公攤面積存在"貓膩" 公攤非常有必要且關(guān)鍵要明晰

新華社等權(quán)威媒體發(fā)文聲討賣樓公攤面積存在的“貓膩”

公攤有必要 關(guān)鍵要明晰

    在國內(nèi)，按套內(nèi)面積賣樓執(zhí)行得最徹底的是重慶。

    近日，武漢多名業(yè)主就某樓盤開發(fā)商在公攤面積上玩貓膩而維權(quán)抗議。隨后，新華社、新華每日電訊一同發(fā)表評論文章聲討，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖。

    公攤怎么計算 買家基本上都是“蒙查查”

    何為公攤面積？簡單解釋就是由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的公用部分建筑面積，主要包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道等公用區(qū)域，以及各種為整棟服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。簡單來講，公攤面積=建筑面積-套內(nèi)面積。

    公攤面積到底是多少才合理？根據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的慣例，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%~15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在17%~20%之間；高層住宅相對更高一些，約20%~25%。

   專業(yè)人士指出，盡管市民對于公攤面積有諸多質(zhì)疑，但公攤面積卻是一種客觀的存在。如今，隨著住宅產(chǎn)品舒適度的不斷提高，加上建筑物不斷向高處要空間，因此公攤的面積往往會更多。通常而言，超高層的建筑公攤面積要比高層提高一截。

    對于公攤面積究竟是怎么計算的，到底該攤多少，專業(yè)建筑設(shè)計師就強調(diào)，消費者必須要有理性的認(rèn)識，因為它是必須存在的，并不是越少越好，要減少公攤面積，就必須通過減少電梯數(shù)量，縮小走廊、過道、管道井、樓梯間面積等方法，這無疑將影響居住的舒適度，甚至有可能帶來安全隱患。不過，引發(fā)市民詬病的是，究竟商品住宅中哪些項目是屬于公攤在內(nèi)需要買家買單，買家卻并不知情，賣家也沒有詳細(xì)的數(shù)據(jù)分?jǐn)傉f明，買房時銷售員的一句“實用率xx”，買家就被打發(fā)了。

    按段子手的說法就是：每一個小區(qū)的所有房子的公攤面積加起來，一定會超過這個小區(qū)的實際公攤面積，完美詮釋了什么叫1+1＞2。

    據(jù)了解，有些善于玩公攤貓膩的小區(qū)，會把獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通通都計入公攤面積中（國家法律明文規(guī)定這些不算公攤）?？梢哉f，公攤面積究竟是多少？買家基本都是“蒙查查”，通常只能靠開發(fā)商的良心報數(shù)了。

    按套內(nèi)面積賣樓？順德已改成“雙軌制”

    也正因為是公攤面積存在含糊地帶，因此，早有一些區(qū)域賣房就已采用了以套內(nèi)面積計算房價的銷售方式。據(jù)了解，在省內(nèi)，順德早在2000年4月就出臺政策規(guī)定，凡是新批準(zhǔn)預(yù)售和確權(quán)的商品房，均實行按套(單元)內(nèi)建筑面積計算房價，其公用建筑面積的建設(shè)費用可計入銷售單價內(nèi)。每個單元應(yīng)分?jǐn)偟墓娣e不予計算和記載。

    不過，如今順德賣樓卻是建筑面積、套內(nèi)面積計價“雙軌并行”的方式。據(jù)順德某樓盤的銷售人員透露，賣樓采用“雙軌并行”是源于2014年，順德出臺政策規(guī)定：繳納房屋契稅標(biāo)準(zhǔn)從套內(nèi)計價變成建筑面積計價。因此，自此以后，開發(fā)商的賣樓方式就開始采用“雙軌制”，就是買賣合同在“商品房的價格”這一條款上不僅僅只有按套內(nèi)面積計算的單價，還增加了以建筑面積計算的銷售單價。

    記者了解到，在國內(nèi)，按套內(nèi)面積賣樓執(zhí)行得最徹底的是重慶。早在2002年，重慶市人大常委會以地方法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰，后在2011年又進行了修訂完善。

    業(yè)界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實更接近國際慣例，因為歐美都是按套內(nèi)面積來計算房價，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都采用了套內(nèi)面積計價。

    公攤面積究竟怎么分?jǐn)傂枰该骰?/strong>

    記者認(rèn)為，無論是按建筑面積還是按套內(nèi)面積賣房，只要是公攤部分能讓消費者看得明明白白，其實采用哪種方式計價都可以。今年7月，浙江省已出臺新規(guī)，率先統(tǒng)一了建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)，其中就包括公攤面積的測算，這無疑就是制度走向完善的重要一步。

    據(jù)了解，浙江新規(guī)規(guī)定：為鼓勵建設(shè)陽臺，規(guī)定住宅套內(nèi)的陽臺不論封閉與否，均按其圍護結(jié)構(gòu)或圍護設(shè)施的外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積。同時，為防止開發(fā)企業(yè)以陽臺名義“偷”面積，該新規(guī)還規(guī)定在按1/2計算后，單套住宅陽臺占該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺）比值超過7%的，超過部分按全面積計算。

    同時，為鼓勵開發(fā)企業(yè)設(shè)計建設(shè)設(shè)備平臺，保障住宅今后設(shè)備升級空間，該新規(guī)規(guī)定：套內(nèi)建筑面積（不含陽臺）70平方米以下的住宅套型、室外設(shè)備平臺小于3平方米的，或70平方米及以上的、設(shè)備平臺小于5平方米的，不計入建筑面積。超規(guī)定部分，按全面積計算。同時，為鼓勵開發(fā)企業(yè)做好建筑節(jié)能工作，還規(guī)定建筑保溫層不計入建筑面積。

    所以說，只要設(shè)定好分?jǐn)偂耙?guī)則”，讓消費者把分?jǐn)偟拿娣e弄清楚了，那即使你按建筑面積計價，消費者也會爽快掏腰包的，怕就怕這腰包掏得不明不白而已。

   西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗日前就表示，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。他建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。

    目前，廣州實行的是按建筑面積賣房，不過，銷售合同中也同時要求標(biāo)明套內(nèi)建筑面積的“雙軌制”，產(chǎn)權(quán)證上也分別列明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、單元總建筑面積，以方便換算。