三四線樓市的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”防止暴漲與滯漲考驗(yàn)調(diào)控尺度

    導(dǎo)讀：由于房?jī)r(jià)上漲的速度一定程度上快于三四線居民購(gòu)買力增長(zhǎng)的速度，三四線城市消化樓市庫(kù)存，恢復(fù)市場(chǎng)需求的時(shí)間也正在變長(zhǎng)，如何在上行周期確立正確的政策引導(dǎo)方向，防止三四線樓市再度陷入長(zhǎng)期的“滯漲”狀態(tài)，成為下半年關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　幾經(jīng)周折，張文偉（化名）終于成功在西安（樓盤）高新區(qū)買上了一套住房。

　　此前，張文偉家在咸陽(yáng)（樓盤）城區(qū)和西咸新區(qū)各有一套住房。他對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)，位于西咸新區(qū)的房子，購(gòu)于2010年西咸新區(qū)開(kāi)始規(guī)劃建設(shè)后，購(gòu)買價(jià)在3000元/平方米左右。而此后的數(shù)年間，“房?jī)r(jià)基本沒(méi)有變化”。

　　轉(zhuǎn)機(jī)發(fā)生在2017年上半年，當(dāng)時(shí)西安房?jī)r(jià)上漲壓力較大，連續(xù)三次出臺(tái)文件加強(qiáng)限購(gòu)力度。而當(dāng)時(shí)被西安市托管，戶籍即將在11月劃歸西安的西咸新區(qū)，由于有著重大的政策利好，成為西安需求外溢的首要選擇，房?jī)r(jià)迅速上漲。張文偉也將自己以前掛在咸陽(yáng)房子名下的戶籍，遷到了西咸新區(qū)，成功獲得了在西安購(gòu)房的資格。

　　在這期間，張文偉在西咸新區(qū)的房子，均價(jià)從購(gòu)買時(shí)的3000元/平方米上漲到了接近7000元/平方米。將這套房子賣出湊齊首付后，張文偉在2018年春節(jié)期間，購(gòu)買了西安市高新區(qū)一套均價(jià)在17000元左右的房子，圓了自己在西安安家的夢(mèng)想。

　　張文偉的經(jīng)歷，在過(guò)去一年并非個(gè)例。有研究者將上半年樓市狀態(tài)形容為“大穩(wěn)小亂”。就是指在樓市總體趨穩(wěn)的狀態(tài)下，三四線樓市有些“小亂”，一些熱點(diǎn)三四線城市在遭遇嚴(yán)厲調(diào)控后，房?jī)r(jià)遭遇“腰斬”；一些收獲國(guó)家層面政策利好的三四線城市，則在投資需求的大量涌入下，房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)；而更多的三四線城市，則在核心城市需求外溢、城鎮(zhèn)化加速、棚改政策刺激等多方面因素影響下，迎來(lái)了時(shí)隔多年的新一輪上行周期。

　　但需要注意的是，由于房?jī)r(jià)上漲的速度一定程度上快于三四線居民購(gòu)買力增長(zhǎng)的速度，三四線城市消化樓市庫(kù)存，恢復(fù)市場(chǎng)需求的時(shí)間也正在變長(zhǎng)，如何在上行周期確立正確的政策引導(dǎo)方向，防止三四線樓市再度陷入長(zhǎng)期的“滯漲”狀態(tài)，成為下半年關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　樓市“舞龍”式發(fā)展

　　2018年以來(lái)，三四線城市整體處在上行周期。

　　銷售層面，6月初，易居研究院公布了《中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》，報(bào)告顯示，2018年5月，受其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，新房成交均價(jià)同比漲幅最大的十個(gè)城市，分別是漳州（樓盤）、金華（樓盤）、莆田（樓盤）、滁州（樓盤）、景德鎮(zhèn)、西安、?？凇⒄貞c（樓盤）、青島（樓盤）和宜昌（樓盤），其漲幅在39%到66%不等。

　　報(bào)告指出，受其監(jiān)測(cè)的三四線城市，在2018年5月的新房均價(jià)達(dá)到10350元/平方米，同比漲幅達(dá)到11.8%。

　　三四線城市的火熱甚至在二手房市場(chǎng)亦有體現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)元的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)上升到69個(gè)，其中新增房?jī)r(jià)超萬(wàn)元城市全部來(lái)自三四線城市。

　　供應(yīng)層面，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年下半年和2018年上半年，全國(guó)100大中城市中，三線城市土地成交面積1.29億平米，按一年計(jì)算，創(chuàng)下近四年來(lái)新高。

　　不僅是土地市場(chǎng)，據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍撰文梳理，今年1-5月，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積增速已回升到13.2%，而包含主要核心城市的40個(gè)大中城市新開(kāi)工面積增速則為5.7%，這說(shuō)明其他三四線城市的新開(kāi)工面積增速明顯高于13.2%，經(jīng)測(cè)算大約為17.3%。同時(shí)，40個(gè)核心城市房屋施工面積增速為0.9%，而40個(gè)城市以外的三四線城市施工面積增速為3.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)房屋施工面積增速2.5%。

　　對(duì)此，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌，曾用“舞龍”，來(lái)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者形容樓市輪動(dòng)效應(yīng)下的三四線城市。他表示，當(dāng)前龍頭的一線城市整體還處在市場(chǎng)低迷期，但龍尾末端的三四線城市，則還處在尚未開(kāi)始下行的高峰狀態(tài)。

　　三四線樓市火熱，在中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，調(diào)控政策開(kāi)始由一二線城市向三四線城市深入，三四線城市也迎來(lái)了相應(yīng)的大規(guī)模調(diào)控浪潮。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年至今，有23個(gè)地級(jí)市及縣市推出和升級(jí)了限售政策，有11個(gè)城市推出和升級(jí)了限購(gòu)政策。

　　而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月份以來(lái)，已有澄邁、佛山（樓盤）、臨汾（樓盤）、昆明（樓盤）、大理（樓盤）、西雙版納、唐山（樓盤）、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等三四線城市，出臺(tái)了調(diào)控政策和措施。而在6月28日，住建部等7部委發(fā)布的《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》(下稱《通知》)中，城市名單中也有蘭州（樓盤）、宜昌等三四線城市的存在。

　　三四線樓市為何上行？

　　是什么樣的因素推動(dòng)了三四線“龍尾”的上行？

　　近日，有住建部人士在內(nèi)部會(huì)議中表示，對(duì)于三四線房?jī)r(jià)上漲的原因，不能簡(jiǎn)單地用棚改貨幣化安置等單一因素來(lái)概括，而是貨幣、財(cái)政、金融、人口、土地等多方面因素共同作用的結(jié)果。

　　分析人士指出，在三四線城市去庫(kù)存的背景下，棚改、就近城鎮(zhèn)化等政策激發(fā)了三四線市場(chǎng)需求，改變了供需結(jié)構(gòu)。一二線受限的規(guī)?；科笤谌木€城市的大規(guī)模布局，在提升居住品質(zhì)的同時(shí)也一定程度上拉高了市場(chǎng)價(jià)格。這形成了市場(chǎng)局部的看漲預(yù)期，在三四線普遍長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有經(jīng)歷價(jià)格上漲的背景下，又反過(guò)來(lái)激發(fā)了投資需求的進(jìn)入和剛需的恐慌性購(gòu)房，從而導(dǎo)致了部分地區(qū)的快速上漲。

　　其中，棚改貨幣化安置，在近期廣受關(guān)注。全國(guó)的棚改貨幣化比例，從2014年的9.0%，迅速上漲到2016年的48.5%。一些地區(qū)較高的貨幣化安置比例，在釋放了購(gòu)房需求的同時(shí)，通過(guò)PSL的資金支持提高了其購(gòu)買力。

　　但政策刺激的邊際效用正在減弱。申萬(wàn)宏源(000166,股吧)報(bào)告指出，由于全國(guó)短期商品住宅庫(kù)存水平持續(xù)處于12個(gè)月以內(nèi)的低位，預(yù)計(jì)棚改PSL貨幣化比例將持續(xù)下行，對(duì)三四線銷售的拉動(dòng)力減弱。

　　此外，購(gòu)房者自身的變化，同樣影響著三四線樓市。一方面，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，三四線城市正在成為農(nóng)民工就近城鎮(zhèn)化的主要承載地。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上述易居報(bào)告所提及的10個(gè)房?jī)r(jià)上漲城市，在過(guò)去5年常住人口均為正增長(zhǎng)。另一方面，部分投資需求，則在各種因素的影響下，涌向三四線城市。東北城市丹東（樓盤）房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，就被認(rèn)為是政策利好下，大量投資需求涌入的結(jié)果。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，房企布局下沉至三四線，同樣是推動(dòng)三四線城市樓市輪動(dòng)上漲的因素。數(shù)據(jù)顯示，十強(qiáng)房企在三四線城市的銷售額集中度，在2015-17年期間由13%提升至25%。

　　同時(shí)，在正常的市場(chǎng)供給關(guān)系變化以外，部分三四線城市房?jī)r(jià)的上漲，也存在人為炒作和監(jiān)管缺失的因素。

　　6月，央視曾報(bào)道過(guò)北方某濱海城市，部分開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的新聞?wù){(diào)查。有當(dāng)?shù)厝讼?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出， 2107年初，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)去到當(dāng)?shù)匾暡?，成為一些開(kāi)發(fā)商炒作“城市發(fā)展機(jī)遇”的理由，同時(shí)部分外地炒房團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。而當(dāng)某前五房企在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)盤，并以明顯高出當(dāng)?shù)貎r(jià)格的水平快速售罄后，周邊樓盤開(kāi)始紛紛“售罄”，價(jià)格變動(dòng)開(kāi)始加速。

　　實(shí)際上，捂盤惜售并不罕見(jiàn)，這種行為在樓市上漲周期極為普遍，也是新一輪調(diào)控中，監(jiān)管部門打擊的重點(diǎn)對(duì)象。在住建部上述《通知》中，打擊操縱房?jī)r(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙，被放在專項(xiàng)行動(dòng)打擊重點(diǎn)的首位。

　　警惕三四線樓市周期變長(zhǎng)

　　房?jī)r(jià)上漲背景下，政策管控和購(gòu)買力不足帶來(lái)的需求萎縮，被認(rèn)為是三四線樓市最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　歐陽(yáng)捷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)與工業(yè)品不一樣，買漲不買跌，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，投資者搶先入市，帶動(dòng)剛需和改善性需求恐慌性入市，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，但土地供應(yīng)跟不上，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，更加速了房?jī)r(jià)上漲。但房?jī)r(jià)上漲到高點(diǎn)時(shí)，購(gòu)買力不足導(dǎo)致市場(chǎng)降溫，需求就會(huì)萎縮，如果市場(chǎng)好的時(shí)候，土地供應(yīng)放量，就會(huì)導(dǎo)致新一輪庫(kù)存產(chǎn)生，房?jī)r(jià)滯漲甚至下降。

　　楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，大致來(lái)說(shuō)，三四線城市可以分為兩類，一類是環(huán)京、滬等都市圈周邊，一類是普通三四線城市。

　　此輪調(diào)控下，嚴(yán)厲的限購(gòu)讓環(huán)京三四線樓市遭遇重創(chuàng)。在上述易居研究院的報(bào)告中，新房?jī)r(jià)格同比跌幅最大的城市，依次分別是香河、大廠、燕郊、廊坊（城區(qū)）和固安，均為環(huán)京周邊。

　　7月初，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在固安北部的主干道看到，街邊密集分布的中介店面不少早已人去樓空，過(guò)去大街上提中介門店拉客發(fā)傳單的大媽們也早已不見(jiàn)蹤影。一位當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介告訴記者，在嚴(yán)格的限購(gòu)管控下，固安房?jī)r(jià)接近腰斬，所在街道大約有三分之一的中介店面已經(jīng)關(guān)門，而她店面的成交量從調(diào)控前的每月十幾套，驟降至每月一兩套。

　　分析人士指出，這些大城市周邊城市，尚可以期盼在政策調(diào)控后依靠一線城市的外溢需求迅速恢復(fù)元?dú)?，但更為讓人?dān)憂的，則是在此輪同樣上漲明顯的普通三四線城市，其樓市的后續(xù)發(fā)展。

　　一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，由于房?jī)r(jià)的漲幅過(guò)快，三四線城市購(gòu)買力匹配房?jī)r(jià)的時(shí)間正在變長(zhǎng)，三四線城市消化樓市庫(kù)存，恢復(fù)市場(chǎng)需求的時(shí)間也正在變長(zhǎng)。

　　楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2011年以前，一二線城市與三四線城市雖然房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不一樣，但波動(dòng)周期基本一致。但2011年后，三四線城市樓市在低迷行情中盤整了5年左右時(shí)間，才在各種政策和外部環(huán)境的刺激下形成了一輪新的爆發(fā)。

　　同時(shí)，盡管經(jīng)過(guò)本輪去庫(kù)存政策，三四線城市庫(kù)存量已相對(duì)較低，但在地方政府高漲的土地出讓熱情，和房企在三四線城市普遍采取的高周轉(zhuǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)模式的帶動(dòng)下，正如前文提到的，三四線城市的住房新開(kāi)工面積和施工面積穩(wěn)步攀升，大量的新增住房供應(yīng)正在到來(lái)。

　　供需兩方面因素疊加下，如何更好地實(shí)現(xiàn)政策引導(dǎo)，從中央到地方的政策導(dǎo)向調(diào)整如何進(jìn)行，成為各方的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　7月13日，住建部表示，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。