專家分析:房產(chǎn)稅“隱”而不發(fā)對樓市威懾力最大

    5月31日，國務(wù)院批準(zhǔn)并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入了今年的財稅體制改革的目標(biāo)當(dāng)中。

　　這是國務(wù)院首次明確逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅，消息一出，資本市場反應(yīng)迅即，當(dāng)天午后地產(chǎn)板塊大幅跳水，股市跌破2600點(diǎn)。

　　房產(chǎn)稅代替物業(yè)稅走上前臺

　　此前，設(shè)立物業(yè)稅這樣一個新稅種作為住房保有環(huán)節(jié)的稅收曾是管理層的主要思路，無論是“十一五”規(guī)劃的財稅體制改革目標(biāo)還是去年的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，都提到了將研究開征物業(yè)稅。而在國務(wù)院這份《意見》中，首次提出了房產(chǎn)稅的概念。

　　南京工業(yè)大學(xué)房產(chǎn)系副主任吳翔華告訴記者，物業(yè)稅和房產(chǎn)稅盡管都屬于財產(chǎn)稅，但物業(yè)稅是對所有房產(chǎn)都征稅，是房產(chǎn)保有期的一個稅種；房產(chǎn)稅則只是對經(jīng)營性的房產(chǎn)征稅，不涉及非經(jīng)營性房產(chǎn)，主要用于調(diào)節(jié)因房產(chǎn)獲得收益的人群。

　　此前已有房產(chǎn)稅在上海先行試點(diǎn)征收的消息，昨天已知的信息是上海房產(chǎn)稅的改革方案已經(jīng)上報中央，不過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對外統(tǒng)一口徑為暫無消息公布。

　　橫亙不少現(xiàn)實難題

　　“出臺一個稅種，首先應(yīng)明確如何征？怎么用？有什么證據(jù)能證明這個稅種能影響房產(chǎn)持有成本？”吳翔華表示，囤積房源如果沒有成本，只會助長囤積炒作行為，但如果成本過小，也起不到應(yīng)有的作用。

　　目前有消息說，上海擬定征收的房產(chǎn)稅將按房產(chǎn)價值的千分之八來征收，即一套100萬的房子，每年征房產(chǎn)稅8000元。“如果這套房子囤2年，也就是征16000元，但兩年下來房價的漲幅將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1萬6，所以，持有者付出的成本并不高。”吳翔華說，從經(jīng)驗來看，保有期的稅種起不到調(diào)節(jié)房價的作用，真正有效的手段應(yīng)該是房子隨便你買，多少套都行，但賣的時候?qū)υ鲋档牟糠终n以重稅。

　　他還指出，房產(chǎn)稅確定在哪個環(huán)節(jié)征收目前來看也存在技術(shù)難題。如果在交易環(huán)節(jié)征收，賣房人很可能會轉(zhuǎn)嫁給買房人。

　　在吳翔華看來，目前已有“房產(chǎn)稅”稅種，即根據(jù)國務(wù)院1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》開征的，以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。“現(xiàn)行房產(chǎn)稅對自用住宅不征收；非住宅出租的，按年租金的12%征稅；住宅出租的，房產(chǎn)稅進(jìn)一步減免到年租金的4%。”如果再推行房產(chǎn)稅，似有稅種重復(fù)的問題。

　　中房指數(shù)研究院研究總監(jiān)曹旭東認(rèn)為，增加房子的持有成本，應(yīng)能讓房價保持平穩(wěn)，但中國征收房產(chǎn)稅要走的路可能還較為漫長。“或許3-5年都不止。”

　　“我們剛剛與杭州相關(guān)部門接觸過，相關(guān)部門表示，僅建立一個省際范圍的購房財產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)體系就需要2年時間，那全國范圍的房產(chǎn)稅體系的建立時間就更長了。”

　　他認(rèn)為，如何評估房產(chǎn)價值也頗為不易。“房子的鋼筋、水泥是逐年折舊的，該往高處估還是低處估；是按市價還是按購入價，或者每年對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估后再來征收？”

　　“隱而不發(fā)”對市場構(gòu)成巨大威懾力

　　曹旭東認(rèn)為，近期有關(guān)房產(chǎn)稅的消息很多，顯露出“隱而不發(fā)”的狀態(tài)，這對市場的威懾力實際上是最大的。消息出來后，地產(chǎn)股、銀行股帶動股市跌入新低，其中地產(chǎn)股估值已接近2008年底的水平，這樣的快速反應(yīng)已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。“實際上，解讀有關(guān)房產(chǎn)稅的消息，只需要把握這樣一條，即它的提出表明了管理層有平穩(wěn)市場的需求”。

　　吳翔華也稱，一旦上海公布房產(chǎn)稅細(xì)則之際，也就是樓市利空出盡、市場反彈之時。