住房制度變革"胎動(dòng)" 相關(guān)部門(mén)調(diào)研十年得失

    自1998年我國(guó)全面終結(jié)福利分房制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化大步前行，但住房供應(yīng)體系的種種問(wèn)題也逐步暴露。今年以來(lái)，旨在平衡供需的住房調(diào)控政策密集出臺(tái)，這在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)“僅僅是開(kāi)始”。近期，土地供應(yīng)“藍(lán)圖”進(jìn)一步細(xì)化、保障房建設(shè)“軍令狀”敲定以及高層表態(tài)決心解決小產(chǎn)權(quán)房，一系列的政策鋪排預(yù)示著，完全市場(chǎng)化的住房制度正在醞釀深層次變革。

　　今年兩會(huì)前后，以住建部副部長(zhǎng)齊驥為首，有住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，開(kāi)始調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)化十余年的得與失。其目的便在于謀劃住房制度改革下一步該走一個(gè)什么樣的模式。

　　從這個(gè)角度看，今年出臺(tái)的一系列調(diào)控政策，并不是一時(shí)的“權(quán)宜之計(jì)”，調(diào)控的理想目標(biāo)也不僅僅是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”這么簡(jiǎn)單。為“住房民生”計(jì)，政府在增加土地及商品房供應(yīng)的同時(shí)，必然會(huì)重拾住房保障這一長(zhǎng)期缺失的公共職能。

　　首先，在土地供應(yīng)方面，國(guó)土部門(mén)制定了龐大的土地供給計(jì)劃，在增加商品房供應(yīng)的同時(shí)，也在加大政策性住房的比例。2010年度，全國(guó)住房用地計(jì)劃擬供應(yīng)量大約為18萬(wàn)公頃，與去年全國(guó)住房實(shí)際供地7.65萬(wàn)公頃相比，以及和前五年平均年度實(shí)際供地量5.465萬(wàn)公頃相比，均有大幅度增加。在全國(guó)住房供地計(jì)劃中，保障性住房用地為24454公頃，與去年相比增加了一倍多。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地占保障性住房用地總量的71%，另外29%則是廉租房，與去年相比增加了4.7倍。

　　近期，各地方土地供應(yīng)的分解指標(biāo)開(kāi)始制定，一線城市新增土地供應(yīng)有明顯增長(zhǎng)。以北京為例，5月下旬，該市公布了2010年土地供應(yīng)計(jì)劃，全年住宅供地2500公頃，比去年實(shí)際的住宅供地增加近1000公頃。其中90平方米以下的政策性住房及中小套型商品房用地供應(yīng)量占70%，達(dá)到1750公頃。

　　其次，住建部與各地簽訂保障房建設(shè)責(zé)任書(shū)，層層落實(shí)保障房建設(shè)任務(wù)。根據(jù)目前的規(guī)劃看，國(guó)家發(fā)行的地方債將重點(diǎn)向保障性住房項(xiàng)目?jī)A斜，廉租住房將集中建設(shè)，并在經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等項(xiàng)目中進(jìn)行配建。這意味著，今后，各種政策性住房將逐步與商品房“平分秋色”。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)的住房供應(yīng)體系中，政府將發(fā)揮主導(dǎo)性作用，保障房等由政府提供的房子應(yīng)該占到50%，從而將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。如更進(jìn)一步，政府則以“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定利潤(rùn)率，競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案”等綜合評(píng)標(biāo)方式，提供準(zhǔn)市場(chǎng)化的平價(jià)住房。

　　顯然，在房地產(chǎn)“單邊市場(chǎng)化”發(fā)展出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，政府即時(shí)調(diào)整是明智之舉。而針對(duì)中低收入群體實(shí)行公共住房和公共租賃住房制度，并建立配套的土地供應(yīng)制度和房屋建設(shè)制度，則是房地產(chǎn)去泡沫化的長(zhǎng)治之策。