棚改貨幣化的“雙刃劍”：鄂爾多“鬼城”新區(qū)房價(jià)回升

    安靜的鄂爾多斯(9.43 +0.00%,診股)康巴什也有不安靜的一面，曾經(jīng)被冠以“鬼城”之稱的康巴什乃至整個(gè)鄂爾多斯房價(jià)都在迅速回升，鄂爾多斯也成為這輪去庫存大潮中的典型樣本。如今，市場對棚改貨幣化的討論升溫，三四線樓市的回升之路是否會(huì)發(fā)生變化？

    鄂爾多斯，這座美麗的城市曾經(jīng)上演過炒房客從暴富到崩盤的“悲喜劇”，鄂爾多斯的新區(qū)——康巴什更一度以“鬼城”揚(yáng)名。曾經(jīng)是樓市去庫存“重災(zāi)區(qū)”的鄂爾多斯或許被貼上了太多太多的標(biāo)簽，但這些標(biāo)簽正在默默地發(fā)生變化，而這一切似乎都源自于鄂爾多斯的房價(jià)漲了。房價(jià)回升的背后，或許正是三四線城市房地產(chǎn)市場的特殊樣本。

    瘋狂的過去“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。

    多年來，“鬼城”稱號一直是籠罩在鄂爾多斯民眾頭上的一片陰影。“我們相當(dāng)反感‘鬼城’這個(gè)稱呼?！痹诙鯛柖嗨故锌蛋褪残聟^(qū)工作的公務(wù)員小黃說。

    只是，“鬼城”還是一段難以抹去的記憶。

    從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開始爆發(fā)，房價(jià)在一兩年的時(shí)間里從每平方米1500元飆漲至5000~6000元?！白畀偪竦臅r(shí)候，市內(nèi)只要有樓盤開盤，立即就被搶光。2010年是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份，東勝區(qū)、伊金霍洛旗、康巴什南區(qū)的房子單價(jià)都破萬，康巴什北區(qū)核心區(qū)部分項(xiàng)目價(jià)格甚至達(dá)到每平方米2萬元，但其實(shí)并沒有那么多人去居住，大家就是一股腦地買買買，人均手上3~4套房子很平常?！碑?dāng)?shù)厝死钋缁叵肫甬?dāng)年樓市的瘋狂，盛景似乎還歷歷在目。市場公開數(shù)據(jù)也顯示，在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米1.3萬元左右。 

    只是，隨著民間借貸鏈條的雪崩，鄂爾多斯樓市也轟然崩塌，留下了一座著名的“鬼城”和無數(shù)的爛尾樓。

     “前幾年這里的房價(jià)跌了一半還多，原來1萬多的基本跌到4000~5000元甚至更低，那些接近每平方米2萬的房子也跌到7000~8000元?！崩钋缁貞浾f，鄂爾多斯市區(qū)大部分房地產(chǎn)在建項(xiàng)目還出現(xiàn)了停工、爛尾的狀態(tài)。

    2014年底，鄂爾多斯也開始艱難地去庫存，同樣通過減少供應(yīng)和增加需求作為去庫存的主要手段，不同于其他同樣有著去庫存壓力的城市的是，鄂爾多斯的去庫存力度可謂空前。

    以鄂爾多斯東勝區(qū)為例，庫存重壓下，當(dāng)?shù)匕巡疬w安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度?！胺科薄钡娜Q叫鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對象是以征收房屋為主的拆遷戶，即棚改拆遷戶被拆遷后獲得房票，在購房時(shí)房票可抵購房款。2016~2017年，東勝區(qū)以推進(jìn)棚戶區(qū)改造為抓手，繼續(xù)推行“房票、產(chǎn)權(quán)共有、租售并舉”等創(chuàng)新復(fù)合政策，同時(shí)，在安置房建設(shè)方面也以盤活存量項(xiàng)目為主，持續(xù)解決房地產(chǎn)遺留問題。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯東勝區(qū)房票中心從2016年至今先后發(fā)布房源15次左右，每次按600套左右的房源供給計(jì)算，保守估計(jì)也有9000套房屋被選購一空。而2018年房票中心的房源供給速度下降，上一次發(fā)布房源的日期是1月18日，也就是說已經(jīng)超過半年沒有新的房源發(fā)布。

    在實(shí)行“房票制”不久，東勝區(qū)誕生了一個(gè)新的衍生市場：一些并非拆遷戶的人打起了收購房票的主意，而不少拆遷戶已有多套房產(chǎn)，也愿意把房票打折變現(xiàn)。

    記者在鄂爾多斯向當(dāng)?shù)厥召彿科钡闹薪檎{(diào)查時(shí)得知，房票每天的折扣不一樣，都處在浮動(dòng)中。最近一周是票面價(jià)格7.95折出售換現(xiàn)金，即如果手上有100萬的房票，可以折現(xiàn)79.5萬。因?yàn)榻衲瓴疬w的項(xiàng)目大為減少，房票價(jià)位持續(xù)走高，這幾天的價(jià)格是有史以來最高的水平?！霸诂F(xiàn)在的市場狀況下，如果不是很缺現(xiàn)金，建議拿房票選房后再賣掉是最劃算的，因?yàn)闁|勝區(qū)的房價(jià)也一直在上漲，只不過可選擇的范圍屬于棚戶區(qū)改造的房子，5年以后拿到房產(chǎn)證才可以出售。房票購房并不限制戶籍，但今年還沒有發(fā)布新的房源，現(xiàn)在剩下的都是位置戶型不好的房子，沒有人去兌換，誰也不知道下一批房子什么時(shí)候放出，要時(shí)刻關(guān)注房源的信息。”當(dāng)?shù)刂薪檎f。

    回升的房價(jià)在康巴什當(dāng)?shù)厝说挠洃浿?，房價(jià)從2016年就已開始回升，而這與近幾年的去庫存政策密不可分。

    傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造多采用“原址回遷”或“貨幣化安置”的拆遷補(bǔ)償方式，前者與存量商品房市場沒有關(guān)系，后者也不能保證所有的現(xiàn)金補(bǔ)償都會(huì)流向存量樓市。房票制有利有弊，但從正面效果來看，房票可以最終兌換成存量房屋，達(dá)到“去庫存”的目的。事實(shí)上，“去庫存”已然成為鄂爾多斯樓市的重要標(biāo)簽，鄂爾多斯整體房價(jià)回升正是與近幾年的去庫存政策密不可分。

    在康巴什當(dāng)?shù)厝说挠洃浿?，房價(jià)從2016年就已開始回升。“現(xiàn)在中心區(qū)大部分樓盤已經(jīng)回升至每平方米1萬元的水平，和2010年房價(jià)最高的時(shí)候差不多了?！币晃槐镜厝苏f，“鄂爾多斯是典型的一市兩區(qū)，康巴什區(qū)是新區(qū)，城市綠化、商業(yè)、文化、交通、醫(yī)療等各方面都做得比較好，比老區(qū)東勝區(qū)好很多，這是造成兩個(gè)區(qū)房價(jià)漲幅不一致的原因之一。”

    以文瀾雅筑為例，在2014年預(yù)售時(shí)還不到每平方米5000元，而現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)翻倍，附近康巴什實(shí)驗(yàn)小學(xué)、康巴什新區(qū)第一中學(xué)、鄂爾多斯市第一中學(xué)有著當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)位，而且交通方便，小區(qū)綠化、周邊配套設(shè)施也都相對完善?！敖衲昕蛋褪驳姆績r(jià)瘋漲，很多小區(qū)帶精裝修的都破萬了，好多身邊的人有錢想買房但已經(jīng)很難找到合適的房子，沒有新開的樓盤只能買二手房，而這些房子基本都在個(gè)人手里，買房的人大部分是沖著學(xué)位去的。”在康巴什當(dāng)公務(wù)員的劉先生告訴記者。