北京高端住宅面臨降價壓力 多個樓盤疑遭"雪藏"

　　新政出臺后,開發(fā)商對于高端項目的推盤節(jié)奏發(fā)生了變化,關(guān)于價格也有了新的考量。 圖/人民圖片

　　5月24日,位于北三環(huán)的太陽公元預售證獲批,預售均價高達44959元/平米,成為新政后首個預售放行的高端住宅項目。此前,北京市場一直在流傳一個說法:北京市住建委不給高端樓盤發(fā)放預售證。

　　上周,北京市住建委有關(guān)人士否認了這一傳言。但從市場狀況來看,單價3萬元以上的高端住宅在近兩個月確實極少得到預售證。業(yè)內(nèi)人士認為,高端住宅被疑“雪藏”有兩方面的原因,一是有關(guān)部門放緩高價盤預售證的發(fā)放確實存在;二是開發(fā)商自己對于高端項目的推盤節(jié)奏發(fā)生變化,新政下他們有了新的考量。

　　多個高端住宅預售證“難產(chǎn)”

　　5月上旬,華遠地產(chǎn)總裁任志強在微博中透露,“北京不給高價房發(fā)放預售許可證”,一時間引來眾多爭議,有網(wǎng)友更是直言,“北京樓市成交均價下降的效果是被人為拉低的”。

　　之后,市住建委相關(guān)負責人“辟謠”,稱北京沒有不對高價樓盤發(fā)預售許可證的規(guī)定,有關(guān)部門仍在按規(guī)定程序?qū)徟鷺潜P的預售申請。

　　5月24日,定價4萬余元/平米的太陽公元預售獲批。“向某個高價樓盤發(fā)放預售證,并不能說明高價樓盤獲得預售證全面放開,關(guān)鍵要看其他一批高價樓盤是否能陸續(xù)取得預售證。”一位大型地產(chǎn)商負責人分析認為。

　　另一方面,一些資金鏈較為寬松的地產(chǎn)商并不急于旗下高端項目的變現(xiàn)。一家大型地產(chǎn)商京北項目負責人對記者表示,近期市場成交低迷,尤其是高端住宅一季度以及4、5月的銷售狀況都不太好,目前該項目并不打算開盤,也就不去申請預售證。

　　本報記者統(tǒng)計近兩個月的樓盤預售證發(fā)現(xiàn),除了太陽公元等極少數(shù)項目外,單價3萬元以上的項目均未出現(xiàn)。

　　有分析人士認為,房企追求高利潤率的沖動,與政府平抑房價的需求之間,產(chǎn)生了矛盾,雙方目前處于博弈階段,高價房預售證放緩不言而喻。

　　高地價助推住宅高端化趨勢

　　多個業(yè)內(nèi)人士表示,目前北京樓市供應(yīng)中,住宅化高檔趨勢明顯。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為,土地交易價格居高不下,“天價地王”屢被刷新的背景下,開發(fā)企業(yè)為了追逐較高的利潤回報,必然會選擇開發(fā)高端住宅,商品房供給將出現(xiàn)泛豪宅化傾向。

　　清華大學博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹指出,高地價迫使更多開發(fā)企業(yè)提高產(chǎn)品定位,充沛的流動性與旺盛的投資需求,則推動了住宅需求的整體高端化。

　　在開發(fā)企業(yè)中,出現(xiàn)了規(guī)模化、快周轉(zhuǎn)的公司產(chǎn)品向高端延伸的趨勢。如以規(guī)?；Q的萬科,2009年在北京推出了萬科公園五號、萬科藍山等高端定位項目,沖擊高端市場,并明確提出,今后要從郊區(qū)大盤開發(fā)商,轉(zhuǎn)變成全生命周期住宅產(chǎn)品的提供者;保利也在2009年集中推出保利壟上、保利香雪山等別墅高端項目,今年更計劃在沈陽、天津、重慶、廣州等地集中推出高端盤。

　　在北京,多個樓盤一年之內(nèi)邁向高端。太陽公元甫一入市單價僅為1.8萬元左右,后一路攀升至2.5萬元、3萬元、4萬元,成為北京去年漲幅最大的樓盤之一;華潤紅山世家,從年初的每平米1.4萬元起漲至年底的3萬元左右;遠洋萬和城,從每平米2.5萬元漲到4萬元左右,也不超過一年。

　　“在流動性充裕的背景下,一線城市尤其是核心地段的高端物業(yè),被視為資金保值增值的最佳方式,因而成為許多富人投資的首選。”胡潤百富榜創(chuàng)始人胡潤表示。

　　在這樣的背景下,中國內(nèi)地高端物業(yè)開發(fā)商綠城中國,其2009年的銷售額翻了三番,達到530億元,僅次于萬科;產(chǎn)品線偏高端的華潤置地,也在2009年首次晉身百億俱樂部。
    存貨去化周期變慢下的降價壓力

　　華潤置地北京公司人士對本刊記者表示,公司的策略是,城市核心區(qū)的項目,要最大限度地挖掘其價值,提升利潤率,而郊區(qū)、五環(huán)外項目,則適當?shù)仄絻r推盤。

　　這也是萬科的策略。不同于2007年,今日的萬科已經(jīng)難言大規(guī)模降價。其在一線城市的高端產(chǎn)品線,也是提升利潤的重要來源。正如萬科總裁郁亮所言,萬科已經(jīng)過了大規(guī)模擴張的青春期,追求慢增長以及利潤率是萬科新的玩法。而高端住宅的高利潤率,已經(jīng)被去年以來的市場驗證。

　　但另外一些數(shù)據(jù),反映了一些房企潛在的風險,以及降價邏輯的存在。

　　“規(guī)模化地產(chǎn)商的高端延伸,可能意味著更大的風險。”杜麗虹說,世界各國的經(jīng)驗都表明,高端住宅相對于普通住宅,其需求和價格具有更強的周期波動———高端住宅的購買力中相當一部分來自投資需求,而從歷史上看,投資需求在各個市場上都具有“追漲殺跌”的特性。

　　中原地產(chǎn)市場研究員表示,目前市場觀望情緒顯現(xiàn),即使是高端買家,其對品質(zhì)額外付費意愿也顯著下降。

　　本刊記者統(tǒng)計顯示,包括萬科、綠城等在內(nèi)的大型地產(chǎn)商一季度銷售去化率均在下降。以綠城為例,輝立證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)認為,綠城集團今年前4個月的新開房源的銷售去化率呈現(xiàn)下降趨勢,前四個月平均去化率為65%,而2009年下半年這一數(shù)字為82.8%。前四個月僅完成全年目標的21%,明顯低于內(nèi)房股同行30%的平均水平。

　　萬科的內(nèi)部數(shù)據(jù)研究也涉及到了“存貨去化周期”變慢,根據(jù)統(tǒng)計,截至2010年3月底,深圳一手住房市場“存貨量約為193萬平方米,存貨去化期上升至8.3個月”。而今年2月份,萬科存貨去化周期還是7.1個月,1月份,這一指標只有5個月。

　　另外萬科一季報銷售數(shù)據(jù)顯示,一季度珠三角市場實現(xiàn)銷售面積27萬平方米,銷售收入41.6億元,同比分別下降了45.1%和7.2%。而一季度僅完成全年銷售計劃的19%。

　　輝立證券認為供應(yīng)量上升,銷售價格處于高位以及政府的調(diào)控預期,影響了綠城2010年的物業(yè)銷售速度。隨著調(diào)控政策的陸續(xù)出臺,2季度綠城的銷售去化率預計將下滑至30%-40%左右,而3季度公司的物業(yè)供應(yīng)放量,將迫使公司對價格和銷售速度做出選擇。

　　“我們認為,銷售價格下調(diào)10%,而銷售去化率保持在30%以上是綠城可能的選擇。”輝立證券研究人士表示。

　　而對于萬科是否會降價,何時降價？一位接近萬科的資深銷售代理人士認為,3個月內(nèi),萬科或?qū)⑷嬲{(diào)整其產(chǎn)品價格體系,整體幅度將在10%-30%之間。

　　■ 記者觀察

　　下半年偽豪宅將露餡

　　2007年10月25日,萬科17億元奪得了朝陽區(qū)西大望路27號住宅地,樓面地價為11409元/平方米,創(chuàng)下了當年京城出讓土地樓面價新高。但之后市場下行,這一地塊給萬科帶來了麻煩,還被計提了存貨跌價準備。

　　2009年,北京土地市場火爆非凡,包括廣渠路10號地、奧運村鄉(xiāng)地塊以及豐臺區(qū)六里橋地塊的樓面地價,都超過了1.5萬元/平米。萬科西大望路地塊因此得以“解套”,該地塊推出的住宅首期售價達3萬元/平米。

　　萬科副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶認為,今年下半年,隨著前年、去年眾多高價地入市,屆時這些項目如何定價,會對市場有非常大的影響。

　　本報記者調(diào)查顯示,去年以來,北京高檔住宅有平均15%的議價空間,說明此類產(chǎn)品并非對外宣稱的那樣熱銷,尤其是隨著整體市場銷售放緩,高檔住宅的議價空間會更大,尤其是部分本來屬于普通住宅,但隨著房價快速上漲而漲至高檔住宅的那些偽豪宅（價格上漲而產(chǎn)品沒有變化）,將暴露出它們的真實面目,有可能大幅降價銷售。

　　而對于那些拿了高價地的地產(chǎn)公司來說,如果沒有能力開發(fā)出適應(yīng)市場的產(chǎn)品,價格與價值偏離太大,也將面臨存貨跌價的風險。