房產(chǎn)市場 怎么看這輪房地產(chǎn)調(diào)控效果

繼今年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的11條措施以后，4月17日國務(wù)院又下發(fā)了被稱為“國十條”的房地產(chǎn)“新政”，不僅提出商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，而且要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，同時(shí)強(qiáng)調(diào)發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)當(dāng)說，上述調(diào)控措施對于過熱的房地產(chǎn)市場而言，不能說不是一劑降溫的猛藥。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)新政策實(shí)施以來，特別是“國十條”發(fā)布以來，我國過熱的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了降溫跡象，其主要表現(xiàn)就是各地樓市普遍陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量甚至出現(xiàn)高達(dá)六成的降幅。然而，另一方面，我們也必須承認(rèn)，到目前為止，上述新政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果并不十分理想，一個(gè)突出的表現(xiàn)就是這些新政策只是引起樓市成交量的萎縮，并未從實(shí)質(zhì)上觸動(dòng)作為調(diào)控根本目標(biāo)的高房價(jià)，相反，很多城市在成交量下跌的同時(shí)，房價(jià)仍在逆勢上漲。這種狀況表明，對于長期畸形發(fā)展的中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場而言，現(xiàn)有的調(diào)控措施更類似于一劑速效“止疼”藥，并未觸及引發(fā)房地產(chǎn)市場“疼痛”的“病根”。

　　中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展以及由此引發(fā)的房價(jià)快速上漲，只是一種表面現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象的背后則隱藏著諸多深層次問題。其一是房地產(chǎn)業(yè)的政策定位問題。長期以來，由于我們一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性及其在產(chǎn)業(yè)鏈中的帶動(dòng)作用，所以在產(chǎn)業(yè)政策上我們歷來將房地產(chǎn)業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這種產(chǎn)業(yè)定位無疑是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)熱度經(jīng)久不衰和房價(jià)持續(xù)上漲的內(nèi)在政策因素，因?yàn)?，只有維持房價(jià)不斷上漲的趨勢，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的繁榮，從而才能在帶動(dòng)上下游發(fā)展中充分展現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)“支柱”產(chǎn)業(yè)的地位和作用。其二是地方政府的土地財(cái)政問題。長期以來，我國很多地方政府財(cái)政收入來源較為單一，“賣地”甚至成為一些地方財(cái)政收入的主要來源，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房價(jià)的高漲則是維持地方政府土地財(cái)政的前提條件，如果房價(jià)下跌導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)低迷，地方政府的財(cái)政很快就會(huì)捉襟見肘。因此，盡管很多人對高房價(jià)及其帶來的副作用多有指責(zé)，但最樂見房價(jià)上漲的無疑是地方政府。其三是對地方官員的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題。我國現(xiàn)行的地方政府官員政績考核標(biāo)準(zhǔn)基本上以GDP為核心，由此催生了地方官員追求GDP的政績觀。相對于發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)無疑是拉動(dòng)地方GDP增長和彰顯地方政府政績的最快捷方式，而在“買漲不買跌”的市場定律下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)長期繁榮的最好方法就是維持房價(jià)的不斷上漲態(tài)勢。其四是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的嬗變問題。我國在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策上并沒有一個(gè)明晰的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)則，而是處于“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的嬗變狀態(tài)，這種現(xiàn)象在近兩年表現(xiàn)尤為突出，從2008年為擴(kuò)大內(nèi)需采取的刺激房地產(chǎn)市場的調(diào)控，到今年連續(xù)出臺抑制房價(jià)的新政，只經(jīng)歷了短短一年多的時(shí)間。

　　顯然，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的上述深層次問題目前尚處于無解狀態(tài)，這就意味著長期來看，我國房地產(chǎn)市場還存在著繼續(xù)向上的內(nèi)在沖動(dòng)。盡管今年的房地產(chǎn)新政會(huì)對過熱的房市產(chǎn)生短期抑制效應(yīng)，但在上述深層次問題沒有解決的情況下，這些樓市新政策只能起到“揚(yáng)湯止沸”的作用。而且，一旦房價(jià)持續(xù)下跌影響到經(jīng)濟(jì)增長，并使地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)開始顯露，則抑制房價(jià)的政策在來自方方面面的巨大壓力下很可能重新被刺激房地產(chǎn)市場的政策所取代，到那時(shí)，我國房地產(chǎn)市場可能又會(huì)面臨新一輪的畸形繁榮行情。因此，筆者認(rèn)為，面對居高不下的房價(jià)，盡管有必要采取一些治標(biāo)之策，但尋求治本之道才是保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的關(guān)鍵。