樓市降價促銷并未如期而至 剛性購房者仍在等待

    量跌價平，在強(qiáng)大的政策壓力下，五月樓市猛然剎住了高漲的勢頭，但完全扭轉(zhuǎn)上漲的勢頭并不容易。量跌價平只是一個開始，距離讓購房者開心的價格還很遙遠(yuǎn)?，F(xiàn)在還不是松氣的時候，畢竟剛性需求者依然在等待進(jìn)場的“哨聲”

　　北京 價量不“協(xié)調(diào)”

　　成交量環(huán)比下降58.5%均價下跌8%

　　北京樓市調(diào)控政策已經(jīng)付諸一月，二手房市場成交量全面下滑。但二手房的成交價格下降幅度不大。

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽總量為14501套，環(huán)比4月份成交量大降58.5%。有市場機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交均價為18650元/平方米，相比4月份的20154元/平方米，降幅為8%。

　　國巨基金投資管理有限公司董事長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛向《國際金融報(bào)》記者表示：“目前北京二手房價格出現(xiàn)下調(diào)以及一些新開盤項(xiàng)目降價銷售，都體現(xiàn)出‘新國十條’和北京地方調(diào)控政策的效果。但是從交易價格來看，目前依然沒有調(diào)整到位。”

　　價格與交易量的“不協(xié)調(diào)”在5月格外明顯。來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月京城二手房成交均價為每平方米18673元，環(huán)比下降約8%。而開發(fā)商的腰囊飽滿也讓他們暫時沒有出現(xiàn)太大的思想動搖。

　　在北京，除了個別企業(yè)小幅調(diào)低房價，剛性需求所期盼的降價促銷并未如期而至。在5月的最后一周，北京市商品住宅整體成交均價為每平方米19143元，較之前一周每平方米下調(diào)了416元，降幅為2.13%。

　　記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，有多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不斷向消費(fèi)者灌輸“政策終結(jié)”的觀念。其中有從業(yè)人員告訴記者，上周就有一位購房者經(jīng)不住“好言相勸”完成交易，而且現(xiàn)在客戶量已經(jīng)恢復(fù)70%。

　　一位經(jīng)紀(jì)人私下向記者透露說，“70%的恢復(fù)”靠的只是動聽的刺激客戶的手段?，F(xiàn)在交易價格依舊降幅不大，潛在買方依舊大多選擇觀望。而在記者準(zhǔn)備結(jié)束采訪時，這位經(jīng)紀(jì)人再三表示，如果要交易一定要找她。她是這家店最優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，但也快兩個月沒有任何業(yè)務(wù)了。

　　孫飛認(rèn)為，目前國家僅動用了信貸和利率手段。未來如果使用房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)節(jié)，那么目前能夠堅(jiān)持的二手房投機(jī)者和開發(fā)商必定會繼續(xù)降價。“因?yàn)檫@將加重其持有房產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本。”

　　廣州 市場很“溫和”

　　成交量環(huán)比下跌30%均價下跌5.6%

　　廣州本是境外投資客的戰(zhàn)場，如今卻被視為“地方細(xì)則最為溫和”的城市。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)?shù)丶?xì)則出臺后的5月份，廣州一手房網(wǎng)上簽約量環(huán)比4月跌幅超過30%，不過其均價僅僅微跌5.6%。

　　記者登陸廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣，數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月30日，廣州一手住宅交易面積為44.7萬平方米，環(huán)比下跌33.8%。這個數(shù)字僅僅高于2010年2月份的39.46萬平方米成交面積；而成交套數(shù)為4025套，環(huán)比下跌32.5%。

　　但新政并沒有大幅下挫成交價格。5月份廣州一手住宅均價為10539元/平方米，環(huán)比下跌僅5.6%。這在一個充滿境外投機(jī)者的城市中顯得微不足道。

　　不過，來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，在剛剛過去的一周，廣州的樓市均價卻表現(xiàn)不俗。數(shù)據(jù)顯示，相比4月份，5月份廣州商品住宅銷售排行榜(統(tǒng)計(jì)時間為2010年5月1日至5月26日)中各大樓盤無論是銷售面積還是出售套數(shù)均有所下跌。而上周廣州成交均價9610元/平方米，環(huán)比下降13.49%，降幅位居監(jiān)測的35個城市之首。

　　機(jī)構(gòu)分析稱，國家發(fā)改委剛剛轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確指出，2010年政府將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這可以看作是國家繼續(xù)保持對房產(chǎn)市場高壓態(tài)勢的論據(jù)，后期市場或許仍然保持濃厚的觀望氣氛，銷售情況將不容樂觀。

　　有媒體援引廣州經(jīng)緯地產(chǎn)董事總經(jīng)理區(qū)俊文的觀點(diǎn)報(bào)道說，廣州交易量下降20%到30%，比很多城市表現(xiàn)得更理性。而從目前開發(fā)商的情形看，位于市區(qū)內(nèi)的樓盤降價意愿還不強(qiáng)烈，但一些郊區(qū)偏遠(yuǎn)樓盤調(diào)價動力較明顯。

　　上海 房價剛“松動”

　　成交量環(huán)比下跌70%均價下跌2.6%

　　商品住宅成交量創(chuàng)5年來新低，5月上海樓市成交量也巨幅下降。6月1日，根據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年5月，上海市新房累計(jì)成交面積30萬平方米，環(huán)比4月大幅萎縮70%；新房成交均價22338元/平方米，環(huán)比4月微跌2.6%。

　　按照傳統(tǒng)，5月是樓市成交量平穩(wěn)時節(jié)。但在國家樓市調(diào)控措施尤其是“新國十條”出臺的大環(huán)境下，加之沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅傳聞，樓市不可避免地出現(xiàn)了成交萎靡的情況。本報(bào)記者在和多家房產(chǎn)中介交流中獲知，除租賃業(yè)務(wù)外，周“零成交量”的出現(xiàn)已有頻繁之勢。接受《國際金融報(bào)》記者采訪的中房信分析師薛建雄就認(rèn)為，5月上海樓市成交量大幅下降屬于“正?，F(xiàn)象”。

　　同時，開發(fā)商拿地的熱情也在減小。據(jù)悉，上海市規(guī)劃和國土資源管理局今年推出的歷史上最大規(guī)模的土地出讓活動正在逐漸失色，目前105幅地塊僅有28幅有預(yù)申請人，15幅土地將延期出讓，4幅地塊甚至將終止出讓。此外在供應(yīng)方面，有統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月原計(jì)劃有96處樓盤開盤，但截至上月底，實(shí)際開盤的項(xiàng)目僅為46個。

　　“這同樣是正?，F(xiàn)象。”薛建雄說，現(xiàn)在開發(fā)商在各種調(diào)控措施及房產(chǎn)稅傳聞下“很痛苦”，惟一能做的就是進(jìn)行觀望，擇機(jī)而動。

　　但房價整體下降幅度并不大。薛建雄向記者介紹，目前新房的開盤價格已經(jīng)越來越低，且隨著時間的深入，下跌范圍有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。“總體上說，5月的上海樓價出現(xiàn)了一定的松動。有些樓盤甚至?xí)簳r到了一定的市場底部。”據(jù)悉，上海寶山區(qū)近期推出一處樓盤的小戶型報(bào)價已經(jīng)下跌到2009年10月至12月的價格水平。

　　“這恰恰也是國家所希望的降幅空間，即回到去年10月至12月的價格水平。”薛建雄表示。他同時預(yù)計(jì)，如果樓市調(diào)控政策繼續(xù)實(shí)施下去，上海的樓價在6月或7月的時候就會出現(xiàn)全面下跌，“跌幅可能在10%左右。但這并不包括房產(chǎn)稅出臺產(chǎn)生的影響在內(nèi)，一旦房產(chǎn)稅確定實(shí)施，樓價可能還會有10%到20%的跌幅。”