樓市不冷！7月房地產(chǎn)投資增速重回兩位數(shù)

    8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份國民經(jīng)濟運行情況的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)一枝獨秀，供需兩旺。

    房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)均呈現(xiàn)回升態(tài)勢。投資重回上升渠道。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，結(jié)束此前連續(xù)三月的微幅下調(diào)，增速重回兩位數(shù)。其中，住宅投資增速提高0.6個百分點，至14.2%。

    銷售則再創(chuàng)新高。1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，商品房銷售額78300億元，同比增長14.4%。銷售面積與銷售額的增速均已連續(xù)三月擴大。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華在就2018年7月份國民經(jīng)濟運行情況答記者問時表示，從房地產(chǎn)投資方面看，從先行指標(biāo)，包括新開工面積、土地購置面積這些指標(biāo)來看，還是能夠支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。

    供需兩旺

    統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場迎來供需兩端的強勢反彈。

    需求方面，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月份，商品房銷售面積89990萬平方米，同比增長4.2%，增速比1-6月份提高0.9個百分點。商品房銷售額78300億元，增長14.4%，增速提高1.2個百分點。從7月單月數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售面積超過1.2億平米，銷售額高達1.1萬億,同比分別上漲了10%與22%。

    分區(qū)域來看，中西部地區(qū)的銷售面積增速均超過10%，銷售額增速均超過了20%，市場持續(xù)火熱。受到嚴格調(diào)控影響的東部地區(qū)，銷售面積負增長也有所收窄，銷售額依舊維持正增長。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，市場繼續(xù)高位運行的原因主要有三點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)特別是龍頭房企的銷售額依然高企；其次，各地樓市限價政策嚴格，買房依然可以賺錢，這種財富效應(yīng)的存在刺激市場投機需求；第三，除一二線市場相對平穩(wěn)外，三四線城市棚改等政策帶來的高峰仍在，特別是中西部區(qū)域，補漲的現(xiàn)象依然普遍存在。

     銷售處于高位，也支撐了融資渠道受限背景下的房企資金鏈，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93308億元，同比增長6.4%，增速創(chuàng)下年內(nèi)新高。其中，定金及預(yù)收款31013億元，增長15.1%。

    良好的銷售回款，也刺激了普遍進入“高周轉(zhuǎn)”模式的房企的投資熱情。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，投資增速告別此前連續(xù)四個月的放緩態(tài)勢，重回兩位數(shù)增速。

    上海證券認為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資趨緊，更加刺激了其消化囤地加快開工進而銷售回款的意愿。

    房企投資意愿上升，疊加其去年同期投資基數(shù)較低等因素，讓房地產(chǎn)新開工面積等數(shù)據(jù)增速大幅上漲。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房屋新開工面積114781萬平方米，增長14.4%，這是2016年6月以來的最高值。而從7月單月來看，新開工面積達到18964萬平方米，同比增長29.4%，創(chuàng)下2014年10月以來的單月增速新高。

    中銀國際指出，從經(jīng)濟數(shù)據(jù)和資本市場的表現(xiàn)來看，下半年房地產(chǎn)投資增速受到新開工、施工，以及土地購置同比高增長的支撐，仍可維持較高水平。

    價格博弈仍持續(xù)

    值得注意的是，商品房銷售價格仍在持續(xù)上漲。

    按照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商品房銷售額與銷售面積的增速差達到了10.2個百分點，從5月銷售增速重回上行通道后，差值不斷擴大。

    “銷售額增速比銷售面積增速要快，實際上說明房價還在漲?！?月14日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長童悅仲接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。

    7月31日，中共中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

    分析人士指出，銷售數(shù)據(jù)的反彈和銷售價格的持續(xù)上漲，顯示市場需求仍然強勁?？紤]到土地市場熱度下降、政策調(diào)控持續(xù)、市場購買力趨弱和棚改預(yù)期降溫等因素，價格博弈仍將持續(xù)。而資金壓力的持續(xù)累積，讓房企采取“以價換量”降價策略的可能加大。

    易居研究院研究員沈昕指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增幅主要來源于自籌資金和定金及預(yù)收款增長較多，國內(nèi)貸款形勢依然較為嚴峻。此外，目前境內(nèi)融資遭遇金融機構(gòu)持續(xù)縮表，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少，并且發(fā)改委限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，資金市場的緊張壓力還將加劇。

    這種博弈在土地市場已現(xiàn)端倪。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流標(biāo)共796宗，去年同期則只有365宗。同時，雖然土地購置面積和價格仍保持增長，但據(jù)易居研究院測算，土地購置價格增速已連續(xù)4個月同比下降，自2016年5月以來首次出現(xiàn)地價漲幅低于房價漲幅的情況。

    這種降溫被認為或?qū)鲗?dǎo)至商品房市場?！暗貎r降溫將導(dǎo)致房價失去一個重要支撐”，沈昕表示，本輪房地產(chǎn)短周期上行期，地價帶動房價上漲的效應(yīng)非常顯著。隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將趨于收窄。