上海擬征房產(chǎn)稅 存量房精準(zhǔn)估價(jià)理論上需28年

    在北京、深圳的樓市細(xì)則相繼出臺(tái)后，遲遲未落定的上海樓市細(xì)則據(jù)傳也將于近日出爐，其中或有房產(chǎn)稅這一“重型武器”待發(fā)。

　　昨日 (5月12日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中了解到，上海樓市調(diào)控細(xì)則中的房產(chǎn)稅征收辦法將要求，不符合條件的房產(chǎn)擁有者，按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按年支付房產(chǎn)稅。

　　然而，針對(duì)這一征稅方式，部分業(yè)內(nèi)房產(chǎn)估價(jià)師提出了可行性的質(zhì)疑：面對(duì)上海規(guī)模浩大的存量房，有關(guān)部門如何有效進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估？房產(chǎn)稅征收是否能真正施行？

　　答案或許是，若對(duì)現(xiàn)有存量房進(jìn)行精準(zhǔn)評(píng)估，上海需要28年時(shí)間。如此一來，依評(píng)估價(jià)征稅 “類比估價(jià)”的可行性更大。

　　千名估價(jià)師28年方能完成？

　　房產(chǎn)稅的征收傳聞在“滿月”后，變得日益真實(shí)。同時(shí)，以評(píng)估價(jià)征稅這一方式更是引發(fā)了很大的爭(zhēng)議。

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、土地學(xué)會(huì)顧問印堃華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)：上海市政府已就樓市調(diào)控細(xì)則召開相關(guān)會(huì)議，房產(chǎn)稅征收細(xì)則月底將出臺(tái)，以征求各方意見。具體的計(jì)稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)的“評(píng)估價(jià)”，而非成交價(jià)。征收方式如同國(guó)外的現(xiàn)行方式，可能針對(duì)不同房屋類別，在市場(chǎng)價(jià)的基準(zhǔn)上乘以系數(shù)0.7，按照0.5%~1.2%左右的稅率遞進(jìn)征收。

　　記者查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站了解到，目前上海注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。另?yè)?jù)上海統(tǒng)計(jì)局“全社會(huì)房屋施工面積、竣工面積 (1985～2008)”數(shù)據(jù)，上海截至2008年的竣工面積已達(dá)4.57億平方米。上海佑威房地產(chǎn)信息服務(wù)有限公司薛建雄更表示，截至2009年，該公司計(jì)算的上海存量房面積為4.98億平方米。

　　“如按精準(zhǔn)的估算方式，這個(gè)工作量有些夸張。”上海一名不愿透露姓名的估價(jià)師告訴記者，一般來說，對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)的價(jià)格評(píng)估過程為：接受評(píng)估委托、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；第2日進(jìn)行實(shí)地勘探、撰寫總結(jié)報(bào)告；第3日向委托人呈交綜合評(píng)估書。也就是說，需要3個(gè)工作日左右，才可以對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行精確的價(jià)格評(píng)估。

　　若按平均每套房產(chǎn)100平方米的面積進(jìn)行大致估算，截至2008年的上海房產(chǎn)竣工面積需要全上海1351名在冊(cè)估價(jià)師花費(fèi)約1萬天，即28年左右，才能真正完成所有的價(jià)格評(píng)估工作，這還不涉及2009年后新增的存量房等。

　　此外，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)一處房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，需要根據(jù)房產(chǎn)的不同市值進(jìn)行估算收費(fèi)。該估價(jià)師介紹，一般價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，約需要5000元估算費(fèi)用。超過100萬元的房產(chǎn)，按照不同額度的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)征收。因此，征收房產(chǎn)稅，又要通過評(píng)估價(jià)征稅，這其中龐大的費(fèi)用誰(shuí)來承擔(dān)，也是一個(gè)疑問。

　　“類比估價(jià)”更具可行性

　　對(duì)于上海房產(chǎn)稅究竟如何征收的疑問，上海稅務(wù)局回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，目前尚無任何有關(guān)房產(chǎn)稅的細(xì)則出臺(tái)，若有變動(dòng)，相關(guān)信息都將在部門網(wǎng)站上第一時(shí)間公布。

　　估價(jià)師黃海表示，若要征收房產(chǎn)稅，更可能細(xì)化征收對(duì)象，而非針對(duì)市場(chǎng)上所有的存量房。印堃華則認(rèn)為，上海的房產(chǎn)稅征收應(yīng)有自己的“高水平”，對(duì)新增的存量房進(jìn)行征收更為可行。

　　業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，評(píng)估價(jià)征稅“類比估價(jià)”的可行性更大，即根據(jù)如別墅、新建商品房、舊商品房等類別，進(jìn)行不同檔次的“模糊估價(jià)”。對(duì)每處房產(chǎn)進(jìn)行精確的價(jià)格估算，一方面沒有可行性，另一方面，巨大的費(fèi)用支出由誰(shuí)來承擔(dān)也難以定奪。

　　房產(chǎn)稅是否能夠真正對(duì)投資客產(chǎn)生打擊？印堃華對(duì)此表示懷疑。

　　印堃華解釋說，若是一套市價(jià)為200萬元的房產(chǎn)，評(píng)估價(jià)約為140萬元。按照目前的稅率征收房產(chǎn)稅，一年約繳付7000多元，平均每月不過600元左右。這對(duì)于真正的炒房者來說，并不是很大的數(shù)字。