新政嚴(yán)控土地增值稅清算 “稅手”調(diào)控之策漸顯

    在“新國十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國家稅務(wù)局5月26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題。這是自2007年2月強(qiáng)調(diào)規(guī)范土地增值稅清算以來，國稅總局再次出手予以規(guī)范。

　　土地增值稅從1994年便開始征收，征稅對象是土地取得、轉(zhuǎn)讓、建設(shè)所取得的增值額，按照30%到60%的四級超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。簡而言之，該稅就是針對房地產(chǎn)項目的超額利潤而設(shè)計的，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。

　　安邦咨詢研究員朱文沓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，由于預(yù)征率較低、征收不規(guī)范等原因，土地增值稅一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說，此次重申土地清算要從嚴(yán)執(zhí)行，是由于頒布后的執(zhí)行效果并不如出臺前預(yù)期的那么好。主要原因在于地方政府并沒有統(tǒng)一按照政策實施，另外是地方政府沒有制定具體的操作細(xì)節(jié)，僅僅是“光打雷，不下雨”。

　　不過，謝逸楓認(rèn)為：“此時重申土地增值稅清算政策，非常不合適宜。”他認(rèn)為，目前政策頻繁、震蕩，地方政府根本就沒有時間和心思去認(rèn)真落實執(zhí)行。其次，由于政策的多而全，忽略了政策的可操作性，導(dǎo)致政策得不到執(zhí)行，甚至出現(xiàn)“假死亡”的現(xiàn)象。

　　“再次，本次政策調(diào)控方向是針對投資需求和供應(yīng)不平衡及地王的現(xiàn)象。”謝逸楓表示，最重要的是，土地增值稅對開發(fā)商和市場影響巨大，甚至?xí)屓珖糠珠_發(fā)商崩潰。

　　目前在房地產(chǎn)稅收預(yù)征階段，交納的各項稅負(fù)約占銷售額的10%，一旦清算，僅土地增值稅就會達(dá)到銷售額的20%左右，各項稅負(fù)合計會達(dá)到銷售額的40%左右，如以100億銷售額計，則意味著須補(bǔ)交30億左右的稅收。

　　“開發(fā)商的資金都處于滾動中，因此，開發(fā)商賬面壓根就沒有這么大額的資金留出等待交稅。”謝逸楓解釋道，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)相比，除了要繳納流轉(zhuǎn)稅營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以外，還有其他行業(yè)無需繳納的土地增值稅，這使得房地產(chǎn)稅負(fù)較重。

　　不過，朱文沓認(rèn)為，清算土地增值稅對一些項目不大、實力不強(qiáng)的房地產(chǎn)公司有較大威懾力。清算土地增值稅造成企業(yè)現(xiàn)金流減少，可能迫使樓盤降低促銷回籠資金，從而達(dá)到抑制房價上漲的效果。

　　“但是，土地增值稅的征收體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，很難給市場帶來直接影響。對土地增值稅進(jìn)行高調(diào)清算，可以降低市場預(yù)期，規(guī)范企業(yè)的各種交易行為。”朱文沓表示，更多地是國家樓市調(diào)控的又一信號，表明樓市如果還不能改變當(dāng)前局面，國家還會出臺更嚴(yán)厲、更具影響力的政策和措施。