商業(yè)地產(chǎn)或接力住宅投資 開發(fā)商搶跑政策真空

    在“新國十條”政策影響下，住宅市場成交量5月呈現(xiàn)大幅回落，隨著各地的細(xì)則相繼出臺，成交萎縮或成為持續(xù)狀態(tài)，而熱點城市的商業(yè)地產(chǎn)近來成為樓市調(diào)控新政的受益者。根據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查，從4月份起國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”，主要進(jìn)入商業(yè)、寫字樓市場。

    此前，一些熱點城市住宅價格貴過寫字樓，少數(shù)住宅項目甚至貴過商業(yè)物業(yè)的“商住倒掛”現(xiàn)象已不鮮見。商業(yè)地產(chǎn)是否能夠接過住宅市場高回報的投資接力棒受到各方人士的密切關(guān)注。

    各地寫字樓租賃市場已明顯走出“谷底”，已讓人們看到了寫字樓市場的回暖。4大城市甲級寫字樓租金在4月份已大幅回升，漲幅達(dá)到2%左右，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓租金的漲幅分別為2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；準(zhǔn)甲級寫字樓租金漲幅平均達(dá)到4%左右，4大城市準(zhǔn)甲級寫字樓漲幅分別為3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。

    資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于2008年金融危機(jī)影響下從低谷逐漸復(fù)蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務(wù)院的政策還是地方上針對樓市的調(diào)控實施細(xì)則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業(yè)地產(chǎn)。與投資者相呼應(yīng)的是，目前不少銀行也將貸款業(yè)務(wù)有意識地由住轉(zhuǎn)商。

    在新的政策環(huán)境下，從首付、利率、回報率等方面看，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場。同時，我國經(jīng)濟(jì)已重回增長軌道，就業(yè)環(huán)境也在好轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)向上增長的外部環(huán)境已經(jīng)具備。

    政策也在影響著開發(fā)商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產(chǎn)的投入。已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內(nèi)將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京市6月計劃開盤項目總數(shù)在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達(dá)9個，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。

    巨額民間資金短時內(nèi)、甚至割肉涌入商業(yè)地產(chǎn)，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，投資商業(yè)地產(chǎn)正當(dāng)其時。但該機(jī)構(gòu)同時提醒人們，繼北京市《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項目銷售管理有關(guān)問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產(chǎn)權(quán)類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫字樓項目進(jìn)行規(guī)范。這意味著純商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓拆分成小單位進(jìn)行銷售的行為，可能也會在禁止之列。

    對此，SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，現(xiàn)在是住宅價格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢，因為商業(yè)地產(chǎn)沒有任何政治化的風(fēng)險，也沒有社會輿論壓著政府調(diào)控它。本來應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實際上跟宏觀調(diào)控的目的背道而馳了。

    業(yè)內(nèi)人士分析，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍的現(xiàn)象。開發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進(jìn)行規(guī)范，也在情理之中。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現(xiàn)有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項目拆分銷售進(jìn)行規(guī)范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執(zhí)行政策的時間截止點，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準(zhǔn)備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。另外，商鋪拆分銷售難免存在招商和后期管理的諸多問題，政府部門應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范管理，但不可否認(rèn)，小單位面積的商鋪客觀上存在較大的市場需求，政府是否會一刀切地禁止商業(yè)項目小單位銷售尚存想象的空間。