蘇州：土拍遇冷難覓“地王” 房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎

   7月23日、24日，蘇州12宗土地掛牌出讓，其中3宗住宅用地流拍，4宗土地僅以底價(jià)成交，其余成交住宅類地塊最高溢價(jià)率為18%。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。

   記者注意到，此次蘇州土地流拍并非偶然，早在2017年11月份，蘇州便有兩宗土地流拍。嚴(yán)苛的融資環(huán)境下房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，土拍降溫向多地傳導(dǎo)已成為不爭的事實(shí)。

     從“地王”到“零溢價(jià)”到流拍

    今年春節(jié)后，蘇州土地市場(chǎng)僅在4月份進(jìn)行過一次集中拍地，且所推地塊中沒有純住宅類用地，所以7月份這場(chǎng)土拍對(duì)于盤踞在蘇州的開發(fā)商而言意義非凡。不過，此次土拍一改過去蘇州“地王”頻現(xiàn)的局面，不僅多宗土地遭遇流拍，且4宗成交地塊以底價(jià)出讓。

   此次流拍的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區(qū)域。該地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價(jià)為31.5億元，起始樓板價(jià)為15000元/平方米。

    昔日的熱門區(qū)域?yàn)楹维F(xiàn)在無人問津？近日，記者實(shí)地探訪了該宗流拍地塊。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊所處地段交通便利，緊鄰地鐵姚祥站，距蘇州火車站僅5站距離，周圍已有中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。馬路對(duì)面便是區(qū)域內(nèi)的上海建工“地王”。

    2016年5月24日，上海建工下屬全資子公司上海建工房產(chǎn)有限公司以55.2億元的成交總價(jià)，競得相城區(qū)這塊面積為11.59萬平方米的土地，折合樓面價(jià)19046元/平方米，溢價(jià)率116%，成為區(qū)內(nèi)新“地王”。

    然而兩年多過去了，該地塊仍被標(biāo)有“上海建工”字樣的圍護(hù)墻圍起來，目前正在施工。記者圍繞該地塊走了一圈，未看到售樓處，也未見到公開的銷售電話。與今年各房企追求的高周轉(zhuǎn)相比，“地王”的入市時(shí)間也顯得比較緩慢。

     時(shí)間來到2017年，蘇州土拍再次出讓相城區(qū)元和街道的兩宗土地。但該次土拍，不管是樓面價(jià)還是溢價(jià)率，均已大幅下降。

    具體來看，葛洲壩以26.71億元的總價(jià)競得相城區(qū)采蓮路東、富元路南一宗土地，樓面價(jià)14289元/平方米；與之相鄰的另一宗地塊則被蘇州市相之悅房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)競得，總價(jià)37.30億元，樓面價(jià)10357元/平方米。與上海建工19046元/平方米的樓面價(jià)相比，這兩宗土地的出讓價(jià)趨于理性。

     而此次流拍的10號(hào)地塊讓人頗感意外。業(yè)內(nèi)分析稱，流拍的這3宗地塊起拍樓面價(jià)均比較高，且要求地塊內(nèi)需設(shè)置一所幼兒園，建成后需無償移交屬地政府，增加了房企的隱性成本。

   起拍價(jià)降3億還是流拍了

   流拍土地中，蘇地2018-WG-8號(hào)地塊去年曾流拍過一次。此次該地塊的起始總價(jià)較去年的23.16億元降低了3.08億元，樓板價(jià)也由15000元/平方米降至13000元/平方米，但仍遭遇流拍。

    公告顯示，該地塊位于吳中區(qū)文溪路北側(cè)，起始總價(jià)20.07億元。記者走訪該地塊時(shí)注意到，地塊內(nèi)有多處高壓線，環(huán)境較為復(fù)雜。

   記者查證相關(guān)資料獲悉，距離該地塊不遠(yuǎn)處的編號(hào)為蘇地2015-G-6號(hào)的地塊，于2015年6月成交，成交樓板價(jià)為7453元/平方米。這也意味著三年時(shí)間內(nèi)，樓面起拍價(jià)增長了1倍多。隨后記者走訪了緊鄰該地塊的小區(qū)海馨花園，獲悉該小區(qū)目前均價(jià)約20000元/平方米。

    同時(shí)根據(jù)要求，8號(hào)地塊內(nèi)需建設(shè)面積不低于4050平方米的幼兒園，依此推算，該地塊的盈利空間其實(shí)十分有限。

    而于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側(cè)的蘇地2018-WG-9號(hào)地塊，則是本次土拍中住宅類用地溢價(jià)率最高的一塊地，樓面價(jià)11564元/平方米，溢價(jià)率18%。

    在該區(qū)域內(nèi)，弘陽地產(chǎn)（2.90-3.33%）曾于2016年4月8日競得了位于甪直大道北側(cè)的蘇地2016-WG-7號(hào)地塊，樓面價(jià)14191元/平方米。旭輝地產(chǎn)于2017年6月12日競得了位于甪直大道北側(cè)的蘇地2017-WG-11號(hào)地塊，樓面價(jià)12731.05元/平方米。對(duì)比上述兩家房企的拿地價(jià)格，此次蘇州路勁（14.52-1.76%）11564.34元/平方米的土拍樓面價(jià)可以說性價(jià)比較高。