"囤房"改"囤地" 開發(fā)商聯(lián)手地方政府"炒中線"

隨著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，越來越多的炒房者從重點(diǎn)城市退出，并逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移。然而，記者深入采訪時(shí)，一些房開商明確表示：比起囤房，更樂于“囤地”，將短線炒作的資金用于2-3年的“中線炒作”，將大量資金用于與地方政府投入的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)中，采取“與地方政府共謀發(fā)展”、“共享囤地成果”的方式，來規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　二線城市成為資金流入密集區(qū)

　　記者對(duì)長(zhǎng)期在廣東、江西、廣西、云南、貴州等地進(jìn)行土地投資的業(yè)內(nèi)人士李克彬進(jìn)行采訪時(shí)，他明確表示，從2009年下半年開始，就出現(xiàn)大量資金向中西部省區(qū)涌入的狀況，其原因在于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)的巨大投資效應(yīng)。

　　李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年云南省道路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資將超過400億元，廣西交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要完成投資180億元以上，力爭(zhēng)達(dá)到200億元；貴州公路水路交通總投資目標(biāo)計(jì)劃完成360億元，力爭(zhēng)完成400億元……

　　李克彬說：“這還只是交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如果算上中西部中心城市的路網(wǎng)建設(shè)、水電管網(wǎng)設(shè)施建設(shè)等一系列投資，總額肯定是現(xiàn)在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入就有170億元，柳州市的城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也超過80億元，來賓市要搞環(huán)城水系建設(shè)，投入的資金量也很大。”

　　龐大的基礎(chǔ)設(shè)施投入，吸引著眾多在東部沿海地區(qū)通過前期房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市。

　　來自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國(guó)際購(gòu)買了6000多平方米的寫字樓，當(dāng)初的價(jià)格不過5000多元每平方米，2010年初價(jià)格就增長(zhǎng)到1萬多元錢每平方米。

　　林羽鳳認(rèn)為：“資金流入南寧、昆明、貴陽(yáng)、柳州、大理等城市的可能性很大，因?yàn)檠睾：蜄|部一線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的‘聚焦點(diǎn)’，重拳打擊下唯有快速轉(zhuǎn)移資金才是最安全的。”

　　記者采訪的多位房地產(chǎn)開發(fā)商均認(rèn)為，資金向中西部省區(qū)二三線城市的流動(dòng)成為必然，與此同時(shí)，他們更強(qiáng)調(diào)，短時(shí)間里不會(huì)繼續(xù)在囤積樓盤、購(gòu)買轉(zhuǎn)手項(xiàng)目中投入更多的資金，原因就在于：樓盤和房?jī)r(jià)成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政策打擊的關(guān)鍵。這就意味著即使通過招拍掛拿到了當(dāng)?shù)氐?ldquo;地王”，銀行肯定不會(huì)提供相關(guān)的項(xiàng)目貸款，投資伙伴也會(huì)充分考量整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房者當(dāng)然不會(huì)在中央政策連續(xù)出臺(tái)、房?jī)r(jià)面臨很大壓力情況下，投資購(gòu)房。

　　開發(fā)商自述囤地“三步曲”

　　“囤房不如囤地，自己囤地不如與國(guó)有投資集團(tuán)共同囤地！”這是記者采訪的多位投資商表達(dá)的共同思路。

　　李克彬向記者自述了囤地“三步曲”。

　　———弄清政府城市投資的“真切實(shí)力”。這是政府對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施投資的“底線”和開發(fā)商與政府談判的“價(jià)碼”。

　　一般而言，中西部省區(qū)城市要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，僅靠財(cái)政方面的支持肯定無法滿足需要。以南寧市為例，城市投資超過170億元，肯定需要銀行貸款。銀行貸款必須提供相關(guān)的準(zhǔn)備金，在中央銀行提高準(zhǔn)備金的要求下，無論找哪家銀行貸款，準(zhǔn)備金都不能少于25%。這就意味著最少要準(zhǔn)備42億元的準(zhǔn)備金。而財(cái)政是很難一口氣將所有的準(zhǔn)備金注入銀行的。

　　李克彬說：“無論是南寧，還是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荊州……中西部地區(qū)城市發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括路政管網(wǎng)建設(shè)、水電設(shè)施建設(shè)、通訊設(shè)備建設(shè)、學(xué)校醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等等，二三線城市沒有哪一個(gè)能夠僅靠自有財(cái)政收入完全實(shí)現(xiàn)。只能通過銀行貸款或者吸引外來投資者進(jìn)行融資。了解具體項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)時(shí)間年限和融資狀況，成為最重要的基礎(chǔ)。”

　　———構(gòu)建“融資平臺(tái)”，化解“資本金瓶頸”。

　　在了解完項(xiàng)目的相關(guān)信息之后。下一步就是通過建立適當(dāng)?shù)?ldquo;融資平臺(tái)”，為地方政府化解“資本金瓶頸”。

　　李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀道路建設(shè)需要投資100億元，銀行準(zhǔn)備金需要25%，也就是25億元。25億元財(cái)政無法立即投入。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團(tuán)或者城市建筑集團(tuán)，共同成立新公司或項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行運(yùn)作。投資商負(fù)責(zé)25億元資本金的80%即20億元，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)資本金的20%即5億元，項(xiàng)目公司投入的資本金實(shí)際上就是政府投入的資本金。資本金投入之后，景觀道路的規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)方案，均由投資商自行操作，建設(shè)周期為1-2年，實(shí)際建設(shè)成本應(yīng)該為20億元左右。建設(shè)周期過程中和建設(shè)周期結(jié)束之后，政府以財(cái)政方式全額回購(gòu)。投資商從建設(shè)中賺取5億元左右的利潤(rùn)。

———“土地注資”謀取巨額暴利。

　　投資商為確保資金安全，在資金投入之時(shí)會(huì)要求政府將景觀道路周邊地塊同期評(píng)估，評(píng)估后按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格劃給新成立的項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司中政府占51%的股份，投資商占49%的股份。這就有效地規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　景觀道路完成之后。周圍地塊并未進(jìn)行過公開招掛拍，政府的土地儲(chǔ)備中心會(huì)要求進(jìn)行招掛拍。但2年后的土地價(jià)格已經(jīng)大幅度升值。招掛拍的 土 地 價(jià) 值 很 可 能 是 原 來 的3- 5倍，甚至飆升10-20倍。按照所占股份比例多少，投資商同樣能夠從中獲取暴利。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，投資商將這一運(yùn)作模式稱為：與城市和政府共同成長(zhǎng)。由于項(xiàng)目公司屬于政府下屬的“孫子公司”，身為“爺爺”的政府，往往會(huì)采取各種方式，確保“孫子”能夠繼續(xù)從“賣地財(cái)政”中獲益。這實(shí)際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利。

　　常年在珠三角和中西部省區(qū)投資的房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商李汶鞠說：“聰明的投資商現(xiàn)在根本不想獨(dú)立拿地，獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目，在銀行部門大 力 監(jiān) 控 下 ， 誰 高 調(diào) 拿 地 就 是 找死。只有把自己和政府的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目捆綁在一起，才能最大限度地‘實(shí)現(xiàn)共贏’。再怎么虧，地方政府都不敢把自己下屬的公司、項(xiàng)目做虧損。政府的項(xiàng)目要銀行貸款，完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢，我們就能賺到錢，而且賺到的還是更大的錢。”

　　“項(xiàng)目運(yùn)作”雖遭遏制，“中線炒作”仍需政策糾偏

　　記者深入采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，地方政府部門熱衷于通過“項(xiàng)目運(yùn)作”的方式，來解決城市化進(jìn)程中準(zhǔn)備金不足的問題，由于遭受到中央宏觀調(diào)控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制。然而，一些地方政府仍千方百計(jì)地將土地進(jìn)行“乾坤大挪移”，為“賣地財(cái)政”鋪平道路。這種“中線炒作”的方式仍需要政策糾偏。

　　李汶鞠告訴記者，“土地抵押貸款”的運(yùn)作方式，已經(jīng)被中央高層明確制止。更為重要的是，國(guó)土資源部要求各省區(qū)的每一個(gè)地塊都必須有獨(dú)一無二的編號(hào)，編號(hào)直接上報(bào)國(guó)土資源部，國(guó)土資源部在網(wǎng)上公開土地證號(hào)。沒有土地證號(hào)的地塊，銀行絕對(duì)不敢發(fā)放項(xiàng)目貸款。

　　李汶鞠說：“這就意味著在城市項(xiàng)目開發(fā)過程中，新征土地在沒有獲得土地證號(hào)之前，完全不可能得到貸款，即使有足夠的資本金，由于項(xiàng)目無法通過審核，也拿不到貸款。投 資 商 和 開 發(fā) 商 在 沒 有 看 到 作 為‘底線’的土地證號(hào)之前，無論如何不敢將資金投入。即使是政府反復(fù)承諾‘財(cái)政兜底’，投資商也不敢承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。”

　　一位沿海城市的國(guó)土資源局官員告訴記者：2008年之前，一塊土地證號(hào)可以同時(shí)向工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行申請(qǐng)抵押貸款，由于各家銀行之間發(fā)放貸款都有時(shí)間差，政府和投資商完全可以根據(jù)這一時(shí)間差來贏得周轉(zhuǎn)。工商銀行發(fā)放的貸款先拿著，然后用農(nóng)業(yè)銀行發(fā)放的貸款來填窟窿。一來二去，完全就是空手套白狼。

　　這位名叫馮俊的官員說：“現(xiàn)在根本不可能，銀行沒有看到土地證，在國(guó)土資源部網(wǎng)站上找不到土地證號(hào)，就無法發(fā)放貸款。”

　　不過，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的辦法來解決這一難題。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區(qū)建設(shè)的新政地塊進(jìn)行“置換”的方式，“拆東墻補(bǔ)西墻”，來贏得喘息之機(jī)。城市中舊城改造的地塊已經(jīng)有土地證號(hào)，在改造過程中只要能夠與市民和拆遷戶達(dá)成協(xié)議，“不哭不鬧不上訪”，就能將這一土地證號(hào)挪到新區(qū)使用。由于包括拆遷、重建、出售、辦理完畢房產(chǎn)證……最少也要3-5年的時(shí)間。這段時(shí)間，完全可以以城市化進(jìn)程為理由，向中央申請(qǐng)新的用地指標(biāo)。新的用地指標(biāo)下來之后，再將已經(jīng)挪作新區(qū)發(fā)展使用的土地證號(hào)“歸還”給舊城區(qū)。

　　馮俊說：“現(xiàn)有的土地政策已經(jīng)非常嚴(yán)格了，但地方政府為了確保地方財(cái)政的收入，還是能夠與投資商、開發(fā)商聯(lián)手運(yùn)作‘中線地價(jià)’，要真正意義上將投資到房地產(chǎn)的資金轉(zhuǎn)到投資實(shí)業(yè)、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率上來，仍然需要出臺(tái)更完善的系列政策和更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施。”