廣州土地市場(chǎng)多區(qū)樓面價(jià)遭腰斬 底價(jià)低溢價(jià)成交成主流

    2017年下半年，廣州土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2018年，廣州土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，低溢價(jià)和底價(jià)成交成主流現(xiàn)象。由此導(dǎo)致的，是開(kāi)發(fā)商拿地邏輯生變，態(tài)度更為謹(jǐn)慎。

    地塊開(kāi)拍在即，開(kāi)發(fā)商才開(kāi)始逐漸報(bào)價(jià)，最后時(shí)刻避免了“零報(bào)價(jià)”。

    “閃拍”后快速成交，地塊以低溢價(jià)或底價(jià)成交。

    這是8月13日一線城市廣州5宗宅地的出讓現(xiàn)場(chǎng)。

    記者觀察發(fā)現(xiàn)，2017年下半年，廣州土地市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。進(jìn)入2018年，廣州土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，低溢價(jià)和底價(jià)成交成主流現(xiàn)象。由此導(dǎo)致的，是開(kāi)發(fā)商拿地邏輯生變，態(tài)度更為謹(jǐn)慎。

    底價(jià)和低溢價(jià)成交為主流

    在8月13日出讓的5宗地塊中，花都宅地僅有一家報(bào)價(jià)，開(kāi)拍即底價(jià)成交。增城區(qū)中新鎮(zhèn)三逕村兩宗地塊則由華潤(rùn)和華發(fā)快速斬獲，溢價(jià)分別為64元/平方米和59元/平方米；增城區(qū)荔城街蔣村村、新聯(lián)村兩宗地塊在分別經(jīng)過(guò)22輪和19輪競(jìng)價(jià)后被凱德收入囊中，整體溢價(jià)率約10%。

    關(guān)于地塊未來(lái)的規(guī)劃，凱德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)指出，該項(xiàng)目將針對(duì)剛需和改善型用戶，打造中高端商品房。

    據(jù)記者觀察，自2017年下半年開(kāi)始，廣州土地市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商大舉搶地、地王頻出的現(xiàn)象已成過(guò)去。

    2017年6月，廣州出讓3宗商業(yè)地塊，其中琶洲和科學(xué)城地塊以底價(jià)成交，天河軟件園地塊最終流拍。近2個(gè)月時(shí)間，廣州已連續(xù)出現(xiàn)7宗地塊以底價(jià)成交。

    而今年以來(lái)，低溢價(jià)和底價(jià)成交已成為廣州土地市場(chǎng)的趨勢(shì)。

    今年7月底，廣州一次性推出7宗地塊，均為底價(jià)成交。其中，南沙的6宗商住商服地塊成交樓面地價(jià)平均僅8000元/平方米，而海珠橡膠新村樓面地價(jià)為1.6萬(wàn)元/平方米，較早前超5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)大幅下降。

    多區(qū)樓面地價(jià)遭腰斬

    記者統(tǒng)計(jì)近兩年廣州土地成交價(jià)格發(fā)現(xiàn)，包括增城、南沙海珠以及荔灣廣鋼新城在內(nèi)的廣州多個(gè)片區(qū)土地成交價(jià)格出現(xiàn)腰斬。

    由于不限購(gòu)以及單價(jià)較廣州其他區(qū)域較低，增城成為廣州樓市的成交大戶。隨著早期房?jī)r(jià)上漲，廣州東進(jìn)加快，開(kāi)發(fā)建設(shè)提速，增城同時(shí)也是廣州土地出讓的大區(qū)。

    開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘布局增城，每逢拍地必遭搶奪已成2017年初的增城特色。2017年2月21日，增城一次性出讓5宗宅地，遭遇開(kāi)發(fā)商激烈爭(zhēng)奪。最終有4宗地塊樓面價(jià)突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，樓面地價(jià)數(shù)度被刷新。其中，碧桂園斬獲3宗地，彼時(shí)樓面價(jià)直逼2.4萬(wàn)元/平方米。

    一年半過(guò)去，增城拍地樓面地價(jià)已降至1.1萬(wàn)～1.2萬(wàn)元/平方米，降幅過(guò)半。

    受自貿(mào)區(qū)利好的南沙土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)較為明顯，今年7月推出的多宗地塊樓面價(jià)約8000元/平方米，而年初南沙新地王樓面價(jià)已超1.7萬(wàn)元/平方米。

    除南沙、增城外圍區(qū)域，廣州中心城區(qū)供地大戶廣鋼新城地價(jià)在短期內(nèi)大幅下降。2016年底，廣鋼新城19地塊在剔除配建面積后，樓面價(jià)達(dá)到41582元/平方米。而兩個(gè)月后，廣鋼新城土拍樓面價(jià)已降至2萬(wàn)元出頭，樓面價(jià)幾近腰斬。

    土地市場(chǎng)釋放降溫信號(hào)，推進(jìn)節(jié)奏放緩，政府土地出讓金收入也大幅下降。與早前拍地一次動(dòng)輒百億甚至兩百億元收入相比，2018年上半年廣州土地出讓金一次性收入過(guò)百億的次數(shù)減少。

    廣州中原研究發(fā)展部研究報(bào)告顯示，2018年上半年廣州商住商服用地累計(jì)供應(yīng)119.21萬(wàn)平方米，同比減少21%，環(huán)比減少40%。整體供應(yīng)偏少，近4年僅高于2016年同期，為公開(kāi)掛牌用地面積第二少的半年度，未來(lái)供應(yīng)仍有待增加。

    2018年上半年廣州土地出讓整體溢價(jià)為8%，較去年同期大幅下降57.9%。由于溢價(jià)和推地面積減少，同期廣州商住商服用地累計(jì)出讓金額429.4億，同比減少8.6%。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

    開(kāi)發(fā)商拿地邏輯生變

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，2017年中廣州土地市場(chǎng)頻現(xiàn)底價(jià)成交很大程度上是因?yàn)槌鲎屢?guī)則變化造成的，實(shí)施限地價(jià)競(jìng)自持的土地拍賣新規(guī)后，開(kāi)發(fā)商拿地門檻有所提高。

    與此同時(shí)，行業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商面臨銷售、融資和現(xiàn)金流壓力，拿地邏輯已發(fā)生變化。土地市場(chǎng)降溫原因由起始存在需要卻夠不著拿地條件，到現(xiàn)在資金吃緊、土地需求降低，由外因轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)因。

    目前，包括碧桂園、時(shí)代中國(guó)以及越秀地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企均表示要放緩拿地節(jié)奏，謹(jǐn)慎投資。

    碧桂園總裁莫斌在接受采訪時(shí)曾說(shuō)，市場(chǎng)下行，碧桂園在拿項(xiàng)目時(shí)考核特別嚴(yán)格。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君則表示，碧桂園有大量土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在拿地風(fēng)險(xiǎn)較大，先緩一緩，等到合適的時(shí)機(jī)再出手。

    時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上接受記者采訪時(shí)明確表示，不那么急著去買地了，現(xiàn)在對(duì)土地市場(chǎng)的價(jià)格不做高預(yù)期，但是要求更嚴(yán)格，拿地速度自然就放緩了。

    越秀地產(chǎn)投資者關(guān)系總經(jīng)理姜永進(jìn)則分析表示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控比較嚴(yán)厲，市場(chǎng)存在不確定性，未來(lái)投資決策上將貫徹謹(jǐn)慎投資策略，提高投資標(biāo)準(zhǔn)。

    凱德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，凱德在拿地、項(xiàng)目收購(gòu)時(shí)，也會(huì)綜合考慮宏觀環(huán)境、項(xiàng)目地理位置以及所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ榷嘀匾蛩亍?/p>

    華發(fā)內(nèi)部人士接受記者采訪時(shí)表示，從行業(yè)來(lái)看，較理想的情況是，地塊測(cè)算毛利率要在30%以上，凈利潤(rùn)則需要在10%～15%的水平。華發(fā)拿地較為保守，需要根據(jù)市場(chǎng)銷售和現(xiàn)金流安排。

    從目前表現(xiàn)看，不只廣州，南京、杭州等城市的土地市場(chǎng)均呈現(xiàn)明顯降溫態(tài)勢(shì)。面對(duì)資金壓力，開(kāi)發(fā)商對(duì)合作和并購(gòu)拿地形式更加看重。

    業(yè)內(nèi)人士分析表示，合作、并購(gòu)以及舊改項(xiàng)目成本較公開(kāi)招拍掛低，在目前資金承壓下，可以降低房企拿地成本，一定程度緩解資金壓力，同時(shí)能提高產(chǎn)品的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)房企整體競(jìng)爭(zhēng)力。