二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)筑堅(jiān)強(qiáng)的制度籬笆 彰顯調(diào)控決心

    6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范。按照通知的界定，在二套房的認(rèn)定上，實(shí)行以家庭為單位，以“認(rèn)房”為主，同時(shí)又輔之“認(rèn)貸”的最嚴(yán)厲的二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定政策。

言之“最嚴(yán)”是在二套房的認(rèn)定上，2007年曾出臺(tái)過(guò)相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但2007年實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的原則，該原則的缺陷是顯而易見(jiàn)的，炒房者對(duì)每一套住房都可以通過(guò)全款支付之后，然后用房產(chǎn)做抵押，再去銀行以其他名義貸款炒房，而在銀行看來(lái)，他并不存在房貸。

而目前的標(biāo)準(zhǔn)，其嚴(yán)厲程度體現(xiàn)在：

首先，克服了之前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的漏洞，秉行以“認(rèn)房”為主的標(biāo)準(zhǔn)，如果在所在地房屋登記系統(tǒng)或者交易系統(tǒng)證明已經(jīng)有一套住房的，借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，算第二套房。

其次，為了進(jìn)一步堵住制度的漏洞，在“認(rèn)房”的同時(shí)，又增加了兩個(gè)特殊的標(biāo)準(zhǔn)：一是“認(rèn)貸”，即借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，不管貸款有無(wú)還清，都執(zhí)行二套政策，嚴(yán)厲程度，前所未有；二是通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，也執(zhí)行二套政策。

這樣，通過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)厲標(biāo)準(zhǔn)，等于給二套房貸政策的執(zhí)行力構(gòu)筑了一道堅(jiān)強(qiáng)的制度籬笆，既可以防止執(zhí)行中的跑冒滴漏，又可以監(jiān)督各個(gè)銀行為了私利而亂設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，各行其是。其實(shí)，在這個(gè)政策出臺(tái)之前，由于缺乏統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一方面給各大銀行如何執(zhí)行造成了很大的難度，另一方面，一些銀行為了多拉客戶，利用標(biāo)準(zhǔn)的缺失的空子打政策的擦邊球，有可能最終使二套房貸流于形式，這是已有歷史之鑒的。特別是，由于近期宏觀環(huán)境的變化，導(dǎo)致一些人對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)政策能否繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行出現(xiàn)了一些曲解，以開(kāi)發(fā)商為主的利益集團(tuán)更是不遺余力的淡化政策的威力，讓民眾對(duì)房地產(chǎn)新政的命運(yùn)極為擔(dān)憂。

因此，三部委聯(lián)合出臺(tái)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一方面給銀行執(zhí)行提供了明確的依據(jù)，另一方面，以最嚴(yán)厲的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)強(qiáng)化了政策的預(yù)期，在時(shí)下房地產(chǎn)泡沫依然是威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的心腹大患的情況下，高層非常明白，一旦因?yàn)橐稽c(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)就輕易放棄初見(jiàn)成效的政策，很可能再次迎來(lái)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，使調(diào)控政策功虧一簣，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)埋下更大的隱患。而信貸政策作為“10號(hào)文“的靈魂，其有無(wú)威力的關(guān)鍵則在于是否嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸。因此，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，無(wú)論是對(duì)于銀行操作層面，還是對(duì)于呵護(hù)調(diào)控的成果，捍衛(wèi)政策的公信力都大有裨益，是政府對(duì)民眾和開(kāi)發(fā)商的一次明確的“喊話”。

特別需要指出的是，二套房貸政策針對(duì)的只是房地產(chǎn)的過(guò)度消費(fèi)和投機(jī)、投資行為，對(duì)于民眾的住房需求，并不像開(kāi)發(fā)商曲解的形成打壓。二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)雖然嚴(yán)厲，但其中不乏開(kāi)放和溫情，比如，對(duì)于沒(méi)有本地戶口的常住人口的購(gòu)房需求，仍然持鼓勵(lì)態(tài)度。按照通知規(guī)定，不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，才按第二套政策執(zhí)行，而對(duì)于能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，按本地居民認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

當(dāng)然，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格了，關(guān)鍵的還在于執(zhí)行，銀行，房屋登記和交易的管理部門，甚至民政部門，都應(yīng)該強(qiáng)化信息的完整和互通，堵住各種鉆政策空子的跑冒滴漏行為，才能使嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)真正發(fā)揮威力。