通過土地增值稅細(xì)節(jié)的明確 有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器

國(guó)家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰。在“新國(guó)十條”和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算力度之后，國(guó)家稅務(wù)總局26日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計(jì)稅問題。有關(guān)專家指出，土地增值稅將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳。”

        土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅又一次進(jìn)入公眾視野。4月份出臺(tái)的 “新國(guó)十條”指出，稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。

　　《通知》指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　　為了減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來避稅的空間，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　此外，《通知》還明確了質(zhì)量保證金、安置房費(fèi)用、土地閑置費(fèi)、契稅等稅費(fèi)的扣除問題?！锻ㄖ纷詈笾赋?，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　事實(shí)上，在上一輪房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，有關(guān)部門便出臺(tái)了土地增值稅清算這一措施。2006年底，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起全面清算土地增值稅。其中列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷售率已達(dá)85%，項(xiàng)目三年未銷售完畢等。但隨后金融危機(jī)爆發(fā)，這一嚴(yán)厲政策未能得到執(zhí)行。

　　而此次下發(fā)的《通知》，則是對(duì)土地增值稅清算中要注意的細(xì)節(jié)問題進(jìn)行明確，與2006年底國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的通知并不沖突，也就是說，2006年國(guó)稅總局下發(fā)的通知至今仍然適用。 (張牡霞 )

　　嚴(yán)征土地增值稅有助打擊囤地

　　“新國(guó)十條”將土地增值稅清算作為稅收調(diào)控的政策之一，隨后各地紛紛跟進(jìn)，在地方細(xì)則中表示要加緊推進(jìn)土地增值稅清算。為何在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，土地增值稅清算會(huì)先于住房保有環(huán)節(jié)稅收登場(chǎng)，并成為調(diào)控的利器呢？

　　有關(guān)專家指出，這主要還是由稅制現(xiàn)狀決定的，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愔圃O(shè)計(jì)比較完善，只要加強(qiáng)征管就可以，而在住房保有環(huán)節(jié)征稅，涉及條例的修改或者立法，從程序上來看仍需要一定時(shí)間。另外，土地增值稅在調(diào)控方面應(yīng)該是可以有明顯收效的。

　　北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組4月份曾呼吁嚴(yán)征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。

　　該研究組認(rèn)為，土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時(shí)清算應(yīng)納土地增值稅，如果嚴(yán)格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級(jí)市場(chǎng)賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也認(rèn)為，通過提高土地增值稅的預(yù)征率和及時(shí)清算，可以在一定程度上收窄房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)空間。

　　北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉則認(rèn)為，嚴(yán)格征收土地增值稅對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲不一定有效，要控制房?jī)r(jià)過快上漲還應(yīng)從根本上解決供需矛盾問題。對(duì)于土地增值稅可能被轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上的擔(dān)憂，趙曉認(rèn)為，土地增值稅是在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)銷售完畢或者至少銷售85%以上后才進(jìn)行清算的，因此這一稅種跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣，想全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性不大。

　　開發(fā)商資金壓力加大或被迫降價(jià)

　　今年以來，部分地區(qū)已開始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。多位開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士向記者表示，國(guó)稅總局此次明確土地增值稅的清算有關(guān)細(xì)節(jié)，可能意味著將加緊推進(jìn)相關(guān)工作，這無疑會(huì)使那些沒有準(zhǔn)備的開發(fā)商現(xiàn)金流迅速收緊。

　　“在樓市成交量大跌的情況下，土地增值稅清算對(duì)開發(fā)商而言可謂雪上加霜。”北京陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖說。他向記者直言，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力勢(shì)必大大增加，一些沒有準(zhǔn)備的中小開發(fā)商境遇將更難。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。嚴(yán)格征收土地增值稅，將會(huì)增加開發(fā)商囤地和捂盤的成本，對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力，從而促使開發(fā)商加大開發(fā)力度、調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)、加快市場(chǎng)供給。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，土地增值稅清算將加速開發(fā)商現(xiàn)金流失，為此一些開發(fā)商可能不得不選擇降價(jià)促銷，以回籠資金。“開發(fā)商成本增加，可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁一部分給消費(fèi)者，不過北京等地的細(xì)則中已指出，清算和稽查的范圍是定價(jià)過高、漲幅過快的開發(fā)項(xiàng)目，看來主要目的還是打壓虛高的房?jī)r(jià)。”世聯(lián)地產(chǎn)有關(guān)分析師表示。

　　此前，廣西、河南、廈門、重慶、北京等地相關(guān)部門已陸續(xù)出臺(tái)措施，要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算，有的還提高土地增值稅預(yù)征率、將核定征收改為查賬征收等。

　　天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆，2010年初開發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)。“影響開發(fā)商資金鏈的，除了銷售回款的進(jìn)度和拿地外，還有政府后續(xù)對(duì)于開發(fā)商資金管理的政策。如果政府嚴(yán)格要求開發(fā)商將預(yù)售賬款進(jìn)行專戶管理，并只用于對(duì)工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占?jí)航ㄖ痰墓こ炭睿敲撮_發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面。”