房產(chǎn)調(diào)控政策已現(xiàn)威力考驗就在下半年

提要：秦虹說，宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)出威力，恐慌性、投機(jī)性購房的需求抑制住了。針對近期熱炒的征收住宅物業(yè)稅，董藩并不太看好，“這個稅種不可能不期而至，因為有重重困難，更可能會因‘難產(chǎn)’而不了了之。

    我國房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺，密度和力度都史無前例。下半年房價走勢如何，房地產(chǎn)企業(yè)何去何從？昨日，在渝北區(qū)舉行的“宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)”講座上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，對下半年的房地產(chǎn)走勢發(fā)表了各自的看法。

    三原因?qū)е路慨a(chǎn)火爆

    國家此次為何會如此大力度進(jìn)行調(diào)控？秦虹分析說，今年一季度樓市“淡季不淡”，特別是春節(jié)后“地王”頻現(xiàn)，高成交量帶動房價驟漲。全國大中城市房價大部分快速上升，北京、?？凇V州等尤為明顯，有的地方甚至出現(xiàn)“日光盤”（開盤當(dāng)天就賣光了）。

    房地產(chǎn)市場的火爆，導(dǎo)致一些不理智的行為。一季度樓市的火爆異常，究其原因有三方面：去年金融危機(jī)中保增長，采取適度寬松的貨幣政策，然而實施中不是“適度寬松”，而成了“過度寬松”，慣性延續(xù)到了一季度；二是很多地方政府喜歡“地王”，因為可增加財政收入，導(dǎo)致周邊的二手房價格上漲，以及未來房價的上漲；三就是土地供應(yīng)量不足。

    因此，在這種情況下，出臺了密度大、力度大的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。如今，收緊了貨幣政策，增加貸款購房的成本，抑制了投資、投機(jī)購房。

    下半年才是真正考驗

    增加土地的供應(yīng)、加大保障住房量，也是利好消息。秦虹說，因為從2005年起，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了變化，出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的局面。增加土地供應(yīng)量，可以從源頭上平抑房價；保障住房供給的加大，也可以減輕老百姓的購房負(fù)擔(dān)。以重慶為例，今年增加土地供應(yīng)量是去年的3倍，保障住房占地將達(dá)20％。

    秦虹說，宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)出威力，恐慌性、投機(jī)性購房的需求抑制住了。但一般來說，上半年的房產(chǎn)銷售量只占全年的1/4。一些開發(fā)商同樣在觀望，把樓盤放到8、9月開盤。因此，下半年對房地產(chǎn)市場是一個考驗，要有足夠的心理準(zhǔn)備。

    長期來說，要抑制恐慌性、投資性購房，不能“炒房團(tuán)”炒到哪里，房價就漲到哪里；自住性、改善性住房，則要去增加市場的供應(yīng)。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，要提升房屋品質(zhì)等，才能有更大的發(fā)展空間，中長期市場還是存在的，因為自住性、改善性住房是有很大需求的。

    住宅物業(yè)稅很難開征

    北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任董藩，是青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房產(chǎn)專家，被稱為“中國房地產(chǎn)四大名嘴”之一，還被一些媒體稱為“給房地產(chǎn)市場算命最準(zhǔn)的人”。而董藩的很多說法，也爭議頗多，褒貶不一。

    針對近期熱炒的征收住宅物業(yè)稅，董藩并不太看好，“這個稅種不可能不期而至，因為有重重困難，更可能會因‘難產(chǎn)’而不了了之。”

    董藩說，征收住宅物業(yè)稅怎樣確定標(biāo)準(zhǔn)，也非常不好界定，是大小、套數(shù)、容積率還是價值？比如說，按估的房產(chǎn)價值來算，一些市中心的老房子，由于地段佳、位置好，雖然價格較高，但里面住的可能是困難戶；如果按套數(shù)來算，有的幾套小戶型，可能比不上一套大房子的面積。他說，他在中央電視臺一次節(jié)目上做調(diào)查，竟然沒有一位觀眾同意繳納住宅物業(yè)稅。

    董藩認(rèn)為，在調(diào)控房產(chǎn)市場時，要避免“強(qiáng)政策調(diào)控、弱制度改革”，否則不僅會影響樓市，還會影響建材、家具等上、下游的產(chǎn)業(yè)。政府可以建好保障住房，解決老百姓居住的問題。