北京高端項(xiàng)目成交量急跌看昔日地王如何定價(jià)突圍

    2018年上半年，因城施策的樓市調(diào)控政策密集出臺，且不斷升級、擴(kuò)圍、修補(bǔ)。尤其是一線城市，限價(jià)、限售、限貸等調(diào)控政策對樓市的調(diào)控效果最為顯著。

    在一輪接一輪的調(diào)控和低價(jià)項(xiàng)目入市的鋪墊之后，一線城市的一批高端項(xiàng)目終于傳來了開盤的消息。近期，一線城市均有高房價(jià)項(xiàng)目在沉寂數(shù)年后準(zhǔn)備入市。

    為何這批高房價(jià)項(xiàng)目會選在此時(shí)入市？其入市有多大“勝算”？到底有無可能改變市場預(yù)期？伴隨著這些高價(jià)項(xiàng)目的入市，又會給明面上調(diào)控效果顯著的一線樓市帶來哪些影響？

   “別墅成交1084套，占比14%，環(huán)比減少1355套，相比去年上半年成交下跌56%。別墅成交均價(jià)38816元/平方米，環(huán)比去年上半年下降近4000元/平方米……”記者獲得的這一組數(shù)據(jù)反映的正是北京上半年高端住宅市場行情，這對于以高端見長或高價(jià)地項(xiàng)目入市的房企來說并不是一個(gè)好消息。

    高端項(xiàng)目一般都有拿地建設(shè)成本高和周期比較長的特點(diǎn)，項(xiàng)目從拿地到準(zhǔn)備入市，時(shí)間周期達(dá)到5年的也不在少數(shù)，此時(shí)，開發(fā)商都在焦灼等待預(yù)售許可證審批通過的那一刻。即將入市的北京懋源·璟岳項(xiàng)目就是其中之一。

    一位上市公司房企高管向記者表示，目前沒有取得銷售許可證的項(xiàng)目主要以項(xiàng)目亮相、傳播市場聲音為主。開發(fā)商也必須為后期項(xiàng)目入市營造氛圍、提前蓄客，以縮短成交周期。

    昔日“地王”項(xiàng)目入市價(jià)格未定

    實(shí)際上，2015年~2017年全國高總價(jià)住宅“地王”頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近3年全國出現(xiàn)“地王”項(xiàng)目50宗，總地價(jià)達(dá)到近4200億元，但從銷售情況來看，已銷售的項(xiàng)目銷售額合計(jì)僅277.5億元，回款率不足7%。

    對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從土地市場看，2016年~2017年購入高價(jià)地的企業(yè)，按照正常周期基本上都會在2017年入市，但因全國嚴(yán)格的限價(jià)政策，大部分項(xiàng)目都出現(xiàn)了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市外，最近大部分項(xiàng)目都處于停滯狀態(tài)。

    然而，對于即將入市的懋源·璟岳而言，這一宗2013年北京“地王”項(xiàng)目銷售和開發(fā)周期已經(jīng)歷整整5年，目前預(yù)售許可證依然未有批復(fù)。

    回溯到2013年7月3日，北京本土房企懋源地產(chǎn)以價(jià)格上限17.7億元加3.8萬平方米公租房，競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2居住用地。彼時(shí)地塊溢價(jià)率達(dá)到30.2%，剔除保障房部分，樓面價(jià)高達(dá)4.83萬元/平方米，成為當(dāng)年北京市場的單價(jià)地王。

    據(jù)了解，該項(xiàng)目此前曾多次釋放出即將面市的消息，但卻遲遲未能如約上市。2016年年初，懋源地產(chǎn)釋放了夏家胡同地王項(xiàng)目的對外案名——懋源·璟岳。據(jù)當(dāng)時(shí)消息，該項(xiàng)目以小洋房產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)2016年年中正式亮相。

    近日，懋源·璟岳又傳出即將面世的消息，為此，記者前往現(xiàn)場欲一探究竟?，F(xiàn)場顯示，該項(xiàng)目目前有多個(gè)樓體已經(jīng)封頂，兩棟高層住宅外立面均已完工，目前已為準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。由于該項(xiàng)目需要預(yù)約，記者未能進(jìn)入內(nèi)部觀看。據(jù)一位正在為墻體貼大理石磚的建筑工人告訴記者，目前整個(gè)施工狀態(tài)已處于尾工階段，大部分項(xiàng)目已經(jīng)完工，用不了半年就能完成收尾。不過，記者查詢北京市住建委官網(wǎng)獲悉，目前該項(xiàng)目并未取得預(yù)售許可證。

    雖然大部分項(xiàng)目已經(jīng)完工，但懋源地產(chǎn)仍將價(jià)格視為敏感話題，記者在多次采訪中均未能從開發(fā)商處獲得具體申報(bào)價(jià)格。另據(jù)消息，懋源·璟岳的置業(yè)顧問表示，企業(yè)申報(bào)的備案價(jià)是15萬~17萬元/平方米，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格應(yīng)該在13萬~15萬元/平方米。

    就價(jià)格問題，記者也咨詢了第三方合作平臺。該平臺銷售人員表示，目前企業(yè)申報(bào)價(jià)格是一個(gè)范圍值，大約在18萬元/平方米左右，但最終審批價(jià)格會比報(bào)價(jià)低。

    隨后，記者致電懋源·璟岳售樓處，有銷售人員表示，目前項(xiàng)目并未公布售價(jià)，案場也沒有樣板間，由于關(guān)注度比較高，目前已開始接待部分意向購房者。懋源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也回應(yīng)，目前項(xiàng)目沒有取證，所以沒有任何價(jià)格信息可以透露。

    在限價(jià)政策趨緊的情況下，為何懋源地產(chǎn)在這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)推出該項(xiàng)目，企業(yè)對未來市場走勢又有怎樣的判斷？記者就此采訪了懋源地產(chǎn)相關(guān)人士。對于第一個(gè)問題，該人士未做過多解釋，并表示今年市場的走向不好判斷。

    一位接近懋源地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士坦言，近年來，新盤銷售價(jià)格不超過8萬元/平方米已經(jīng)被認(rèn)為是隱形紅線，但這一紅線在2017年下半年被打破，上述項(xiàng)目最終售價(jià)多少還需要政府部門審批。從懋源地產(chǎn)來講，項(xiàng)目遲遲不能入市，成交周期拉長，意味著企業(yè)將要付出更高的成本，企業(yè)加速資金回籠的需求日益增強(qiáng)。

    開發(fā)商資金回籠將受影響

    除懋源·璟岳之外，北京有不少高端地產(chǎn)項(xiàng)目仍然未取得預(yù)售許可證。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京別墅共成交906套。其中五環(huán)外成交占97.2%，五環(huán)內(nèi)成交僅占2.8%。更值得注意的是，上半年北京五環(huán)內(nèi)別墅項(xiàng)目供應(yīng)為零。

    一位銷售顧問向記者坦言，由于限價(jià)政策影響，近3個(gè)月北京市五環(huán)以內(nèi)所有樓盤幾乎都沒有拿到預(yù)售證。由于許多價(jià)格還沒定，企業(yè)也不敢保證什么時(shí)候可以入市。

    記者從北京市住建委了解到，2018年上半年單價(jià)8萬元以上的住宅項(xiàng)目有20個(gè)，其中位于東城區(qū)二環(huán)內(nèi)的“長安太和”銷售均價(jià)達(dá)到約18萬元/平方米。此外，“中駿天宸”“懋源釣云臺”等樓盤的銷售均價(jià)也超過11萬元/平方米。

    北京中原分析認(rèn)為，從房價(jià)看，今年上半年僅“長安太和”“中駿天宸”“國奧村”“住總香榭8號”“萬柳書院”“懋源釣云臺”“首開璞瑅”等7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)超過10萬元/平方米，創(chuàng)近年來新低。雖然東城區(qū)“長安太和”的成交均價(jià)為181842元/平方米，但不具有普遍性。

    北京高端市場總體情況仍然不容樂觀。據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京新房市場高端住宅成交繼續(xù)走低，總價(jià)2000萬元以上房屋成交216套（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)），成交回落，總價(jià)1000萬元以上房屋成交1161套，占比14.5%。今年上半年北京4~5環(huán)之間新房最新報(bào)價(jià)67326元/平方米，環(huán)比價(jià)格上揚(yáng)，其中截至6月底，北京別墅市場庫存僅為6757套。

    由于不少高價(jià)項(xiàng)目成本過高，占用了開發(fā)商大量資金，再加上難以入市對開發(fā)商回款造成影響，加大了房企的資金難題，使得企業(yè)也試圖通過加快高端產(chǎn)品入市來促進(jìn)資金回籠。

    張大偉向記者分析表示，從目前的政策環(huán)境來看，預(yù)計(jì)房企的資金壓力還將持續(xù)，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

    國海證券統(tǒng)計(jì)，從2017年~2020年房地產(chǎn)債券到期分布情況來看，債券再融資壓力最大的是2020年。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的大背景下，一旦投資機(jī)構(gòu)選擇回售，償債壓力可能會提前到2018年或2019年。

    經(jīng)過一輪高強(qiáng)度調(diào)控后，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，北京新建商品住房網(wǎng)簽價(jià)格自2016年10月份以來連續(xù)15個(gè)月環(huán)比不增長，二手住房價(jià)格連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降。業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)控效果顯著，未來高房價(jià)項(xiàng)目可能會迎來一輪新的窗口期。

    思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅向記者分析稱，下半年隨著大量限競房上市，對市場價(jià)格起到下拉作用，從主管部門價(jià)格管控的角度來看，完成房價(jià)環(huán)比不上漲這一調(diào)控目標(biāo)后，市場穩(wěn)定下來，高價(jià)房管控或許會更寬松一些。