上海房產(chǎn)稅方案已上報中央 如何界定仍是難題

    有關(guān)上海房產(chǎn)稅的說法依然撲朔迷離。上海市住房保障和房屋管理局對外統(tǒng)一口徑是“目前沒有公布任何關(guān)于上海運行房產(chǎn)稅的消息、計劃和時間表”。一些分析人士指出，上海開征房產(chǎn)稅還需要解決一系列障礙。

　　房產(chǎn)稅，這一既有稅種是國務(wù)院于1986年在《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》中設(shè)定的，“面向經(jīng)營性物業(yè)征收”，“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免征房產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士透露，地方稅收立法權(quán)在中央；上海能否試點，需要中央的批準。盡管如此，上海也曾有過類似案例。比如，私車牌照拍賣制度，曾有部委相關(guān)負責(zé)人表示此舉違反了道路交通安全法，但上海依然每月拍賣私車拍照。上海也有可能通過變通方式達到開征房產(chǎn)稅的目的。

　　根據(jù)廣為流傳的初步草案，家庭人均面積是衡量是否征收房產(chǎn)稅的重要依據(jù)。如果符合征稅條件，需按年支付相當(dāng)于房產(chǎn)價值8％。的房產(chǎn)稅，計稅基礎(chǔ)為評估價而非房產(chǎn)成交價。在業(yè)內(nèi)人士看來，“8％。”這個數(shù)值比較接近房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)開征的額度。

　　中國證券報記者從權(quán)威渠道了解到，上海征收房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報中央，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。同時，針對投資炒房客設(shè)置門檻，無滬籍或無上海居住證，不能提供3年以上工作納稅記錄，購房也將征稅。如果以人均面積征收，容易出現(xiàn)做假現(xiàn)象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此來逃避征稅。

　　此外，房產(chǎn)稅執(zhí)行面臨諸多困難。中國證券報記者查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。根據(jù)中房信提供數(shù)據(jù)，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。房產(chǎn)稅與車船稅都是按年征收，但汽車購買保險以及年檢時必須繳納車船稅，而房產(chǎn)稅又該采取什么辦法來防止拒繳行為值得研究。
目的是否清晰

　　根據(jù)上海媒體的報道，上海房產(chǎn)稅的征收范圍將擴大到居民住宅。這就使得房產(chǎn)稅具備了“類物業(yè)稅”的性質(zhì)。

　　中國社科院財貿(mào)所稅收室主任張斌指出，1994年分稅制改革之后，我國就未停止過對物業(yè)稅的研究。按照財政部和國稅總局的政策設(shè)計，物業(yè)稅必須具備三大功能：一是調(diào)節(jié)居民收入分配；二是完善地方稅收體系，替代土地財政成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源；三是規(guī)范土地稅費金制度，完善房地產(chǎn)價格的形成機制。

　　張斌認為，目前社會上對房產(chǎn)稅改革的預(yù)期主要是強調(diào)了房產(chǎn)稅抑制投機、遏制房價過快上漲的功能，也就是上述三大功能中的最后一項。但事實上，從中央政府的角度考慮，前兩項功能的意義更為重大。

　　張斌指出，當(dāng)下房產(chǎn)稅的影響主要是心理層面的，也加重了投機性購房的負擔(dān)，改變了持有房產(chǎn)的成本。但如果沒有一個穩(wěn)定成熟的方案，那么原本一項影響深遠的政策措施，有可能最終弱化成為短期的政策工具。

　　財政部財科所副所長劉尚希也認為，征稅有沒有必要，要看目的是什么。房產(chǎn)稅是一個小稅種，征不了多少錢，起不到為地方財政開辟新收入來源的目的，而且征收的成本非常高。
準備是否充分

　　張斌指出，從法理上來講，只要國務(wù)院修改了1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，在免納房產(chǎn)稅的范圍中取消“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”一條，即可以對居民住宅征收房產(chǎn)稅。

　　雖說法律途徑簡單明了，但是真要對住宅開征房產(chǎn)稅，有些概念必須厘清。目前，世界上大多數(shù)市場經(jīng)濟國家都對居民持有不動產(chǎn)征稅。“物業(yè)稅”的概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用。

　　財政部財科所所長賈康一直建議將“物業(yè)稅”更名為“房地產(chǎn)稅”。目前，高企的房價實際應(yīng)分為兩部分，占大頭一部分是以土地出讓金為代表的國有土地的使用權(quán)，另一部分是房屋價值。我國現(xiàn)行采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導(dǎo)致了購買與交易環(huán)節(jié)成本高、持有環(huán)節(jié)成本低的現(xiàn)狀，許多地方政府因此在短期內(nèi)大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這就是地方土地財政盛行的根本原因。而隨著土地越來越稀缺，房價也水漲船高。

　　張斌說，1986年出臺房產(chǎn)稅暫行條例時，還沒有土地使用權(quán)一說，房產(chǎn)稅征收范圍如果擴大到住宅，房產(chǎn)的評估價值就要明確是否包含土地使用權(quán)和房屋價值兩部分。如果兩部分都包括，就意味著土地使用權(quán)的增值部分將歸個人承租者，也就是購房者所有。

　　除了上述政策和法律上的準備之外，征收房產(chǎn)稅還需要一系列的技術(shù)條件。比如，個人住房信息采集、房產(chǎn)評估和具體征收環(huán)節(jié)都困難重重。而且市場上的交易主體和房產(chǎn)屬性千差萬別，如果考慮問題不夠全面，不僅不能起到相應(yīng)的政策作用，反而會引起社會上經(jīng)濟利益糾葛。
時機是否成熟

　　在新“國十條”出臺后，財政部、國稅總局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房價過快上漲的稅收政策和操作細則。

　　分析人士認為，“精確打擊”的差別化信貸政策出臺后，在信貸政策與稅收政策之間有一個時間差，這可能是出于調(diào)控節(jié)奏的考慮。如果差別化的信貸政策能夠達到遏制房價過快上漲的政策目標，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日指出，稅收是非常嚴肅的事情，雖然公眾希望通過稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，但稅收政策要充分考慮到可操作性和公平性，因此是急不來的。

　　但如果差別化信貸政策的“前手”未能遏制房價過快上漲的勢頭，那么稅收政策“后手”即可應(yīng)勢而出，對投機性購房形成持續(xù)性打擊。

　　有分析人士認為，房產(chǎn)稅改革之所以遲遲不出臺，讓房地產(chǎn)市場形成一種政策緊縮預(yù)期。一旦房產(chǎn)稅改革方案出臺，如果力度和方案沒有預(yù)期中那么強烈，反而會刺激投資性購房的反彈。因此，房產(chǎn)稅改革方案的出臺是一個相當(dāng)困難的相機抉擇過程。