中介自揭租金瘋漲內(nèi)幕 “全程代理”是背后玄機

    昨天，本報報道了實驗二小“學區(qū)房”周邊，中介收購出租房源、“捂房抬價”，造成區(qū)域房租迅猛上漲一事后，中介公司經(jīng)紀人李強(化名)向記者繼續(xù)自揭租金狂漲的內(nèi)幕——在眼下房價太高、買賣市場觀望氣氛濃重、部分需求由購轉(zhuǎn)租的時機，一些中介公司通過收房、控房、囤房等手段，助長房租上漲，借此獲得高額利潤。

　　熱門區(qū)域租房供需比1∶5

　　李強是CBD周邊一家中介門店的業(yè)務員，有3年從業(yè)經(jīng)驗，對中介在租房方面的這點事兒是“門兒清”。

　　對于近期一些區(qū)域的房租瘋狂上漲，李強認為與市場需求分不開。據(jù)他介紹，由于北京的機會多、外來人口多，租房市場一直不缺客戶，其中一些熱點區(qū)域需求長期大于供給。

　　這些熱點區(qū)域包括中關(guān)村、CBD、燕莎等熱點商圈；公主墳、方莊、三元橋等傳統(tǒng)居住區(qū)；五環(huán)內(nèi)的地鐵沿線等新興居住區(qū)；同時也包括本報報道的重點中小學周邊的學區(qū)房以及重點大學、三甲醫(yī)院周邊。

　　在這些區(qū)域，對于中介公司來說，拿到了房源就等于掙到了錢。特別是在近期買賣市場冷清，部分需求由購轉(zhuǎn)租的行情下，供需比進一步擴大，一些區(qū)域達到1∶3，甚至1∶5。因此，各家中介會想盡辦法搶房源，甚至出現(xiàn)一家中介公司不同門店的自家兄弟不顧情面，自己人與自己人爭起來的怪事兒。

　　“自家兄弟”認錢不認人

　　今年5月中旬的一個下午，李強在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)北工大附近一套80平方米的小三居，月租金報價2800元。李強說：“一看就知道，這是真房源。”記者問：“你怎么知道這是真房源呢？”“這還用說，我們是干什么的呀。在網(wǎng)上，我們幾乎一天24小時在六七家網(wǎng)站掛著監(jiān)測房源；在網(wǎng)下，長年經(jīng)營的人脈已經(jīng)滲透到小區(qū)的每一個角落，本區(qū)域內(nèi)哪些房源出售、哪些房源出租、何時到期、現(xiàn)在在哪家中介手里，都了如指掌，如果連這些都不知道，那還吃得上飯？”

　　對于“李強們”來說，了解房源、找到新房源是基本功。李強還介紹，目前，網(wǎng)上的租房頻道，信息倒是很多，不過大部分都是中介的信息，一些貌似個人房源的信息，其實也是中介代理的。因此，發(fā)現(xiàn)一套新房源，對于嗅覺靈敏的他們來說，輕而易舉。

　　接著說北工大附近那套小三居，當李強發(fā)現(xiàn)并把電話打過去時，業(yè)主的電話已經(jīng)一直處在占線中了。沒辦法，李強與一位同事立刻騎上電動車，按照房源地址找上門。在業(yè)主家，李強遇到了5批同行，其中兩家是本市一家中介不同門店的“同門兄弟”，這家中介重點是做群租業(yè)務，也就是把一套出租房代理下來后，在房間里打上隔斷，再一間一間地分租出去。他們搶客戶時，非常生猛。

　　這回是六家同行正面相遇，李強他們不做群租業(yè)務，在價格上根本拼不過他們。李強象征性地抬了抬價，就主動敗下陣來，但一直關(guān)注著這套房。后來，李強打探到，拼到最后，就剩下同一家公司的兩個門店自己爭了，他們互相抬價，最終，其中一家以3800元的價格成交。

　　“全程代理”是租金上漲玄機

　　李強強調(diào)，在這輪租房上漲中，雖說有租金補漲的成分，也有市場需求，但如果沒有巨大的利益，中介也是不敢這么哄抬租金的。那么，在這個過程中，中介謀取巨大利益的玄機在哪兒呢？

　　李強介紹說，玄機就在于“出租委托代理”。據(jù)了解，在出租市場，中介有兩種經(jīng)營方式，一種是居間方式，即中介作為第三方，讓房主與租客見面，簽三方合同，收取一個月的租金作為中介費；一種是代理方式，即中介先把房主的房子租下來，一般租期是一年，每月固定付給房主房租，然后，自己再把房子出租給別人，收取租金。李強所說的“出租委托代理”就是第二種方式，有的公司管這種方式叫“房屋管家”，有的公司叫“全權(quán)代理”。

　　按本市相關(guān)規(guī)定，代理方式是被允許的，但要求中介公司除裝修費外，不能賺取租金差價?？墒聦嵣?，中介鉆房主和租客不見面的空子賺取差價，已成為這種出租方式的重要利潤點之一。

　　李強以某公司不久前代理的一套房源為例，向記者詳細地介紹了這種方式的運作模式以及賺取的巨額利潤。

　　一周前，某中介公司雙井店拿到勁松一套60平方米兩居室的出租代理權(quán)。根據(jù)李強提供的這份房屋出租委托代理合同，月租金為2700元；出租代理期限為1年，其中包括1個月的免租期，也就是說，中介只需付給房主11個月的房租；房租支付方式為月付，中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的個人賬戶上。

　　在此期間，房主不負責房屋小問題的維修，由中介負責，并允許中介對房屋進行簡單裝修、裝飾或添置新物。據(jù)了解，正是這一條，讓中介賺取差價成為可能。

　　隨后，在不到半個月的時間內(nèi)，該中介公司把房子出租給3個在附近工作的小白領，其中帶陽臺的南向主臥月租金1300元；次臥及客廳月租金各1000元，中介對租客收款方式為押一付三，并收取一個月的中介費。

　　這樣算下來，中介給房主的年成本是2700元×11個月＝29700元；收取租客的租金為3300元×11.5個月＝37950元，加上一個月的中介費3300元，共41250元；一年凈賺額為10550元。

　　李強還介紹，在代理的過程中，還有些中介從房東那里租到房子之后，會隔成很多間臥室分租，這就是所謂的群租，一個房子住著十來個人很正常。這樣，中介從中可能得到更多的差價。另外，還有一些更惡劣的，有些中介還會吃押金，找各種理由不退租客的押金。

　　如果中介采用的是居間出租方式，租一套房只賺取一個月租金，就沒必要哄抬租金，但代理出租方式下，租金的上漲會給中介帶來更豐厚的利潤，中介在巨大利潤的驅(qū)使下，人為哄抬房租就有了動力。

　　壟斷房源 交易一手遮天

　　李強介紹，這兩天，總有人問他，為什么中介敢以這么高租金代理房源，不怕賠了嗎？李強認為，其實，這筆買賣中介賠錢的可能性幾乎為零。

　　為什么這么說呢？李強分析，首先，中介對各個區(qū)域市場行情非常了解，不可能去收一些租不出去或不好出租的房子，這也是為什么在這輪租金上漲中，學區(qū)房租金上漲最快的原因，因這些區(qū)域需求量大，而且都是剛性需求，即使多漲幾百，也有人租。

　　第二，越來越多的人接受合租與群租，一套二居室或三居室，租金漲個幾百元，分攤到各個租戶頭上，也就一兩百元，租戶還是能接受的。

　　第三，中介拿到房源后，都是左手收房，右手出租，時間差很短，即使萬一租金以后跌了，風險也是由租客承擔，中介是沒什么風險的。

　　在房屋代理出租中，也有中介收了房源之后，并不急于出租的，通常是因為中介有十足的把握區(qū)域房租會漲，為了賺取更大的利潤“捂房”。這樣的中介實際上已經(jīng)壟斷了該區(qū)域的房源。本報昨天提到的實驗二小附近的一個小區(qū)，某中介就壟斷了這里的房源，前一段他們一直對外稱沒房，幾乎沒帶人看過房，對外造成房源非常緊俏的假象，把求租者心中的擔憂和焦急越吊越高，這樣，“好不容易”放出一套房源，大家自然蜂擁而上，價格自會大幅上漲。

　　李強還說，如果拿到一套房源的代理出租，就相當于中介控制住了這套房源，這套房源今后不論是出租還是出售，中介都有的賺。

　　中介代理出租，免除了房主來回看房奔波勞累、與客戶討價還價的麻煩，和修修補補等瑣碎的煩惱，中介從中掙些錢按說是天經(jīng)地義的事兒。但李強提醒說，按規(guī)定，中介應該向房主與租客雙方明示收費標準和價格，不能隱瞞。另外，中介應該把收取的租金打到指定賬戶上，不能放自家賬戶上，這能才能避免一些小中介在買賣市場不好、資金鏈緊張的情況下，收取大量租金后跑路。