前七月全國(guó)近800宗土地流拍 地價(jià)將如何影響房?jī)r(jià)

    導(dǎo)讀

    分析人士稱(chēng)，土地市場(chǎng)降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價(jià)等也影響了房企的拿地情緒。

    作為房?jī)r(jià)中占比最大的因素，土地市場(chǎng)在2018年發(fā)生了顯著變化：流拍或底價(jià)成交大量出現(xiàn)，溢價(jià)率持續(xù)走低，甚至出現(xiàn)下跌至“腰斬”。

    8月10日，太原8宗品相較好的地塊全部流拍，引發(fā)一片嘩然。至此，全國(guó)年內(nèi)流拍的土地已近800宗；同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)底價(jià)成交的土地也越來(lái)越多，房企拿地的土地溢價(jià)率也保持低位。

    地價(jià)下跌也已出現(xiàn)。在今年7月的土拍中，廈門(mén)多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬(wàn)，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為18909元，相比兩年前同區(qū)域的地王37512元/平方米，跌去近一半。

    過(guò)去二十多年，地價(jià)的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響周邊二手房?jī)r(jià)格，構(gòu)成了中國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的邏輯鏈條，但是隨著地價(jià)的大概率下跌，高房?jī)r(jià)還能撐住嗎？

    土地市場(chǎng)疲態(tài)已現(xiàn)

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-7月，房企土地購(gòu)置面積13818萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%。

    在總量仍然顯著增長(zhǎng)的表象下，土地市場(chǎng)的疲態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)，多城土地流拍或以底價(jià)成交。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共796宗。

    其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長(zhǎng)200%；三、四線城市土地流拍合計(jì)達(dá)到629宗，2017年同期為284宗，同比增長(zhǎng)121%。

    尤其值得注意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價(jià)或逼近底價(jià)，成交價(jià)格普遍低于兩年前。

    8月9日，上海寶山顧村出讓一幅宅地，底價(jià)42.7822億成交，樓板價(jià)2.1萬(wàn)每平方米。兩年前同區(qū)域土地價(jià)格3.7萬(wàn)每平方米；8月14日，廣州拍出的5宗地塊中，1塊地以底價(jià)成交，2塊僅比起拍價(jià)高60元/平米左右，價(jià)格也大幅低于兩年前。

    整體而言，土地成交的溢價(jià)率也有不同程度的下行。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地溢價(jià)率為20.2%，較去年同期下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。從20家代表房企來(lái)看，其新增土地儲(chǔ)備的溢價(jià)率均值為21.1%，同比下降24.1個(gè)百分點(diǎn)，土地溢價(jià)率大幅回落。

    “流拍、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低，說(shuō)明市場(chǎng)在降溫，但這是一種不情愿的降溫?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，土地市場(chǎng)降溫的主要原因是，房企資金回籠速度非常慢，且新房限價(jià)等也影響了房企的拿地情緒。

    美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，近期土地以底價(jià)成交為主，主要原因是土地出讓的限制條件比較多，比如達(dá)到最高價(jià)后競(jìng)自持面積、競(jìng)公租房面積等，加重了房企建房的成本。

    國(guó)泰君安分析師謝皓宇則指出，拿地資金嚴(yán)格監(jiān)管，房企依靠自有資金拿地、疊加龍頭企業(yè)減緩拿地力度，使得土地購(gòu)買(mǎi)力有限，最終帶來(lái)地價(jià)下行。

    浙商證券也稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源在今年持續(xù)緊張，再加上去年是土地大年，房企已補(bǔ)充了充足的貨值，今年在拿地方面就更加謹(jǐn)慎。

    廣州一家大型房企人士坦言，受限價(jià)、限簽政策影響，公司的銷(xiāo)售回款明顯放慢，對(duì)于拿地的資金預(yù)算也相應(yīng)縮減；同時(shí)，熱點(diǎn)城市的熱門(mén)土地限制性因素太多，綜合測(cè)算下來(lái)能盈利很難，公司也不去搶了。

    嚴(yán)躍進(jìn)提醒，近期部分土地供應(yīng)部門(mén)需要關(guān)注企業(yè)拿地的心態(tài)，換言之，分析房企拿地的壓力，進(jìn)而形成科學(xué)和有效的供地模式，“否則房企拿地的盈利賬都算不清，也不會(huì)去拿地了”。

    高房?jī)r(jià)正失去支撐

    流拍、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低意味著，地價(jià)正在進(jìn)入下跌通道。

    但受上半年三四線城市土地成交影響，全國(guó)地價(jià)目前還沒(méi)有出現(xiàn)下跌，“今年土地市場(chǎng)劇烈分化，大城市流拍、中小城市高地價(jià)成交，類(lèi)似浙江麗水等中小城市，都出現(xiàn)了土地的高溢價(jià)率成交，甚至超過(guò)100%?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

    從價(jià)格絕對(duì)值來(lái)看，1-7月，房企購(gòu)置土地均價(jià)4790元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)。

    重點(diǎn)房企的數(shù)據(jù)更能說(shuō)明地價(jià)的走勢(shì)，其拿地成本普遍下跌。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長(zhǎng)19.8%，拿地成本則下降了16.7%。

    其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價(jià)同比下降19.1%；二線城市同比下降7.5%；三四線城市同比下降18.1%。

    廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟指出，從地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，中指院300城市樓面價(jià)增速低于統(tǒng)計(jì)局銷(xiāo)售均價(jià)增速，房企拿地成本在持續(xù)走低。

    過(guò)去很多年，中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)很大程度上由地價(jià)決定，“面粉貴過(guò)面包”、“面包”再提價(jià)屢屢上演?！耙痪€城市的土地成本，像北京土地成本占房?jī)r(jià)的60%”，國(guó)家稅務(wù)總局稅科所研究員付廣軍曾提出“降房?jī)r(jià)首先降地價(jià)”的觀點(diǎn)。

    那么，當(dāng)下房企拿地成本的下降是否會(huì)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)的房?jī)r(jià)下跌？

    對(duì)此，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并沒(méi)有必然的聯(lián)系。從成本法的角度來(lái)說(shuō)，地價(jià)下跌對(duì)房?jī)r(jià)的回調(diào)是一個(gè)有利的條件，但地價(jià)下跌并不能抵減其他成本費(fèi)用的上升。

    徐楓就香港經(jīng)驗(yàn)舉例，地價(jià)和房?jī)r(jià)之間的顯性關(guān)系不是特別明顯。早些年，有些開(kāi)發(fā)商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市場(chǎng)，樓價(jià)全面下跌，開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)也因時(shí)而調(diào)整。

    深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，地價(jià)低有利于房?jī)r(jià)回調(diào)，但是不盡然。因?yàn)檫€得看市場(chǎng)的因素，不完全是地價(jià)，供需關(guān)系和調(diào)控也會(huì)影響房?jī)r(jià)的最終定價(jià)。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地價(jià)下跌確實(shí)可以為房?jī)r(jià)下跌創(chuàng)造較好的條件，或者說(shuō)房?jī)r(jià)上漲的空間相對(duì)會(huì)減少，所以地價(jià)下跌多少是具有市場(chǎng)信號(hào)意義的。但是，地價(jià)下跌同時(shí)，建材等成本卻在上調(diào)，所以從穩(wěn)定房?jī)r(jià)的角度看，包括地價(jià)、建安成本等方面都需要積極管控。

    美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹則認(rèn)為，僅憑地價(jià)下跌，還難以評(píng)判對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有何影響?？梢源_定的是，目前的土地出讓方式，會(huì)讓土地集中到國(guó)企、大型房企的手里，因?yàn)閲?guó)企和大型房企的底氣更足，資金充足，可以以更低的成本去運(yùn)營(yíng)。