北京:多數(shù)限競(jìng)房沒(méi)有“日光” 買房支付能力出現(xiàn)縮水

    由于價(jià)格比周邊在售項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格要低，一些限競(jìng)房項(xiàng)目備受關(guān)注。尤其是位于朝陽(yáng)孫河、海淀、東城、豐臺(tái)等核心區(qū)域的限競(jìng)房項(xiàng)目，都被寄予厚望。在5月底，限競(jìng)房銷售管理辦法出臺(tái)后，已經(jīng)有多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目陸續(xù)入市，不過(guò)銷售情況卻各有不同。即便新房市場(chǎng)斷供半年有余，但除了大興瀛海府的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示售罄以外，大多數(shù)限競(jìng)房都沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”，即便是此前受業(yè)內(nèi)追捧、被認(rèn)為需要找關(guān)系才能買到的限競(jìng)房，也在開(kāi)盤多日后，還不斷有房源流出。個(gè)別位置偏遠(yuǎn)的限競(jìng)房項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了在限價(jià)基礎(chǔ)上，額外再降價(jià)打折的情況。

     對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)收緊，未來(lái)預(yù)期不明朗的背景下，購(gòu)房人的買房消費(fèi)能力明顯受到影響。加上今年限競(jìng)房較為集中，將有更多優(yōu)質(zhì)限競(jìng)房在年底上市，這也導(dǎo)致市場(chǎng)上的買房需求被分流，使現(xiàn)有限競(jìng)房銷售中規(guī)中矩，并未出現(xiàn)明顯的熱潮。

    有的限競(jìng)房一個(gè)半小時(shí)售罄 有的限價(jià)基礎(chǔ)上再降價(jià)

    限定了售價(jià)范圍，限競(jìng)房入市以后是否會(huì)被哄搶呢？據(jù)報(bào)記者了解，作為首批入市的限競(jìng)房之一，位于大興的瀛海府確實(shí)取得了不錯(cuò)的銷量。根據(jù)北京市建委網(wǎng)站公示信息，該項(xiàng)目幾乎全部銷售，但同期的其他項(xiàng)目則沒(méi)這么幸運(yùn)了，像房山的幾個(gè)限競(jìng)房就遭遇了截然不同的命運(yùn)。

    作為第一批入市的限競(jìng)房，位于大興的瀛海府在6月份的一個(gè)雨天里開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)的銷售現(xiàn)場(chǎng)，只有拿著蓋有紅章的驗(yàn)資通知單的客戶及親友才能進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)參加搖號(hào)。并且在距離搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)100米處，再次設(shè)置了一排圍欄，對(duì)進(jìn)入客戶進(jìn)行二次查驗(yàn)。

    記者了解到，開(kāi)盤當(dāng)天早上7點(diǎn)半就開(kāi)始了客戶簽到， 9點(diǎn)半開(kāi)始選房，首期開(kāi)盤近200套房源，共600余人參與搖號(hào)。上午11點(diǎn)搖號(hào)選房即告結(jié)束，全部售罄。

    瀛海府之所以如此受關(guān)注，原因是它在眾多限競(jìng)房項(xiàng)目中被認(rèn)為“性價(jià)比”較高，均價(jià)52449元/平方米，戶型設(shè)計(jì)為雙臥朝南的三居室，面積在88平方米左右，總價(jià)在500萬(wàn)元左右。不僅如此，臨近項(xiàng)目的地鐵8號(hào)線也將在年底開(kāi)通，更吸引了買房人的參與。

    與瀛海府的售罄不同，同期開(kāi)盤的限競(jìng)房旭輝城則面臨降價(jià)銷售的情況。不久前，曾在旭輝城登記的蔣先生接到售樓員電話，“三居大戶型房源總價(jià)降了50萬(wàn)元，您要不要再過(guò)來(lái)看看？”

   早知道房山的限競(jìng)房不好賣，但還是沒(méi)想到會(huì)再降價(jià)賣。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日，據(jù)北京市住建委官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，旭輝城首批次推出的180套住宅，僅預(yù)訂46套。低門檻剛需盤并沒(méi)有帶來(lái)高銷量。旭輝城開(kāi)發(fā)商也在近期加推了30-50套優(yōu)惠房源。

    同樣位于房山的限競(jìng)房金樾和著也沒(méi)有售罄，據(jù)了解首批次推出的340套房源，開(kāi)盤當(dāng)天去化率約為77%。

    造成限競(jìng)房有的熱銷有的滯銷，很大一部分原因是價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。據(jù)了解，房山六環(huán)外二手房?jī)H在3萬(wàn)元左右，次新的標(biāo)桿小區(qū)瑞雪春堂的二手房單價(jià)也僅有3.6萬(wàn)元/平方米，而限競(jìng)房的報(bào)價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，加上交房周期長(zhǎng)等因素，都影響了銷量。

    地產(chǎn)營(yíng)銷專家韓樂(lè)表示，房山的限競(jìng)房位于六環(huán)外，周邊沒(méi)地鐵，交通不方便，房山區(qū)本身商品房供應(yīng)量又大，造成了買房人分流，因此這幾個(gè)限競(jìng)房成交不樂(lè)觀，所以有價(jià)格調(diào)整，也是正常。

    “找關(guān)系”的限競(jìng)房也沒(méi)有“日光”

    也許是地理位置原因，大興、房山的限競(jìng)房項(xiàng)目都沒(méi)能取得理想的去化。尤其進(jìn)入7月后，更多限競(jìng)房入市，也鮮有“日光盤”。即便是此前業(yè)內(nèi)公認(rèn)需要“找關(guān)系”才能買到的限競(jìng)房，如今在開(kāi)盤后也不斷有順?shù)N房源流出。

    記者不久前在天通苑北的華潤(rùn)理想國(guó)售樓處發(fā)現(xiàn)，一期開(kāi)盤了800余套房源，開(kāi)發(fā)商一次性拿出了12棟樓，當(dāng)天參與搖號(hào)也有數(shù)百人，但目前仍有部分房源可選。一位銷售人員告訴記者，搖號(hào)完剩余房源進(jìn)入順?shù)N階段。

     華潤(rùn)理想國(guó)位于天通苑和昌平北五環(huán)別墅區(qū)之間，可以說(shuō)是比較成熟的區(qū)域，項(xiàng)目主推的三居室戶型也符合當(dāng)前改善為主的購(gòu)房需求。其中最小面積的90平方米三居室，戶型設(shè)計(jì)非常方正，A戶型采用了雙臥室朝北，客廳、主臥朝南的布局；B戶型則采用單臥室朝北，雙臥室和客廳朝南的布局，整體的戶型設(shè)計(jì)優(yōu)于絕大多數(shù)的同類限競(jìng)房。但即便如此，項(xiàng)目仍然沒(méi)有“日光”，據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，首日開(kāi)盤的去化率在60%左右。

   “現(xiàn)在交通確實(shí)還不是特別方便，地鐵最遠(yuǎn)到天通苑北，下了地鐵要坐公交車。但好在周邊比較成熟，又臨近天通苑的商業(yè)配套，將來(lái)周邊發(fā)展應(yīng)該不錯(cuò)。”一位搖到號(hào)的中年女士對(duì)記者說(shuō)，她是自住需求，對(duì)于出行是否有地鐵還是比較看重。

    據(jù)了解，理想新苑就是華潤(rùn)理想國(guó)，位于北五環(huán)外，昌平區(qū)立湯路與北清路交叉點(diǎn)向東800米，占地面積為39933平方米，銷售限價(jià)為均價(jià)49520元/平方米，戶型面積為90至140平方米，最低單套價(jià)格約為430萬(wàn)元。

    除了華潤(rùn)理想國(guó)以外，位于孫河的瑞悅府項(xiàng)目也正式開(kāi)盤，這個(gè)年初就開(kāi)始蓄客的項(xiàng)目，主打90平方米的三居室洋房，限售價(jià)67516元/平方米，單套價(jià)格約600萬(wàn)元左右。在動(dòng)輒總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的孫河區(qū)域，瑞悅府是總價(jià)最低的商品房新盤項(xiàng)目。為此，該項(xiàng)目一度被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是需要找關(guān)系排號(hào)才能買到的限競(jìng)房。

    但實(shí)際情況怎么樣呢？王女士是參與了瑞悅府排號(hào)的購(gòu)房人之一，她告訴記者，當(dāng)時(shí)瑞悅府選擇了在望京昆泰酒店舉行選房，會(huì)場(chǎng)準(zhǔn)備了600多個(gè)席位，但并沒(méi)有坐滿，她自己排了200多號(hào)，最終選到了一套五層樓的房源。

    據(jù)了解，瑞悅府開(kāi)盤當(dāng)天剩下了不少頂層和二三層的房源，還有一些清退房源，實(shí)際去化率大概在80%左右。周一記者還接到了瑞悅府的順?shù)N電話，銷售人員表示，項(xiàng)目是朝陽(yáng)區(qū)臨河洋房項(xiàng)目，邀請(qǐng)前往項(xiàng)目參觀體驗(yàn)。

   對(duì)于當(dāng)前限競(jìng)房的銷售情況，地產(chǎn)營(yíng)銷專家韓樂(lè)表示，無(wú)論是華潤(rùn)理想國(guó)還是瑞悅府，雖然沒(méi)有日光，但整體去化率在他看來(lái)還是不錯(cuò)的。華潤(rùn)理想國(guó)一次性開(kāi)盤了800多套房源，開(kāi)盤首日取得400-500套銷量在當(dāng)前市場(chǎng)中已經(jīng)很可貴了；瑞悅府目前優(yōu)質(zhì)樓層的房源已經(jīng)賣出，剩下的也多是不太好的樓層和戶型。不過(guò)，韓樂(lè)也補(bǔ)充到，大量可售的限競(jìng)房加上二手房和普通商品房，使得下半年的購(gòu)房選擇比較多的，所以限競(jìng)房并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的“日光”。

    60個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目待入市

    同樣是低于周邊在售房?jī)r(jià)的限競(jìng)房項(xiàng)目，不同項(xiàng)目銷售熱度大有差別，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，購(gòu)房者意向強(qiáng)烈。

    “項(xiàng)目銷售火不火爆取決于資產(chǎn)到底能吸引多少人，便宜能占多大，未來(lái)永定府、佑安府以及海淀四道口項(xiàng)目如果不轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，一定還是被搶的節(jié)奏。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

    不過(guò)，韓樂(lè)提醒稱，未來(lái)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將源源不斷，購(gòu)房人還是應(yīng)該理智選房，不要盲目搶房。

    據(jù)了解，上述業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)的永定府、佑安府以及海淀四道口項(xiàng)目都是位置較好的限競(jìng)房，其中永定府位于南二環(huán)，佑安府位于豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng)，三個(gè)項(xiàng)目限售價(jià)格都在9萬(wàn)元左右，與周邊在售項(xiàng)目或者二手房報(bào)價(jià)都有一定的差距。

    根據(jù)最新出臺(tái)的限競(jìng)房銷售管理辦法，如果銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%（價(jià)差比低于15%）時(shí)，該項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷售，和當(dāng)前商品房的銷售完全一樣。

     如果銷售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比低于85%（價(jià)差比高于15%）時(shí)，該項(xiàng)目將由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房，并搖號(hào)銷售。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京計(jì)劃入市的62個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，將為北京市場(chǎng)提供合計(jì)大約600萬(wàn)平方米（含地下部分）的供應(yīng)，總量約4.5萬(wàn)套，合計(jì)大約3000億貨值，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套，將有效緩解北京新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

    “預(yù)計(jì)后幾個(gè)月將出現(xiàn)限競(jìng)房供應(yīng)量的井噴?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

     韓樂(lè)也認(rèn)為，未來(lái)的限競(jìng)房供應(yīng)比較集中，目前限競(jìng)房都是一批一批取證，建委一次批六七個(gè)項(xiàng)目的證，按照要求拿證項(xiàng)目應(yīng)該3天內(nèi)開(kāi)盤，這樣同時(shí)就會(huì)有多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目一起開(kāi)盤入市。所以對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)有幾個(gè)項(xiàng)目的選擇，也難免會(huì)分流有限的買房需求。

    買房支付能力有所下降

    限競(jìng)房入市后的實(shí)際銷售情況，也表明當(dāng)前樓市的購(gòu)買力出現(xiàn)了下滑。

    韓樂(lè)舉例道，6月份開(kāi)始，北京二手房成交開(kāi)始下滑，7月實(shí)際二手房交易甚至低于1.5萬(wàn)套，比照6月進(jìn)一步下滑，在信貸沒(méi)有松動(dòng)的前提下，購(gòu)房人的購(gòu)買力明顯下降。

   尤其是限競(jìng)房，大多數(shù)項(xiàng)目都沒(méi)有日光，平均首日去化率在60%左右，這也代表了市場(chǎng)對(duì)于限競(jìng)房的預(yù)期。其實(shí)很多人從去年就開(kāi)始關(guān)注限競(jìng)房，有的購(gòu)房人甚至等了很久，現(xiàn)在更是不急于入市，希望等到更優(yōu)質(zhì)的限競(jìng)房出來(lái)再買。韓樂(lè)記者，宏觀經(jīng)濟(jì)的形式，也影響了個(gè)人的消費(fèi)力，消費(fèi)買房也跟隨著經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)了下滑的趨勢(shì)。

   至于限競(jìng)房對(duì)北京房?jī)r(jià)的影響，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)對(duì)限競(jìng)房集中入市的片區(qū)，二手房“老破小”價(jià)格和成交會(huì)受到?jīng)_擊，但是次新房及限競(jìng)房片區(qū)缺位的就不會(huì)受太多影響，因此，預(yù)計(jì)整體北京價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有降。