盛松成：房價(jià)上漲與調(diào)控政策的六大特征及政策的三大背景

    雖然本輪調(diào)控政策力度空前，但是公眾的看漲預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。更嚴(yán)重的是，由于預(yù)期管理缺失，一些調(diào)控政策的實(shí)施反而強(qiáng)化了看漲預(yù)期。

　　2015年以來，我國房價(jià)迎來了新一輪上漲。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新建住宅價(jià)格指數(shù)從2015年5月到2018年5月連續(xù)37個(gè)月上行。這期間，全國新建商品住宅價(jià)格（下文房價(jià)均指新建商品住宅價(jià)格）大幅上漲，漲幅達(dá)20.4%，同時(shí)調(diào)控力度持續(xù)加碼，調(diào)控手段不斷創(chuàng)新。相對(duì)于房地產(chǎn)市場以往的發(fā)展歷程，本輪房價(jià)上漲與調(diào)控政策出現(xiàn)了新的特征，主要表現(xiàn)在六個(gè)方面。

　　一、本輪房價(jià)上漲與調(diào)控政策的六大特征

　　第一，房價(jià)上漲持續(xù)時(shí)間長、上漲幅度大。以國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，2008年國際金融危機(jī)以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過兩輪上漲行情，分別是2009年3月到2011年9月和2012年6月到2014年4月。兩次上漲分別持續(xù)了31個(gè)月和23個(gè)月。本輪上漲自2015年5月開始，截至2018年5月， 70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)為正數(shù)，房價(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)超過3年時(shí)間，為2008年以來的最長記錄。

　　本輪房價(jià)上漲集中在2015年5月到2016年9月。這段時(shí)間內(nèi)，一線城市的房價(jià)上漲了42.3%，平均每個(gè)月的復(fù)合增長率為2.1%。其中，深圳（樓盤）的房價(jià)漲幅最為驚人，新建商品住宅價(jià)格從2014年10月的2.2萬元/平方米上漲到2016年9月的6.2萬元/平方米，漲幅高達(dá)177.5%，平均每月的復(fù)合增長率高達(dá)4%。2015年5月到2016年9月間，二線城市的房價(jià)上漲了17.1%，月復(fù)合增長率為0.9%；二線城市中的國家中心城市的房價(jià)上漲了20.3%，月復(fù)合增長率為1.1%。一二線城市房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史新高。

　　第二，三四線城市房價(jià)首次大幅上漲。自從我國房地產(chǎn)市場從2008年的國際金融危機(jī)后恢復(fù)以來，三四線城市的商品住宅價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定，雖然在2012年6月至2014年4月間房價(jià)有所上漲，但在2015年幾乎回落到2011年水平，僅比2011年初上漲1.5%。而2016年以來，三線城市房價(jià)持續(xù)上行。2016年1月至2018年5月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市中，三線城市房價(jià)上漲了15.9%；根據(jù)中指數(shù)據(jù)，同策研究院監(jiān)測的60個(gè)三四線城市新建商品住宅的平均銷售價(jià)格從2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米，上漲了28.1%。

　　從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)臨近中心城市的三四線城市房價(jià)上漲了54.6%，東部地區(qū)遠(yuǎn)離中心城市的三四線城市的房價(jià)上漲了22.5%，中西部地區(qū)臨近中心城市的三四線城市的房價(jià)上漲了51.4%，中西部地區(qū)遠(yuǎn)離中心城市的三四線城市的房價(jià)上漲了32.8%。臨近中心城市的三四線城市漲幅最大，在東部地區(qū)和中西部地區(qū)，由于靠近中心城市帶來的房價(jià)額外漲幅分別達(dá)到32.1個(gè)百分點(diǎn)和18.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　第三，三四線城市房地產(chǎn)市場熱度反超一二線城市。國家統(tǒng)計(jì)局的70城房價(jià)指數(shù)顯示，2017年下半年起，三線城市的房價(jià)同比增速保持在6%-7%左右，而二線城市房價(jià)同比保持在4%左右，一線城市房價(jià)同比接近零增長。環(huán)比數(shù)據(jù)則更早地反映出了這一現(xiàn)象。三線城市房價(jià)的環(huán)比增速在2016年10月就已經(jīng)高于一二線城市。從房價(jià)漲幅看，2017年1月至2018年5月，一、二線城市房價(jià)分別上漲了0.5%和6.2%，而三線城市房價(jià)上漲了9.3%。在一二線城市嚴(yán)控房價(jià)之后，三四線城市房地產(chǎn)市場熱度反超，這反映出資金流向了三四線城市。

　　第四，房價(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)背離。2000年以來，全國商品住宅平均價(jià)格（通過國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國商品住宅銷售額和銷售面積折算）同比漲幅與GDP同比增速基本保持一致。2000年一季度至2018年二季度，GDP增速與房價(jià)增速整體呈正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.30。然而2015年以來，經(jīng)濟(jì)增速下行，房價(jià)卻加速上漲。GDP增速從2014年12月的7.2%下降至2016年3月的6.7%，而同期房價(jià)同比增速反而從5.6%上升至18.3%。相關(guān)性分析顯示，2000年一季度至2014年四季度，GDP增速與房價(jià)增速正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.39；而2015年一季度至2018年二季度，二者呈負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.51。這說明2015年以來，房價(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)增長相背離。

　　第五，調(diào)控政策不斷升級(jí)、力度空前。2016年3月起，深圳、上海（樓盤）開始收緊調(diào)控政策。2016年10月份，北京（樓盤）等21個(gè)城市全面收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。2017年以來，調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”政策持續(xù)加碼。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，2017年有超過60個(gè)城市（含縣）出臺(tái)了限購、限售等政策。一線城市調(diào)控力度空前，例如上海對(duì)非本地戶籍人口購房的條件從連續(xù)繳滿2年社保或個(gè)稅提高到連續(xù)繳滿5年；首套房的貸款首付比例從30%上升到35%，二套房首付比例從40%上升到50%（非普通住房為70%）。部分三四線城市也出臺(tái)了限制政策，如河北張家口（樓盤）、江西贛州（樓盤）等地對(duì)非本地戶籍人口限購一套住房。

　　調(diào)控升級(jí)還體現(xiàn)在利用土地、租賃住房、金融等多種手段進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。黨的“十九大”提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。北京、上海、沈陽、南京（樓盤）等11個(gè)城市開展利用集體用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。住建部等部委在2017年7月發(fā)出通知，要求加快發(fā)展租賃住房市場，在北京、廣州（樓盤）等12個(gè)城市開展“租購?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)。金融領(lǐng)域控制資金向房地產(chǎn)流入。2017年4月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)指導(dǎo)意見，分類實(shí)施房地產(chǎn)信貸調(diào)控，嚴(yán)厲打擊“首付貸”行為，將房地產(chǎn)相關(guān)貸款納入監(jiān)管范圍，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　第六，調(diào)控政策中預(yù)期管理缺失，公眾對(duì)房地產(chǎn)市場保持看漲預(yù)期。這種看漲預(yù)期的基礎(chǔ)是人們對(duì)長期以來房價(jià)走勢的觀察，也是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策總是在收緊和放松之間搖擺的總結(jié)。究其原因，房地產(chǎn)往往成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行的工具，而且地方政府的利益與房價(jià)上漲也存在一致性。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有改變這一運(yùn)行機(jī)制，因此，雖然本輪調(diào)控政策力度空前，但是公眾的看漲預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。

　　更嚴(yán)重的是，由于預(yù)期管理缺失，一些調(diào)控政策的實(shí)施反而強(qiáng)化了看漲預(yù)期。比如限價(jià)政策導(dǎo)致部分新房價(jià)格低于二手房價(jià)格，提供了套利機(jī)會(huì)，刺激了市場投機(jī)行為，從而擾亂了供求關(guān)系，并造成市場局部過熱。開盤即售罄、萬人排隊(duì)搖號(hào)等新聞的廣泛傳播強(qiáng)化了公眾對(duì)房地產(chǎn)市場火爆的認(rèn)知，對(duì)居民的購房決策產(chǎn)生誤導(dǎo)，強(qiáng)化了公眾的看漲預(yù)期。

　　此外，對(duì)哄抬房價(jià)等擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為的監(jiān)管不夠嚴(yán)格、懲罰力度不足，致使操縱市場的利得高于可能受到的懲罰，投機(jī)行為未被有效消除，也難以扭轉(zhuǎn)居民對(duì)房價(jià)的看漲預(yù)期。

　　二、本輪房價(jià)上漲與調(diào)控政策的三大背景

　　2014年下半年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松是在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、政府債務(wù)問題和房地產(chǎn)企業(yè)資金問題突出的背景下出臺(tái)的。

　　第一，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大。2014年第三、第四季度GDP增速分別為7.1%和7.2%，經(jīng)濟(jì)增速面臨跌破7%大關(guān)。而房地產(chǎn)業(yè)增加值的同比增速也從2013年第一季度的9.8%下降到2014年第三季度的1.3%。

　　第二，政府債務(wù)問題日益嚴(yán)峻。中國社科院公布的數(shù)據(jù)顯示，政府部門整體的負(fù)債率（債務(wù)/GDP）從2008年的41%上升到2014年的57.8%，為1997-2017年間最高值。地方政府負(fù)債（含隱性負(fù)債）從2008年的15.7萬億元上升到2014年的30.2萬億元。

　　第三，房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)增大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從2008年低谷的72.3%上升至2014年的77%，達(dá)到1997年有記錄以來的最高值。銀監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率從2013年的0.47%上升到2016年的1.04%。

　　三、本輪房價(jià)上漲與調(diào)控政策的四大影響

　　2015年以來房地產(chǎn)市場的這一輪上漲行情可謂亂象叢生、一籌莫展，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生了不利影響。

　　第一，高房價(jià)問題進(jìn)一步加劇。我國房地產(chǎn)業(yè)1998年市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)的投資、產(chǎn)出、價(jià)格持續(xù)上行。國家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)業(yè)增加值季度累計(jì)同比自1998年以來持續(xù)為正值；房地產(chǎn)開發(fā)投資每月同比漲幅自1999年2月有記錄以來，未出現(xiàn)負(fù)值；房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上行的趨勢，房價(jià)短期波動(dòng)沒有改變其上行趨勢?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)一直處于上行階段，還沒有經(jīng)歷過衰退、蕭條的階段，不構(gòu)成一個(gè)完整的周期。因此，這一輪房價(jià)上漲是在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推升了房價(jià)。

　　第二，房地產(chǎn)的短期拉動(dòng)與經(jīng)濟(jì)的長期健康發(fā)展形成了對(duì)立關(guān)系。高房價(jià)使居民的購房負(fù)擔(dān)加重，對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)率使資金向房地產(chǎn)業(yè)集中，實(shí)體企業(yè)融資困難，對(duì)實(shí)體企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。本輪全國性房價(jià)普遍上漲，使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)從個(gè)別大城市向全國擴(kuò)散，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。

　　第三，三四線城市房價(jià)大幅上漲加劇風(fēng)險(xiǎn)積累。房地產(chǎn)市場升溫會(huì)吸引新一輪的房地產(chǎn)投資，使“去庫存”變成“補(bǔ)庫存”，但是三四線城市人口外流，住房供給過剩風(fēng)險(xiǎn)增加。三四線城市房價(jià)快速上漲使居民生活成本上升，帶動(dòng)企業(yè)用人成本的增加；房價(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲，使企業(yè)的土地使用成本上升。這些使三四線城市低成本優(yōu)勢減弱，阻礙了三四線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，甚至造成城市的“空心化”?！把a(bǔ)庫存”占用不可再生的耕地資源，使耕地閑置，危害國家耕地安全。

　　第四，公眾行為模式的轉(zhuǎn)變增加調(diào)控難度。一方面，房價(jià)大幅上漲加深了居民的看漲預(yù)期。1998年住房市場化以來，房價(jià)持續(xù)20年上漲，房價(jià)只漲不跌的觀念已經(jīng)根深蒂固。而本輪房價(jià)高位上漲和調(diào)控政策對(duì)市場預(yù)期管理的缺失加劇了這一問題。強(qiáng)烈的看漲預(yù)期會(huì)導(dǎo)致對(duì)住宅的投資需求旺盛，從而進(jìn)一步推高房價(jià)，形成房價(jià)上漲的自我實(shí)現(xiàn)。而且市場主體會(huì)與調(diào)控政策進(jìn)行博弈，增加調(diào)控難度。另一方面，對(duì)于有房群體，其利益與房價(jià)上漲直接掛鉤。這部分居民樂于見到房價(jià)上漲而抵觸房價(jià)下跌，造成了房價(jià)上漲的棘輪效應(yīng)，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的阻力。