開工量驟減倒逼樓市政策調(diào)控遭遇“空調(diào)論”

持續(xù)1個(gè)多月的房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴在近期風(fēng)云突變。

    5月中旬，國務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控需“適時(shí)適度”后，發(fā)改委在36個(gè)大中城市房價(jià)的監(jiān)測報(bào)告中指出，政策出臺后市場預(yù)期出現(xiàn)積極變化，投機(jī)需求退出，部分城市房價(jià)快速上漲的勢頭得到明顯遏制。

    近日，輿論傳出“三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”一說，但遭到發(fā)改委的否認(rèn)；一些專家和房地產(chǎn)從業(yè)者喊出“市場調(diào)控核心是降溫，不是降價(jià)”等論調(diào)，連續(xù)大跌的房地產(chǎn)板塊開始強(qiáng)勢震蕩。于是，有業(yè)內(nèi)人士喊出了地產(chǎn)調(diào)控“空調(diào)論”。

    牽動(dòng)政策松緊的命脈在何處？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日對北京、上海、廣州、杭州等城市的開發(fā)商和部分樓盤進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4月以來部分一線城市開發(fā)商開工量大幅下挫，這一變化實(shí)際上不僅影響房地產(chǎn)業(yè)本身，亦開始波及上游產(chǎn)業(yè)，加上國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境近期的急速變化，房地產(chǎn)政策調(diào)控確實(shí)到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——

    多城市開工放緩 房企延遲推貨

    房產(chǎn)新政實(shí)施一個(gè)多月來，部分城市房價(jià)快速上漲的勢頭得到遏制。與此同時(shí)，北京、上海、廣州和杭州等一線城市的房產(chǎn)施工量開始急劇減少。

    北京多家房企4月后無新開工

    雖然4月份北京房地產(chǎn)企業(yè)獲得施工許可證項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未出爐，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會實(shí)時(shí)查詢中心拿到的數(shù)據(jù)顯示，北京住總集團(tuán)、北京城建、首開集團(tuán)4月后并無新開工項(xiàng)目。

    面對北京房地產(chǎn)企業(yè)開工項(xiàng)目稀少的現(xiàn)象，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，房企開工量下降是預(yù)料中的事。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京住總集團(tuán)朝陽區(qū)9.82萬平方米的項(xiàng)目于3月3日開工后，至今未有新開工項(xiàng)目。

    北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司經(jīng)理辦公室告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開工一般要半年到8個(gè)月的時(shí)間，現(xiàn)在開工的項(xiàng)目一般是去年上半年末期拿到的土地項(xiàng)目,由于公司在當(dāng)時(shí)并未在北京拿地，所以當(dāng)前沒有項(xiàng)目開工。公司強(qiáng)調(diào)，如果有開工項(xiàng)目，公司會如期進(jìn)行，不會因宏觀調(diào)控推遲開工，當(dāng)然也不會提前開工。

    首開集團(tuán)今年以來還未有新開工項(xiàng)目；北京城建在3月份新開工一個(gè)項(xiàng)目后，4月至今在北京無新開工項(xiàng)目；北京萬科以及北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各有一個(gè)新開工項(xiàng)目；保利地產(chǎn)則在3月份開工的同一個(gè)項(xiàng)目上，另有幾幢新樓開工，但并無其他新的項(xiàng)目開工。

    實(shí)際上，上述情況只是北京房地產(chǎn)企業(yè)開工量縮減的一個(gè)縮影。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開工量的減少其實(shí)并非發(fā)生在新政后，而是前期清淡的延續(xù)。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京共有包括住總集團(tuán)與北京城建等在內(nèi)的7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得施工許可證，批準(zhǔn)施工總面積為40.36萬平方米，環(huán)比下降67%。

    楊少鋒對此認(rèn)為，3月份開工量驟降，可能與春節(jié)有極大的關(guān)系。2010年3月1日是農(nóng)歷正月十六，這之后各地返鄉(xiāng)家民工才陸續(xù)返城，這會直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開工進(jìn)展。而4月份至今，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未露面，但在新政后銷售壓力陡增的情況下，房地產(chǎn)公司尚不敢輕舉妄動(dòng)，因此開工量還處于下降通道。

    對此觀點(diǎn)，中信地產(chǎn)的一位業(yè)內(nèi)人士卻持異議。他對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，時(shí)下開工的新樓盤，對應(yīng)的是半年或更長時(shí)間后的房地產(chǎn)市場，而業(yè)內(nèi)對那時(shí)的房地產(chǎn)市場一般較為看好。他認(rèn)為，時(shí)下房地產(chǎn)公司一般不會有意推遲開工項(xiàng)目。

上海四五月報(bào)建項(xiàng)目投資額縮水

    樓市新政出臺之后，上海商品住宅的建設(shè)報(bào)批數(shù)量較今年四五月份大幅減少。

    上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會發(fā)布的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，5月至今上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目只有15項(xiàng)，其中真正屬于普通商品住宅開發(fā)范疇的只有5項(xiàng)。而樓市新政頒布前的3月份，上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目多達(dá)43個(gè)，其中屬于普通商品住宅開發(fā)范圍的有16項(xiàng)。

    商品住宅新報(bào)批開工數(shù)量減少，影響的并不僅僅是明后年上海商品住宅的新增供應(yīng)量，更有可能會從現(xiàn)在開始就影響上海的地方經(jīng)濟(jì)。

    根據(jù)上述上海市建設(shè)項(xiàng)目信息對3~5月的新報(bào)批商品住宅總建設(shè)投資額的統(tǒng)計(jì)，新報(bào)批的商品住宅總建設(shè)投資額逐月遞減：3月份新報(bào)批的商品住宅建設(shè)投資總額超過400億元，4月份降為132億元左右，5月份更跌至102.5億元。

    3月份報(bào)批建設(shè)的16個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中有9個(gè)建設(shè)投資總額超過10億，其中僅長風(fēng)6B、7C地塊項(xiàng)目的總建設(shè)投資額就達(dá)到122.9億元，而到了5月份，只有綠地、金地兩家公司的三個(gè)項(xiàng)目投資總金額超過10億元。

    上海佑威房地產(chǎn)中心主任陸騎麟指出，今年1月至5月，上海商品住宅的新增供應(yīng)數(shù)量只有350萬平方米，是2006年以來的最低。盡管受到宏觀調(diào)控政策打壓，上海今年前5月的商品住宅銷售量依然達(dá)305萬平方米。

    一些開發(fā)商明確向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不會因?yàn)槟壳笆袌稣{(diào)整而減少開工量和拖緩施工進(jìn)度。因?yàn)樗麄冎写蠖鄶?shù)的人都記得，2008年各大房地產(chǎn)公司紛紛減少開工量和延緩施工進(jìn)度，導(dǎo)致在2009年樓市銷售火爆的時(shí)候，公司卻沒房可賣。

    業(yè)內(nèi)人士說，按照目前項(xiàng)目開發(fā)9個(gè)月左右上市銷售的進(jìn)度，以及市場6~9個(gè)月后完成調(diào)整的時(shí)間，現(xiàn)在報(bào)批建設(shè)新房正好趕上明年市場的銷售旺季。

    中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，導(dǎo)致新報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目大幅度減少的原因，并不是因?yàn)榻谑袌龀山涣看蠓碌?，樓盤銷售低迷，而是因?yàn)殚_發(fā)商擔(dān)心在原有項(xiàng)目銷售不佳的情況下，繼續(xù)增加新開工會令公司資金斷鏈。

 廣州超兩成房企延遲推貨

    4月，廣州市國土資源和房屋管理局 （以下簡稱廣州市房管局）的官方數(shù)據(jù)顯示，本月廣州批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共計(jì)13個(gè)，同比下滑六成，其中批準(zhǔn)可預(yù)售的住宅項(xiàng)目相比上月減少了近三成。

    去年一年，廣州市住宅商品房成交超過900多萬平方米，創(chuàng)出了歷史新高，不僅消化了大量的存貨，同時(shí)也消化了不少新增貨品。但新政出臺后的一個(gè)月，廣州市房管局官方數(shù)據(jù)顯示，廣州一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68%，環(huán)比減少了33%。

    成交持續(xù)的低迷，不少開發(fā)商開始謹(jǐn)慎起來。有業(yè)內(nèi)人士透露說，目前市場不少開發(fā)商為應(yīng)對市場，不得不推遲開盤，或者是推遲拿預(yù)售證。

    近期，記者在走訪樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商樓盤項(xiàng)目雖然早已封頂，但卻遲遲不肯推向市場。廣州本土開發(fā)商時(shí)代地產(chǎn)某項(xiàng)目盤，“五一”期間項(xiàng)目三期已封頂，二期的項(xiàng)目已銷售80%，剩余貨量不多。當(dāng)記者問及什么時(shí)候再推出三期時(shí)，代理該項(xiàng)目盤的楊小姐并沒有給出答案，只表示三期項(xiàng)目肯定要比二期貴。

    經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，樓市新政出臺前，廣州十區(qū)新推貨量達(dá)9947套；新政出臺后，多個(gè)樓盤延后開賣，新推貨量減少2182套。今年“五一”，開發(fā)商推盤也較為謹(jǐn)慎，除雅居樂花間集推貨超過400套、中海錦榕灣推貨372套外，其他新推貨量都不多。

    “目前廣州市場上差不多有20%的項(xiàng)目盤被推遲入市。”經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑指出。

    仲量聯(lián)行投資部劉裕通表示，由于當(dāng)下購房需求被遏制，開發(fā)商的發(fā)展速度也開始放緩。公司所接觸到的開發(fā)商中，不少開發(fā)商推貨進(jìn)度也一再放緩，其實(shí)預(yù)售證是早已拿到的。“有些開發(fā)商已拿到100套的房源預(yù)售證，但是在推出時(shí)僅拿出20套進(jìn)入市場，人為造成市場上供求緊張的關(guān)系。”

    杭州多地王空置 開發(fā)商延遲開工

    新政之下，杭州樓市成交量屢創(chuàng)新低，供應(yīng)量也漸呈降低趨勢。記者了解到，自2006年起，杭州大部分地王目前仍未上市銷售。杭州相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，部分開發(fā)商在此市場條件下，或會選擇放慢工程進(jìn)度或延遲開工。

    2007年7月，雅戈?duì)栔玫匾越?5億元的價(jià)格買下杭州原杭商院地塊，創(chuàng)造當(dāng)時(shí)杭州地價(jià)的最高紀(jì)錄。該地塊樓面價(jià)約為15712元/平方米。風(fēng)光過后，該地塊開始長達(dá)近兩年的土地閑置。杭州業(yè)內(nèi)一度傳出雅戈?duì)栔玫卮嬖谫Y金缺口、已將地塊轉(zhuǎn)讓等消息。5月26日，記者致電該盤售樓部，售樓小姐告知目前該項(xiàng)目已改名為“御西湖”，將與今年6月底開盤。

    此外，位于杭州市中心緊鄰運(yùn)河的杭汽發(fā)地塊，2006年9月29日由綠城、濱江競得，目前其產(chǎn)品仍未面市。2007年10月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以22.26億元競得杭一棉地塊，樓面價(jià)15588元/平方米，據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)杭州某負(fù)責(zé)人透露，目前該地塊尚在做方案，預(yù)計(jì)2011年推入市場；2007年11月29日，由西房、廣宇兩杭州本土開發(fā)商競得的東南面粉廠地塊，樓面價(jià)19038元/平方米，目前尚沒有推入市場；2008年年底成交的東南化工廠地塊，由杭州萬鈞置業(yè)競得，相關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目已與綠城合作，項(xiàng)目也將由綠城直接操刀，但該地塊何時(shí)推出市場，目前仍無動(dòng)靜。

    綠城集團(tuán)營銷副總監(jiān)祝軍華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，綠城的杭汽發(fā)、喜得寶、新華地塊和田園板塊，“目前都按正常的開發(fā)進(jìn)度，喜得寶地塊有可能在今年年底面市。而杭汽發(fā)地塊，由于合作方對規(guī)劃方面有不同意見，可能要慢一些。”

    中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東在接受采訪時(shí)稱：“杭州房源供應(yīng)量總體上說是呈下降趨勢的，4月份杭州推出房源數(shù)量為3472套，而5月份至今，杭州推出房源3101套。”

    對于新政之后開發(fā)商是否會降慢開工速度，曹旭東認(rèn)為這是毫無疑問的，“新政以后，杭州樓市成交量迅速下滑，開工意味著大筆資金的投入，如果銷售情況不佳，資金的回籠就會發(fā)生困難。”

    杭州雙贏機(jī)構(gòu)章惠芳則認(rèn)為，資金準(zhǔn)備充裕的開發(fā)商，有可能選擇提前交付土地款，加速開工。“根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，政策變化一般比較快，而杭州2009年土地供應(yīng)量又相對比較大，所以很多開發(fā)商相反會選擇提前開工，以在樓市回暖時(shí)提供足夠的銷售房源。但也不排除有開發(fā)商對后市比較悲觀，會選擇放慢工程進(jìn)度，或者延遲開工。”

上游產(chǎn)業(yè)受波及 調(diào)控或先緊后松

    除開發(fā)商降低開工量外，樓市調(diào)整的影響也開始波及上游行業(yè)。

    來自蘭格鋼鐵信息研究中心市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月中旬樓市新政實(shí)施至今，國內(nèi)建筑鋼材市場價(jià)格已經(jīng)連續(xù)五周下跌，近半個(gè)月表現(xiàn)更甚。

    以Φ25mm二級螺紋鋼為例，截至5月21日，國內(nèi)10大重點(diǎn)城市均價(jià)為每噸4154元，比上周同期跌125元，比上月同期跌384元。其中廣州、西安、武漢、鄭州市場價(jià)格下跌幅度超過200元，上海、成都市場跌120~130元，京、津、杭州地區(qū)跌50~70元。而國內(nèi)10大重點(diǎn)城市Φ6.5mm高線均價(jià)在各地也有不同程度的下跌。

    里昂證券鋼鐵行業(yè)分析師樂天虎分析，鋼鐵價(jià)格下降的一個(gè)重要導(dǎo)火索就是樓市新政后，房地產(chǎn)公司開工量下降。“如果房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)削減開發(fā)計(jì)劃的話，對鋼鐵市場的影響將會持續(xù)到2011年之后。”

    除了鋼鐵業(yè)外，房地產(chǎn)業(yè)上游鏈條中的重要行業(yè)水泥業(yè)亦如此。

    從事水泥生意的廈門阿土建材有限公司總經(jīng)理陳元期近日憂心忡忡地向記者表示，因?yàn)樾抡耙咽┕さ囊恍┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目還在施工，時(shí)下房地產(chǎn)調(diào)控還未大面積影響到水泥業(yè)，但如果調(diào)控繼續(xù)的話，開工不足將很快導(dǎo)致水泥需求下降。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)鏈條非常長的行業(yè)，上游包括水泥、鋼材等，下游包括家具裝飾等，中間還涉及大量就業(yè)問題。在時(shí)下世界經(jīng)濟(jì)面臨二次探底的危機(jī)下，為了弱化房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控對整體經(jīng)濟(jì)的影響，政府接下來可能將減弱調(diào)控力度。

    中信地產(chǎn)的一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控放松等消息的露面，給了購房者房價(jià)將下跌的心理預(yù)期。但發(fā)改委后來又出來否認(rèn)“三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”一說，反映政府房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩難窘境：一方面，百姓已有了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的心理預(yù)期，使得調(diào)控不得不前行；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控已對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響。

    楊少鋒表示贊同此觀點(diǎn)，“時(shí)下房地產(chǎn)調(diào)控要探索的就是適度的問題，在地產(chǎn)調(diào)控與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展間實(shí)現(xiàn)平衡?；诖?，今年后半年，為了整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，地產(chǎn)調(diào)控的力度可能會減弱，以緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的壓力，從而使房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)出先緊后松的曲線。”