2018年“資金小年” 國內(nèi)房貸預(yù)計維持零增長區(qū)間

  1~7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長6.4%，增速比1~6月份提高1.8個百分點。需要注意的是，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅10.2%，超過了企業(yè)到位資金增幅3.8個百分點；同時國內(nèi)貸款同比下降6.9%，房企繼續(xù)面臨資金壓力，貸款形勢依然嚴峻。

   3.8個百分點：房企資金仍面臨壓力

   目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正經(jīng)歷融資環(huán)境的“嚴冬”。境內(nèi)融資遭遇金融機構(gòu)持續(xù)縮表、境外融資成本由于美元加息而進一步上升；政策面上，發(fā)改委收緊海外融資，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金。

   對此，易居研究院報告指出：從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比情況看，再根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線的對比情況，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時，預(yù)示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道。

   報告分析，從2018年年初開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅超過企業(yè)到位資金同比增幅5.1個百分點，兩條曲線形成剪刀差；4月，曲線開口擴大至8.3個百分點，5月收窄至5.1個百分點，7月進一步收窄至3.8個百分點?？紤]到未來市場整體銷售大概率繼續(xù)回落，資金市場的緊張壓力還將加劇。

    房企到位資金增6.4%vs國內(nèi)貸款降6.9%

   前7個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅6.4%，同期國內(nèi)貸款同比下降6.9%，這也印證了上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進的判斷——“今年將維持‘資金小年’的特征”。

    在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，無論是金額還是同步增幅，都主要來源于自籌資金、定金及預(yù)收款的“貢獻”。

    新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，政策還將繼續(xù)保持收緊?！皬膰医y(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場依然增長，部分城市依然火爆。而政策期望是保持穩(wěn)定，因此，嚴控資金過度流向房地產(chǎn)的政策取向依然不會改變，國內(nèi)貸款和按揭貸款繼續(xù)保持收緊狀態(tài)，預(yù)計維持在‘零增長’區(qū)間?！?/p>

   “房企一方面依靠高周轉(zhuǎn)來加快銷售，同時通過提高首付、現(xiàn)款購房回籠資金；另一方面通過發(fā)債、票據(jù)、證券化等金融工具多渠道融資，目前有的非上市房企融資成本已高達18%左右，但這些房企實際上缺乏更多融資渠道。所以，我們看到定金及預(yù)收款、自籌資金增速都還在持續(xù)提高，彌補了貸款的下降?！睔W陽捷說道。

    蘭德咨詢總裁宋延慶在接受記者采訪時建議：“目前開發(fā)商剩下的（融資方式）就是自籌資金和銷售款。從上半年及去年年末財報來看，規(guī)模性房地產(chǎn)企業(yè)持有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的量還是比較大的，但現(xiàn)金流出也大，所以說開發(fā)商可能還是要靠銷售現(xiàn)金流，有經(jīng)營性現(xiàn)金的流入，就能通過定金和預(yù)收款的方式保證現(xiàn)金流的安全?！?/p>

   規(guī)模性房企似乎對自己更有信心。作為最大的房地產(chǎn)央企，在今年5月的股東會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示“對未來還是充滿了信心”。8月13日晚，保利地產(chǎn)發(fā)布半年報。截至2018年6月30日，保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司凈利潤65.05億元，同比增長15.13%。