浙江嘉興買房亂象:流行的10萬號費搖號是否公正公平

     近年來，嘉興樓市火爆。然而，盛宴背后，亂象叢生，加10萬“號費”買房在嘉興更是屢見不鮮。“號費”現象究竟因何而起？開發(fā)商及中介在其中扮演了什么角色？近日，記者實地暗訪相關利益方，試圖還原嘉興樓市“號費”現象的原貌。

    “哎，都是這樣的?！北R文（化名）一聲嘆氣，帶著無奈，帶著不解，帶著一種習以為常的認命之態(tài)。

     在記者面前唉聲嘆氣的盧文，將至而立之年，正在四處尋覓著一個屬于自己的棲身之地，然后“先有房再立家”。

     不過，心儀的房子真難買！

   “看中的幾乎都是熱門樓盤，尤其是品質好一點的學區(qū)房，認籌的人多，僧多粥少，日光盤都不稀奇了，之前開盤搖號都是秒光。全款付清的都不一定買得到房，更不要說我們這種還想貸款的了?！北R文邊說邊搖頭。

     2016年，當浙江嘉興本地人還篤定房價不會上漲時，外地分銷商早就“暗嗅芬芳”。多輛“滬”牌大巴一字排開，一時間嘉興各樓盤的銷售部門庭若市。

     彼時，嘉興本地人，或冷眼旁觀、或半信半疑，但在新房均價從七八千被拉至萬元之后，不少嘉興本地人也坐不住了，紛紛加入“搶房大軍”，而這結成的果便是認籌長龍和開盤后的“秒清”。

    然而，盛宴背后，亂象叢生。

    像盧文這樣的前因觀望、后因搖號難導致至今仍未買房的嘉興人不在少數。這時候，打著“有內部資源可幫助購房者提前鎖定房源”旗號的中介出現了。

    10萬起的號費

   “你自己去買，全款都不一定買得到。我們有渠道，可以幫你去內部拿房，但是你需要交個十幾萬的‘號費’?！苯眨闻d某樓盤開始認籌，記者以購房者身份前往該樓盤周邊的中介處咨詢，一位來自A中介公司的房產中介王麗（化名）對記者表示，只有通過他才能拿到該樓盤的房源并鎖定心儀的樓層。

     王麗口中的“號費”就是業(yè)內臭名昭著的“茶水費”，即購房者通過第三方（大部分為中介）提前認購房源所需支付的費用。

     通過這幾天在嘉興的實地暗訪，記者了解到，“號費”在嘉興不僅是常態(tài)，金額還因樓盤火熱程度的不同而增加。

     另一位來自B中介公司的房產中介李峰（化名）對記者表示，“到目前為止，嘉興今年上半年的一手房大部分都是帶著‘號費’賣掉的?！?/p>

     據李峰介紹，“號費”一般由兩部分組成，一部分是中介上線給出的成本“底價”，即上線要求的固定收益；另一部分是中介公司的收入，由中介公司在“底價”基礎上增加。

   “這個樓盤的‘號費’不算貴，之前有一個樓盤要25萬元。我們同行之間‘號費’要價都是一樣的，且是根據市場行情定價。”在一家小中介公司C供職的張超（化名）對記者說。

????據上述多位中介描述，購房者需在開盤搖號前，看好戶型并選定一個樓層范圍，然后向其支付一部分“號費”定金并簽訂“號費”協議。剩余一部分“號費”則等到購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后支付。如中介最終未拿到房源，則“號費”全數退款。一般來說，如果“號費”為13萬元，前期先需支付10萬元左右。

    此外，另一家D中介公司的工作人員趙雪（化名）向記者透露，即便付了“號費”，開發(fā)商還是要“擇優(yōu)錄取”，“競價”高者以及全款購房者優(yōu)先，貸款購房者想要選到好樓層或有難度。

     顯然，“號費”買的僅是一個優(yōu)先購房及選房資格，并未附加其他“特殊便利”。

     大中介“剎車”

    雖然記者暗訪的所有中介都表示其有房源，但并不是所有中介目前都還參與其中。

    李峰所在B中介公司規(guī)模較大，在嘉興也有數十家門店。他明確對記者表示，目前有關部門已經開始嚴查了?！肮敬_實有資源能拿到房，但不想‘撿了芝麻，丟了西瓜’，為了賺三五萬塊錢而砸了公司的招牌”。

    “一般開一家中介公司啟動資金50萬元就夠了，一些小的中介由于客源少，今天口碑砸了，明天就可以換個牌子和地點‘從頭再來’?，F在，越大越有資質的中介越不會冒這個風險，越小的中介則靠‘號費’養(yǎng)活?！崩罘逄嵝训?，由于“號費”走的是私賬，“號費”還存在被賴賬等風險。

    但有風險就有收益。多名中介均向記者表示，付“號費”之后，購房者還是要去搖號現場，當然只是“做做樣子而已”。

    開發(fā)商與中介的博弈

    那么，中介何以如此“神通廣大”，單憑“號費”就能跨過“搖號系統(tǒng)”，打入內部提前鎖定指定房源？

    “這個錢不是我們收的，是開發(fā)商收的。出現這種費用的根本原因是客源多、房源少，市場供不應求。然而，現在房子限價，備案價低，開發(fā)商賺得少，因此只好借我們中介的名頭來實現利益最大化，我們只是幫忙跑個腿?！睆埑瑢τ浾哒f。

     在暗訪過程中，多數中介人員均對記者表示，“號費”大部分或全數金額都是交給開發(fā)商，而他們自己僅留2%-3%的部分。也因如此，有中介對記者表示，除“號費”以外，買賣成交后，中介商還要收取正常的交易傭金，大約為房產總價的1.5%。

   那么，中介是否僅是開發(fā)商私下收費的渠道？

     記者隨即以購房者身份走訪了中介口中房源相對緊俏的樓盤售樓處，但是，當問及交“號費”是否確保有房等問題時，銷售人員不僅一口否決參與其中，還對記者表示，如果購房者由于輕信第三方營銷渠道并支付“號費”，那么任何經濟損失將由購房者自行承擔。

    另一樓盤的銷售人員丁華（化名）則表示，“我們是上市公司，總公司都要下來查的，絕對不會出現這種問題。中介是因為要賺錢，所以才會這么說，你不要相信。”

    顯然，那邊中介雖然把開發(fā)商當成“一家血脈”，但開發(fā)商這邊卻毫無“稱兄道弟”之意。

     事實上，“號費”并不計入總房款或購房合同內，雖然中介和開發(fā)商各執(zhí)一詞，但從明面來看，中介與開發(fā)商并無直接聯系。

     占用資金？

    值得注意的是，還與中介說辭矛盾的是，丁華表示，“如果你貸款的話，我推薦你們買這個130平方米的戶型，搖到的問題應該不大?！?/p>

     丁華的說辭聽似善解人意，但記者注意到，他賣的這個樓盤正處于認籌階段，現場購房者卻屈指可數，人氣并不旺。

     雖然丁華極力想讓記者盡快繳納認籌金，并表示記者不會“白忙活一場”，但是，對此中介則另有話說。

    “很多人對搖號還有憧憬，售樓處一般會讓他們付個幾十萬的認籌意向金，如搖不到號則退還認籌金，但是，如果開發(fā)商搪塞拖延，退款時間將會加長。對開發(fā)商來說，他們實際上是零利息占用了你的資金?！崩罘逭f。

    記者從丁華處了解到，如購房者沒有搖到號，因公司內部需走流程，退款時間大約在20個工作日左右。

     “前段時間開的一個盤，銷售人員告訴一期沒搖到號的購房者，他們可將認籌金質押在開發(fā)商這邊，等待二期開盤?！蓖觖悓τ浾弑硎荆绱艘粊?，購房者的資金流動性將會變差，開發(fā)商在這期間亦可無息“占用”購房者的認籌金。

    值得注意的是，2018年6月25日發(fā)布的《嘉興市建委等9部門關于進一步加強市區(qū)房地產市場監(jiān)管規(guī)范商品住房銷售行為的通知》（下稱《通知》）明確，建設部門將查處房地產開發(fā)企業(yè)擅自截留挪用購房人預購房款或者不將購房人預購房款存入資金賬戶等行為。

    中原地產首席分析師張大偉表示，由于認籌金額較少、退還款時間也較短，開發(fā)商一般不會將該筆資金另作他用。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉持相似觀點。他表示，由于各個項目、城市的操作手法不同，所以不能一概而論房企會挪用認籌金。

    中原地產市場分析師盧文曦則認為，不排除房企會有挪用資金的可能?！耙淮螏浊f數額的認籌金如做7天理財，其收益就十分可觀”。

    中介的上線

     實際上，據記者暗訪的幾家嘉興中介和地產相關人士透露，“號費”的實際收取方，即中介上線，不僅有開發(fā)商，還有個人。

     “嘉興有個傳奇的人物，他能拿到所有樓盤的名額，是所有中介的上線。但誰都不知道他是誰?！奔闻d某資深地產人士徐迪（化名）對記者表示。

    李峰說，“在開盤前，開發(fā)商有時會將部分房源分給一些人，內外部人員都有。這些人就會找中介，加上‘號費’再行出售。低買高賣產生的差價就落入這些人的口袋里了，而不是給開發(fā)商。”

     徐迪認為，無論開發(fā)商選擇內銷還是外銷，“號費”是否落入開發(fā)商口袋，開發(fā)商總能做個順水人情，以便于未來的利益轉換。

    針對上線的具體信息，記者暗訪的這些中介人員多數吞吞吐吐。

    有中介僅是傳遞其有“房源”這條訊息，但在問及具體操作和上線對接人時，一些中介人員表示要問“老板”或“同行”。換言之，一些“基層”中介人員在這條“號費”利益鏈條中所扮演的角色或僅限于“營銷”和“傳播”，而非定價者或直接中間人。

     搖號“透不透明”

     無論開發(fā)商與中介參與與否，開盤前就已“泄露在外”的房源才是“號費”存在的前提要素。

    搖號是否公正公平？為什么交了“號費”就可以開“綠色通道”？這是許多購房者的疑問。

   上述幾家中介面對這個問題時，都不約而同地發(fā)出一聲輕笑，而后反問記者，“這不是心知肚明、默認的嗎？”

    目前，嘉興還未強制性要求全程公證銷售搖號過程?！锻ㄖ分赋觯康禺a開發(fā)企業(yè)應合理安排開盤時間和銷售方式，意向購房人數多于準售房源的，宜采取搖號等方式公開銷售，也可邀請公證機構全程監(jiān)督。

    同時，《通知》強調，房地產開發(fā)企業(yè)及其委托的經紀機構應按商品房預售方案備案價格對外銷售，不得收取備案價格之外的其他任何價款或費用，不得以附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務價格。

    記者暗訪的中介均表示，嘉興的樓盤銷售基本用的是開發(fā)商的搖號軟件，而這就給予開發(fā)商、中介或關系人士“渾水摸魚”、變相牟利的操作空間。

    徐迪對記者表示，“整個買房過程表面上都是公平公正的，不過從技術上可以設定，只有交了‘號費’的人，手機搖號時才能點到想要的房源。沒付‘號費’的人運氣好點或許也能搖到，但是，搖到的房基本都是‘頂天立地’、不受購房者歡迎的樓層?！?/p>

   李峰也表示，在支付“號費”之后，開發(fā)商就會將購房者的名字提前在搖號系統(tǒng)中備案。

   事實上，合肥、武漢、上海等熱點城市此前都相繼被曝出“號費”亂象。為了進一步落實“房住不炒”，防止搖號“潛規(guī)則”，不少城市已陸續(xù)實施搖號全程公證制度。

  上海在2017年7月18日發(fā)布的《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》明確指出，房地產開發(fā)企業(yè)商品住房項目開盤選購房屋的搖號排序應使用公證機構提供的電腦搖號軟件，并由公證機構進行全程現場監(jiān)督公證，搖號排序結果應當場公示。一旦發(fā)現開發(fā)企業(yè)存在弄虛作假等違反該規(guī)定的，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發(fā)企業(yè)資質，并列入全市信用管理“黑名單”。

     7月19日，重慶市國土房管局對涉嫌違規(guī)的18個房地產項目采取了暫停網簽、暫緩預售許可辦理的行政限制措施，其中包括變相拒絕公積金貸款、收取選房費、售后包租等違規(guī)行為。

    顯然，對于“號費”等房地產潛規(guī)則行為的打擊力度正在不斷加大。

     值得注意的是，在記者暗訪過程中，無論是中介還是購房者，其形容此等暗箱操作行為時，都普遍認為該交易是由市場環(huán)境形成的商業(yè)行為，且已經習以為常。

     也有受訪者對記者表示，因近日嘉興房地產市場有所降溫，供需結構有所調整，“號費”現象也隨之減少。