廈門房價地價C位領(lǐng)跌 二線城市或魚貫跟進(jìn)

    導(dǎo)讀

    對于廈門領(lǐng)跌的市場行情，多名業(yè)內(nèi)人士指出，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

    廈門樓市行情，撕開了二線城市房價地價回落的一道口子。隨著廈門地價腰斬的消息傳出，廈門樓市行情被推到風(fēng)口浪尖。

    事實(shí)是，今年以來，廈門一、二手房房價均價下跌在30%左右。地價相應(yīng)也開始下跌，來自廈門克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年以來廈門平均樓面價為2.18萬元/平方米，相比2017年下降近20%，與2016年的峰值相比，下降約30%。

    對于廈門領(lǐng)跌的市場行情，多名業(yè)內(nèi)人士指出，廈門房價去年漲幅全國領(lǐng)先，房價下跌進(jìn)而傳導(dǎo)到地價下跌；另一方面，過去房企拿高價地以時間換空間的可能性變小了。

    今年年初，來自第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年廈門房價漲幅以16.9%位居全球第五。一名房企人士透露，廈門在2017年漲幅確實(shí)過大，同一個項(xiàng)目年初賣2.3萬、2.4萬元／平方米，到年底盡管政府限價，房價還是上漲到3.7萬，甚至4萬元／平方米。

    上海中原市場分析師盧文曦指出，全國樓市整體在降溫，廈門房價回調(diào)趨于合理。廈門房價下跌表現(xiàn)在兩大方面：島內(nèi)兩大區(qū)出現(xiàn)價格震蕩；但島外一些區(qū)跌幅就比較明顯了，比如翔安區(qū)，去年下半年達(dá)到3萬多元／平方米，但今年跌到1.5萬元－1.6萬元／平方米。“在市場受到壓力的時候，外圍區(qū)域房價不抗跌是共同現(xiàn)象”。

    多名房企人士則指出，廈門僅僅是撕開了這一輪房價上漲最后行情的一道口子，后續(xù)還會有城市出現(xiàn)類似情況，下半年或打開房企拿地窗口。一個事實(shí)是，多家房企表態(tài)廈門或者國內(nèi)部分城市拿地機(jī)會已出現(xiàn)，目前在頻繁看地。

    融僑集團(tuán)首席品牌營銷官張巖透露，房企在廈門的布局也是理性所為，并非硬扛，政府也不允許捂盤惜售。今年房企的資金成本高了，普遍10%以上，成本與漲幅是逆向的，所以房企打折出售的概率也會較高。

     房價地價雙雙下跌

    記者查詢相關(guān)部門數(shù)據(jù)獲悉，從一手房來看，2018年前7個月全市住宅均價40201元/平方米，同比上漲16.3%。也就是說哪怕現(xiàn)在廈門市場下行，但其實(shí)一手房價比去年還是要高的。因?yàn)樵缙诘膬r格都受到政府的嚴(yán)格限制，近期政府對高價項(xiàng)目的備案放松了一些。

    如果從二手房來看，7月，廈門鏈家二手房成交價為40590元／平方米，相比去年9月46150元，下跌12%。如果與2017年2季度的市場最高峰相比，全市跌幅在15%-20%。一名房企人士指出，廈門投資客占比較大，當(dāng)市場回調(diào)時，這些高杠桿操作的投資客就會往外拋售，早期的投資客杠桿過高，現(xiàn)在急于拋售，所以會出現(xiàn)個別單價下跌萬元的案例。但相對泡沫擠出還是賺了。

    “廈門房價完全是由地價支撐的?！比⒌禺a(chǎn)品牌營銷總經(jīng)理朱黎民分析認(rèn)為，廈門成為全國領(lǐng)跌風(fēng)向標(biāo)，原因之一在于廈門島內(nèi)各個區(qū)域的土地出讓價格，業(yè)內(nèi)都非常關(guān)注。全國房價會有一個筑底的過程，但不會懸崖式下跌。

    從表象上來說，7月份翔安一場土拍，由金地、華潤、廈門國貿(mào)聯(lián)合體以1.89萬元／平方米的樓面價摘得地塊，溢價率僅5%，相比2016年上述翔安地塊樓面價拍到3.8萬元／平方米，地價確實(shí)近乎折半。但廈門業(yè)內(nèi)人士指出，首先，這個地是多家開發(fā)商和諧拿地；其次，這個地塊拿地的前提是在政府嚴(yán)格控制下的限售價，進(jìn)行倒推測算的樓面價，而早期的地塊當(dāng)時并未限價，開發(fā)商對未來的價格是有較高的預(yù)期的，而且因?yàn)槿莘e率低，地塊大，可以做高低配，有更高的利潤空間，所以早期開發(fā)商才敢拿地；第三，這次土拍地塊小，要求一次性拿證，不可以做復(fù)式產(chǎn)品，各方面屬性均比早期地王要差。所以嚴(yán)格來說，樓面價相比早期確實(shí)有下降，但并不是真正意思上的腰斬。

    對于廈門地價的明顯下滑，盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控基調(diào)為穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，所以投放土地不太會是標(biāo)桿性或者標(biāo)桿區(qū)域，一旦出現(xiàn)熱銷對鞏固調(diào)控預(yù)期不利。

    盧文曦強(qiáng)調(diào)稱，以前房企拿了高價地還可以“以時間換空間”，拉長銷售周期，結(jié)果是導(dǎo)致賬面存貨較多。當(dāng)前資金壓力不斷考驗(yàn)房企，2017年強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企太多，凈資產(chǎn)負(fù)債率80%以上是普遍現(xiàn)象。雙重壓力之下，房企現(xiàn)在很難再用時間去換取溢價空間，高價地面臨虧本的風(fēng)險還是很大的。

    盧文曦指出，這一波地價下跌表明，由于調(diào)控，房企之前測算的房價上漲周期變慢，拿地到銷售周期內(nèi)的房價漲幅不足以支撐成本。以廈門2016年土地溢價與2015年相比，上漲幅度較大，這表明2016年的地塊去化需要高房價支撐。

    一個案例是，廈門周邊的漳州有一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商初期將會給到代理機(jī)構(gòu)10%的傭金，但業(yè)內(nèi)人士測算其利潤還不到10%，“就是為了儲客，儲備多一些原始一手客戶，然后通過老帶新加速去化。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

   記者采訪的多家廈門房企認(rèn)為，土地價格的屬性對比非常復(fù)雜，因?yàn)橥恋夭豢赡芤荒Ｒ粯?。但廈門好的是對比時間剛好集中在2018年7月2日，成交的幾塊地，和2016年8月26日成交的幾塊地。

    此前其他媒體提及的地價“腰斬”出現(xiàn)在2016年8月26日，對比2018年7月2日。樓面價從之前的3.2萬-3.8萬平方米，降低到了1.7萬-1.9萬平方米之間。2018年出讓的地塊容積率達(dá)到了3，而在2016年出讓的地王地塊容積率是2.5左右。

    高價地去化受限

    同策研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，銷售面積進(jìn)入廈門30強(qiáng)的房企中，有10家是總部在廈門的房企，外來房企在廈門的優(yōu)勢并不明顯。而就在2016年8月廈門地價創(chuàng)新高之后，9月便出臺了限購政策。

     實(shí)際上，綜合同策研究院與上海中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，廈門土地拍賣溢價率保持在26%－76%之間。到了2016年，或許外來房企進(jìn)入廈門積極性增加，土拍溢價率超過100%的地塊就有8幅。這些高價地均沒有捂盤惜售的傾向。記者翻查公開資料發(fā)現(xiàn)，廈門在2016年8月出讓的三幅土地創(chuàng)下單價峰值，其中融僑地塊已進(jìn)入開發(fā)周期，并將于年底開售，融僑方面已透露會采取促銷策略；融創(chuàng)地塊項(xiàng)目預(yù)售起價3.9萬元／平方米；IOI（廈門）置業(yè)有限公司地塊項(xiàng)目僅披露了規(guī)劃圖。

    以融創(chuàng)東南府為例，該項(xiàng)目現(xiàn)在最新的高層價格是38500元/平方米（帶3000元的精裝）。業(yè)內(nèi)人士指出，如果以表象來看，這個地確實(shí)是揮淚大甩賣，但實(shí)際來看，融創(chuàng)僅有2棟高層，其余是10多棟洋房，之前的洋房賣到55000元/平方米，以這個價格測算洋房不是虧的，反而略賺；政府高層預(yù)售證只給到38500元/㎡，這個情況與南京非常類似，政府不管成本、地價等方面的因素，僅以調(diào)控的目標(biāo)出發(fā)，對項(xiàng)目發(fā)預(yù)售證。值得一提的是，以樓面價當(dāng)銷售價進(jìn)行銷售的，廈門目前僅有融創(chuàng)一家，其它開發(fā)商還在堅(jiān)持。

    從2015年至今，廈門地價一直攀升，其中以2016年到達(dá)一個峰值。在2016年8月26日的一場翔安土拍中，融僑集團(tuán)以3.8萬元／平方米的樓面價創(chuàng)造了廈門地價單價新高，此后的2017年5月，融信、禹洲地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在同安拿下三幅土地，樓面價都在3.1萬元／平方米左右。

    目前融僑這幅高價地還未入市，并且該公司在2017年12月又以2.5萬元／平方米的樓面價獲取集美區(qū)一幅地塊。8月9日，張巖接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，廈門市場確實(shí)在整體下行，但整體的量也比較多，大部分開發(fā)商會采取打折銷售，會做一個與市場持平的去化量，“虧了就認(rèn)了，在別的項(xiàng)目上賺回來，因?yàn)橐膊皇侵挥幸粋€項(xiàng)目”。

    繃緊的資金鏈

    房企凈資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70%到80%。高價地銷售去化成問題等背景下，房企無法等待最佳銷售時機(jī)。地價出現(xiàn)下調(diào)，有房企已經(jīng)伺機(jī)進(jìn)行新一輪布局，比如萬科、旭輝。

    由財匯大數(shù)據(jù)終端提供的數(shù)據(jù)顯示，100多家A股上市房企中，2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率高企，萬科A 524.27%，保利地產(chǎn)340.12%，綠地控股807.99%，中南建設(shè)954.35%。在已發(fā)布2018年中報的9家企業(yè)中，凈資產(chǎn)負(fù)債率超過400%的有3家。分別為中洲控股485.98%，廣宇發(fā)展569.42%，合肥城建527.47%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，沖刺規(guī)模的時候，多房企出現(xiàn)“錢荒”，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀椴糠址科蟮闹饕偱姆绞健?/p>

    張巖認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)唯一不變的就是變化，企業(yè)每一年的策略都不一樣。比如去年，房企大部分追求高周轉(zhuǎn)、規(guī)模，再往前一年，不少房企主打做小鎮(zhèn)的策略；市場對房企的要求就是思想轉(zhuǎn)化快?！叭ツ旰芏嗥髽I(yè)就是背負(fù)高負(fù)債，今年可能連發(fā)工資都困難”。

   記者不完全統(tǒng)計，目前還未進(jìn)入廈門市場的房企包括綠地、華夏、華僑城、雅居樂、新城、越秀、合景泰富、正榮等。據(jù)了解，這些房企近期在廈門、漳州等地看地的不在少數(shù)。