北京住房租金環(huán)比上漲2.2% 是誰制造了房租上漲

    畢業(yè)季租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 房租上漲幅度多機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)差別大

    是誰制造了房租上漲

    如果你是租客，你的房租最近漲了嗎？如果你是業(yè)主，你最近漲租金了嗎？對(duì)于這兩個(gè)問題，大多數(shù)人都會(huì)給出肯定的答案。

    不過，房租究竟?jié)q了多少，并沒有一個(gè)權(quán)威的數(shù)據(jù)給出答案。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，7月份成交的租房交易中，合同租金確實(shí)較去年同期有較大幅度上漲，業(yè)主普遍可以成功拿到符合或者高出自己預(yù)期的租金，博弈過程中，中介競(jìng)價(jià)扮演了重要角色。業(yè)內(nèi)人士分析指出，租金近期的明顯上漲是多種原因共同促成的，不過租房市場(chǎng)淡旺季一直很明顯，經(jīng)歷了7月畢業(yè)季的沖高，未來量?jī)r(jià)都有望出現(xiàn)回落。

    7月租房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 具體漲幅存疑

    7月畢業(yè)季，除了大量的職場(chǎng)新人，還為市場(chǎng)帶來了大量的新增租賃需求。

    大量需求進(jìn)入市場(chǎng)，直接帶來的影響就是租房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊升。租金最近漲了，成為很多人的 直觀感受，但究竟是暴漲，還是小幅上漲，眾說紛紜。

    據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年7月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓(公寓運(yùn)營)達(dá)成的住宅租賃交易總量環(huán)比6月增長11.3%，同比2017年7月增長15.5%。其中，普租交易量7月環(huán)比增長12.2%，公寓運(yùn)營環(huán)比增長11%。

    在價(jià)格上，我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運(yùn)營)的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。

    而以鏈家大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月北京租賃市場(chǎng)步入傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)溫度提升。租賃成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。另外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，東城區(qū)、順義區(qū)單平米租金漲幅領(lǐng)漲全市，環(huán)比漲幅超過10%。月租金漲幅排列前五的小區(qū)，環(huán)比漲幅均超過20%。

    對(duì)于兩家給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，有業(yè)內(nèi)人士透露，租房數(shù)據(jù)各家有偏差，這十分正常，也不是這個(gè)月突然出現(xiàn)的，一直以來各家的租房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都不一樣，但大的走勢(shì)基本相同。這里最主要的原因還是統(tǒng)計(jì)口徑的不同，各家能搜集到的，大多是通過自己公司成交的租賃交易數(shù)據(jù)，尤其是目前市場(chǎng)上分割出租的比例越來越高，數(shù)據(jù)很難是透明的。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)缺少數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)辦法，相比買賣市場(chǎng)需要過戶交易，租賃市場(chǎng)交易不透明，目前市場(chǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)的中介很多又是房源代理機(jī)構(gòu)，所以租金價(jià)格的發(fā)布動(dòng)機(jī)存疑。

    了解到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會(huì)更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機(jī)構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是一致的。但在租房上，以往主動(dòng)選擇將租房交易到官方平臺(tái)備案的很少，但隨著北京積分落戶、學(xué)區(qū)等政策的出臺(tái)，很多人開始關(guān)心租房交易的備案問題。

    事實(shí)上，市住建委此前曾針對(duì)租房備案問題進(jìn)行過解答：通過鏈家、我愛我家、自如成交的房屋租賃，由鏈家、我愛我家、自如現(xiàn)有住房租賃服務(wù)平臺(tái)直接進(jìn)行網(wǎng)上備案。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)其他會(huì)員單位成交的房屋租賃，由中介行業(yè)協(xié)會(huì)服務(wù)平臺(tái)直接進(jìn)行網(wǎng)上備案。公共租賃住房租賃合同，由市住建委住房保障服務(wù)平臺(tái)直接向住房租賃監(jiān)管平臺(tái)備案。通過“手拉手”自行成交的房屋租賃，租賃雙方可以到各區(qū)房屋租賃服務(wù)窗口，或到中介行業(yè)協(xié)會(huì)指定的租賃備案便民服務(wù)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)上備案。

    也就是說，除了業(yè)主與租客之間自行達(dá)成的成交，市住建委基本都有合同備案，只是這一數(shù)據(jù)尚未公開。因此，市場(chǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，很難統(tǒng)一。

    業(yè)主房租預(yù)期提高 中介推波助瀾

    近期房租的明顯上漲，除了畢業(yè)季的原因，很多人也反映，與中介的推波助瀾有關(guān)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期本想選擇自行出租的業(yè)主，大都經(jīng)歷過多家中介的競(jìng)價(jià)。

    李先生名下北五環(huán)外立水橋附近的房子7月初租約到期，去年，他是以5500元/月的價(jià)格租給了個(gè)人租戶，到期后，考慮到市場(chǎng)的變化，李先生提出月租金漲500元，以6000元/平方米的價(jià)格續(xù)租一年，但租客沒有同意。

    租客拒絕后，李先生選擇把這套房源掛在網(wǎng)上，自己尋找租客。最初，李先生掛出的出租價(jià)格是6200元/月，按照他的設(shè)想，給租客留出了200元的談價(jià)空間，最終能按照他最初預(yù)期的6000元/月成交。

    房源掛出后，李先生很快就接到了咨詢電話，但全部都是中介公司打來的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的價(jià)格包租他的房源，但李先生沒有同意，然后兩家中介就和他展開談判，博弈價(jià)格。最終，B中介以6650元/月，加45天免租期的價(jià)格租下了他的房子。這樣算下來一年的租金，還是比他預(yù)期的6000元/月要高些，而且比較省心。   

    李先生告訴，他在簽合同時(shí)，特別聲明了他不接受分割出租，只能整租。如果他可以接受這些中介的改造協(xié)議，延長合同租期，租金還可以談到更高，但不會(huì)像互聯(lián)網(wǎng)上一些案例那么夸張。他看到網(wǎng)上提到天通苑三居中介抬價(jià)后可以租到10000元/月，他也想過再扛扛價(jià)格，看看中介會(huì)不會(huì)繼續(xù)往上報(bào)價(jià)，但到6650這個(gè)數(shù)字后，另一家中介并沒有繼續(xù)加價(jià)的意愿。他也在網(wǎng)上看了看，天通苑三居8000元/月左右的整租價(jià)格還挺多的，就沒有繼續(xù)扛著。

    房子委托給中介后，李先生后續(xù)還在網(wǎng)上查看過，他的房子很快就租出去了，但成交價(jià)格他并不清楚，后續(xù)房源所在的小區(qū)，掛出的房源價(jià)格也沒有低于6500元/月的了。

    李先生告訴我們，以他多年出租房的經(jīng)驗(yàn)，本身是并不愿意把房子租給中介的，但他掛網(wǎng)上以后，確實(shí)少有普通租客前來咨詢，中介的速度和效率又很高，很快就把他的房源攏到了自己手中。

    據(jù)《58集團(tuán)2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》顯示，在租房途徑上，66.07%畢業(yè)生選擇通過中介尋找中意的房源，56.16%的畢業(yè)生會(huì)通過相關(guān)網(wǎng)站找房租房?；ヂ?lián)網(wǎng)和中介依然是畢業(yè)生尋找房源的主要渠道。

     但普通租客對(duì)信息的發(fā)現(xiàn)速度與中介相比顯然不具備可比性，除非是業(yè)主特別堅(jiān)定地拒絕中介，否則租客很難尋找到真正的個(gè)人房源。這就為中介互相抬價(jià)提供了底氣。

     張大偉也指出，對(duì)于很多中介公司來說，目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)很大部分都是通過低價(jià)囤房，包裝高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。

    另外，了解到，中介公司在和業(yè)主簽合同時(shí)，部分會(huì)簽訂不止一年的租約，提前鎖定未來的租金價(jià)格。雖然前期業(yè)主看似是拿到了高于預(yù)期的租金，但隨著市場(chǎng)的波動(dòng)，實(shí)際出租價(jià)與簽約價(jià)的價(jià)差會(huì)越來越大，這其中就為中介公司留出了比較大的操作空間。

    多重因素推動(dòng)租金上漲 8月后或出現(xiàn)回調(diào)

    除了中介公司之間競(jìng)爭(zhēng)，帶來的租金價(jià)格的被動(dòng)上漲，近期租金上漲的原因還有很多。

    張大偉分析認(rèn)為，首先，租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲，具備原動(dòng)力。從市場(chǎng)整體看，租金的絕對(duì)值對(duì)比收入雖然屬于高位，但如果租金對(duì)比房?jī)r(jià)，當(dāng)下以北京等一線城市為例，租售比只有1%-2%。這種情況下，租金依然有長期上漲的推動(dòng)力。

    每年的6-7月份適逢畢業(yè)生畢業(yè)，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，所以成交量相對(duì)較高，很多之前的租賃合同也會(huì)在這個(gè)時(shí)間到期，所以很多交易體現(xiàn)的是同比漲幅。但部分中介公司提前囤積區(qū)域房源，炒作大幅度上漲個(gè)案誤導(dǎo)市場(chǎng)，也對(duì)市場(chǎng)有影響。

    其次，租賃市場(chǎng)單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間，在當(dāng)下市場(chǎng)，套均租金價(jià)格意義有限，目前市場(chǎng)大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運(yùn)營改造，N+1，+2，也就是2居、3居變成多1-2間臥室已經(jīng)成為主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對(duì)的租金上漲要低于市場(chǎng)上漲幅度。

    從區(qū)域看，房地產(chǎn)供應(yīng)郊區(qū)化，郊區(qū)的租賃房源占比越來越大，這種情況下，租賃客戶在租金上漲的影響下，會(huì)選擇向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

    第三，租金的上漲源自租賃市場(chǎng)的資本推動(dòng)，租賃市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)，建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來說，不僅租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購房需求。

    租賃市場(chǎng)最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。但越來越多的資本推動(dòng)下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實(shí)上拉高了租金價(jià)格。

    截至目前，很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場(chǎng)，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級(jí)。這種資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并不能改變租賃市場(chǎng)供需。相反，大量無序資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，對(duì)于租賃行業(yè)來說，是租金上漲的一個(gè)很重要原因。

    可見，租金的上漲是多重原因交織的結(jié)果，但業(yè)內(nèi)人士也指出，租賃市場(chǎng)的淡旺季十分明顯，經(jīng)過畢業(yè)季租房需求的集中爆發(fā)，近期租賃市場(chǎng)的熱度也會(huì)出現(xiàn)降溫。

    我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉表示，7月過后，年內(nèi)兩個(gè)租賃旺季都已結(jié)束，預(yù)計(jì)8月租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)都會(huì)有所回落。

    他分析稱，在年內(nèi)，北京住房租賃市場(chǎng)的淡旺季規(guī)律依然存在，3月返京人流創(chuàng)下交易量高峰之后，7月大學(xué)生的畢業(yè)租賃需求不出意外地又帶來了年內(nèi)的第二次高峰。伴隨需求的增長，北京租金價(jià)格也在逐步上漲，但兩大旺季過后，8月起市場(chǎng)將向淡季過渡，市場(chǎng)的量?jī)r(jià)水平都將趨于下行。

    90后已成為租房市場(chǎng)主力軍

    畢業(yè)季，畢業(yè)生們成為租房市場(chǎng)的主力人群，他們的加入讓90后在租客中的占比繼續(xù)擴(kuò)大。尤其是在公寓類房屋的租賃中，90后已經(jīng)成為占比最高的年齡段。

    90后租客比例正在逐步趕超80后

    根據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，北京通過我愛我家成交的普租交易中，70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，環(huán)比6月的漲跌幅度分別為3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后，其次為90后。

    從今年前7個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，90后占比整體上是逐步擴(kuò)大的，雖然7月80后占比上升、90后占比下降，但綜合6月數(shù)據(jù)來看，暑期畢業(yè)季的90后占比已經(jīng)達(dá)到歷史最大，90后占比正在逐步趕超80后。

    而在7月我愛我家品牌公寓相寓(公寓運(yùn)營)的租賃交易中，70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為12.1%、30.4%、43.8%、13.7%，環(huán)比6月的漲跌幅度分別為1.8%、-0.4%、-2.3%、0.9%。

    與普租不同的是，相寓(公寓運(yùn)營)中90后的占比最高，80后其次。而從前7個(gè)月的數(shù)據(jù)可見，90后占比是在逐步擴(kuò)大的，雖然7月占比有縮小。

    我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉表示，租客群體上，90后正逐步取代80后成為市場(chǎng)主力。首先，在普租市場(chǎng)上，90后占比不斷提高，二者的差距正在逐步縮??；其次，在公寓運(yùn)營市場(chǎng)上，90后的占比已經(jīng)超過四成，近乎五成，占比早已超過80后。80后、90后在普租市場(chǎng)、公寓 運(yùn)營市場(chǎng)上的不同占比也說明，90后對(duì)高品質(zhì)的、追求個(gè)性化服務(wù)的公寓運(yùn)營更加青睞。

    90后租房追求品質(zhì)生活

    90后逐漸成為租房市場(chǎng)的主力軍，而他們租房的需求和特點(diǎn)與其他年齡段的人也顯然不同?！胺孔邮亲鈦淼?，但生活不是”這句互聯(lián)網(wǎng)上很紅的話，很好地描繪了90后租房的心態(tài)。

    胡景暉認(rèn)為，90后群體存在三大特征。一是多元化，他們思維活躍，追求個(gè)性，對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求高，對(duì)服務(wù)內(nèi)容要求廣。二是流動(dòng)性大，當(dāng)前一二線城市之間的差異在縮小，很多90后在北上廣深更主要的是租房，買房、創(chuàng)業(yè)則更愿意回老家或二三線城市，所以未來一線城市的租賃會(huì)更活躍，二線城市的買賣可能會(huì)更活躍。三是行為軌跡難以捉摸，90后目前留下的、能呈現(xiàn)出來的大數(shù)據(jù)行為痕跡沒有老一代多，加上思維靈活，相關(guān)的數(shù)據(jù)跟蹤挖掘是比較困難的。因此，隨著90后逐步成為市場(chǎng)主力，未來住房租賃服務(wù)需要更加多元化、品質(zhì)化、個(gè)性化、科技化。

    《58集團(tuán)2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報(bào)告》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，畢業(yè)生租房除了考慮地理位置（75.68%）及租金（72.97%），房源配備設(shè)施、周邊配套也以67.57%、56.76%成為畢業(yè)生租房時(shí)考慮的重點(diǎn)。

    對(duì)于租住地段的選擇，畢業(yè)生傾向于選擇交通便利、距離公司近的房源。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研數(shù)據(jù)，有81.5%的高校畢業(yè)生希望通勤時(shí)間在45分鐘以內(nèi)，普遍認(rèn)為30分鐘以內(nèi)為最佳通勤時(shí)間，占比達(dá)39.78%。在通勤方式上，68.87%的畢業(yè)生選擇公交或地鐵作為通勤工具，其次為單車。