安徽領(lǐng)跑中部房地產(chǎn)投資 山西、湖南新開(kāi)工面積陡增

    在中部地區(qū)，房地產(chǎn)投資與銷售依舊火熱。

    投資層面，中部地區(qū)上半年完成房地產(chǎn)投資11839億元，增長(zhǎng)11.4%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍高于東、西部地區(qū)增速。

    銷售層面，中部地區(qū)上半年商品房銷售面積21588萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.8%；銷售額14476億元，增長(zhǎng)27.0%，價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。

    分析人士指出，在財(cái)政和貨幣政策迎來(lái)利好，中部地區(qū)任務(wù)更重的棚改工作仍在推進(jìn)，以及房企迫于資金壓力的高周轉(zhuǎn)策略的共同支撐下，下半年中部地區(qū)或仍將保持相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。

    中部樓市持續(xù)高位增長(zhǎng)

    按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分，中部地區(qū)包含河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六個(gè)省份。

    在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下，中部六省部分地區(qū)成為樓市熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商投資意愿強(qiáng)烈。2018年上半年，中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)11.4%，2018年以來(lái)持續(xù)位列東、中、西部三大區(qū)域中的首位。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，按上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額從高到低排列，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西的投資額依次約為3131億元、3068億元、2409億元、1615億元、973億元和642億元。

    從同比增速來(lái)看，按上述順序排列六省，則依次為5.6%、22.5%、8.5%、10.1%、7.3%和13%。其中，山西、安徽、江西增速比前五月有所擴(kuò)大，安徽在上半年增速持續(xù)維持20%以上。

    “中部地區(qū)樓市高潮尚未完全過(guò)去。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，相對(duì)于東部，中部地區(qū)的樓市周期靠后。在東部一線城市進(jìn)入樓市相對(duì)低谷狀態(tài)時(shí)，中部地區(qū)仍處在 從市場(chǎng)火熱傳導(dǎo)到投資活躍的過(guò)程中。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)童悅仲則認(rèn)為，上半年中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增速快于東部和西部，一是東部地區(qū)房?jī)r(jià)較高且調(diào)控嚴(yán)厲，對(duì)房地產(chǎn)投資增速的抑制作用比較明顯，導(dǎo)致資金流向房?jī)r(jià)相對(duì)較低而調(diào)控政策相對(duì)寬松的中部地區(qū)；二是西部地區(qū)地廣人稀、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，有些地方房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍然較大，因此房地產(chǎn)投資增速低于中部地區(qū)。

    從結(jié)構(gòu)來(lái)看，相比東部省份，中部六省的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，對(duì)住宅投資的依賴性更強(qiáng)。

    數(shù)據(jù)顯示，河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西上半年住宅投資增速分別為7.9%，30.6%，11.8%，23.5%，14.2%和15.1%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者測(cè)算國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年，江西、河南和湖南出現(xiàn)了住宅投資同比增長(zhǎng)、非住宅投資同比下降的狀況

     湖北、安徽和山西盡管住宅投資與非住宅投資均處于同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，需要注意的是，這三個(gè)省份住宅投資增量占整體房地產(chǎn)投資增量的比重均超過(guò)80%，安徽、湖北占比超過(guò)95%，遠(yuǎn)高于東部省份平均水平。

   “這與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于東部城市來(lái)說(shuō)，部分已經(jīng)進(jìn)入到存量市場(chǎng)，而中部城市這兩年住宅市場(chǎng)快速崛起，去庫(kù)存的速度明顯較快。對(duì)于中部城市而言，住宅投資比重大是市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但后續(xù)也要防范住宅市場(chǎng)面臨政策管控，進(jìn)而出現(xiàn)波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。

    部分省份新開(kāi)工猛增

    一般認(rèn)為，新開(kāi)工和施工所帶來(lái)的建安工程投資，與土地出讓帶來(lái)的土地購(gòu)置費(fèi)，是構(gòu)成房地產(chǎn)投資的最主要兩大部分，這也被認(rèn)為決定了中部地區(qū)下半年的房地產(chǎn)投資走向。

    分析人士指出，土地市場(chǎng)方面，在中部熱點(diǎn)城市在新一輪調(diào)控中受到嚴(yán)格控制的背景下，中部三四線城市土地市場(chǎng)在前一輪中熱度較高，但在下半年可能出現(xiàn)降溫。

    國(guó)泰君安研報(bào)預(yù)計(jì)，下半年土地市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)熱點(diǎn)切換，一線城市或?qū)⒓哟笸恋毓?yīng)，三四線城市因前期成交較多，且地價(jià)溢價(jià)率已相對(duì)較高，可能會(huì)出現(xiàn)成交量下降?？傮w來(lái)看，下半年土地出讓收入增速可能會(huì)降至35%-40%區(qū)間。

    企業(yè)方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年企業(yè)拿地逐季下降，二季度20家代表企業(yè)拿地金額環(huán)比下降10.4%，拿地面積環(huán)比下降6.3%。

    但建安投資的變動(dòng)被認(rèn)為會(huì)更顯著地影響中部省份下半年的行情。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌指出，投資增速快慢與土地市場(chǎng)相關(guān)，但其關(guān)聯(lián)性沒(méi)有開(kāi)工面積和施工面積大。

    從數(shù)據(jù)來(lái)看，中部各省在施工和開(kāi)工面積上出現(xiàn)分化。

    以施工面積來(lái)看，中部六省均為正增長(zhǎng)，安徽、江西、河南、湖南增速維持兩位數(shù)左右，湖北、山西較低。

    而新開(kāi)工面積則有較大不同，山西、湖南增速達(dá)到50%附近，江西、河南增速在兩位數(shù)左右，而房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度更高、熱點(diǎn)城市更多、投資增速也相對(duì)較快的湖北和安徽，則只有-3.1%和2%的投資增速。

    不過(guò)，從庫(kù)存來(lái)看，中部仍存在較大的開(kāi)工需求。

    根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，合肥、南昌、鄭州、長(zhǎng)沙等中部熱點(diǎn)二三線城市，庫(kù)存去化周期僅6.5、7.7、4.3和10.7個(gè)月，均屬于住建部要求增加供地的城市類型，而江西贛州去化周期僅2.3個(gè)月，是全國(guó)供應(yīng)最為不足的城市。

    以安徽為例，凌斌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，2%的新開(kāi)工面積增速低于安徽往年水平，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)后續(xù)上漲還有期待，部分開(kāi)發(fā)商拿到地之后沒(méi)有按照約定開(kāi)工，應(yīng)該督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按照合同如期開(kāi)工。

    童悅仲也指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)投資額、新開(kāi)工面積、竣工面積等指標(biāo)往往不是同步升降，后續(xù)指標(biāo)經(jīng)常滯后于投資指標(biāo)。

    顧云昌則認(rèn)為，下半年中部地區(qū)房地產(chǎn)投資仍將保持相對(duì)高位的增長(zhǎng)。首先，近期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳達(dá)出財(cái)政和貨幣政策調(diào)整；其次，相比東部，中部地區(qū)有更重的棚改任務(wù)，近期也并沒(méi)有受到實(shí)質(zhì)性減弱；最后，開(kāi)發(fā)商出于對(duì)未來(lái)不明確而做出的以回籠資金為追求的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，也將加速部分企業(yè)的開(kāi)工進(jìn)度。