民企接手央企退地受限 專家稱可能導(dǎo)致土地壟斷

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，截至目前，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企中在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有7家，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓還沒有形成態(tài)勢(shì)，體量較小，退出進(jìn)程緩慢。

    僅7央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的78家央企中在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的僅有7家，分別是中國(guó)航天科工集團(tuán)的北京金中都置業(yè)公司、中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)的北京新潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中石化集團(tuán)的珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司、中國(guó)輕工集團(tuán)的中輕聯(lián)合公司、招商局集團(tuán)的北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈電集團(tuán)的哈爾濱哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司以及哈爾濱東力房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、中石油集團(tuán)的北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)公司。

    該報(bào)告指出，按照以往經(jīng)驗(yàn)，央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓有3種形式，包括：通過內(nèi)部協(xié)議轉(zhuǎn)讓，由央企自行處置；央企之間進(jìn)行股權(quán)調(diào)整，但需國(guó)資委批準(zhǔn)；凡是要進(jìn)入公開市場(chǎng)處置的，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)將承擔(dān)主要責(zé)任。其中，前兩種方式均為央企內(nèi)部交易，對(duì)多數(shù)企業(yè)參考意義不大，而公開市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展緩慢。

    報(bào)告分析指出，上述央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓，還沒有形成態(tài)勢(shì)，體量較小，退出進(jìn)程緩慢。報(bào)告稱，要使非主營(yíng)業(yè)務(wù)的央企真正退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了國(guó)資委的表態(tài)之外，還應(yīng)有更高層次的政策出臺(tái)。

    遭遇新政買家不肯接手

    “單從產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)來看，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，個(gè)別項(xiàng)目資不抵債，在建工程的轉(zhuǎn)讓方式、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的界定及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格過高等因素將成為阻礙轉(zhuǎn)讓的多重因素，也是造成央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)程緩慢的重要原因。”報(bào)告說。

    為什么78家央企“退出門”一直“猶豫不決”？著名房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，78家央企手中，除了已開發(fā)項(xiàng)目外，還握有大量的土地儲(chǔ)備和高地價(jià)高樓面價(jià)的“地王”。如果全部退出，究竟誰來接手將成問題。此外，政府收回是再拿到市場(chǎng)上拍賣，還是由具有開發(fā)資格的央企和國(guó)企開發(fā)，都需要細(xì)則來支持。

    據(jù)悉，在央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的3種形式中，基本上對(duì)退出限制比較多。例如通過內(nèi)部協(xié)議轉(zhuǎn)讓，由央企自行處置，由于涉及到利益問題，一般是很難達(dá)成協(xié)議，誰都不愿意把到手的土地和既得利益放棄。又如央企之間進(jìn)行股權(quán)調(diào)整，但需要國(guó)資委批準(zhǔn)。這個(gè)就更加的復(fù)雜，因?yàn)樯婕暗降睦娣接衷黾右粋€(gè)國(guó)資委。而凡是要進(jìn)入公開市場(chǎng)處置的，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)將承擔(dān)主要責(zé)任。這就是接手拿地的開發(fā)商承擔(dān)不同或者隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。前兩種方式均為央企內(nèi)部交易，對(duì)多數(shù)企業(yè)參考意義不大，而公開市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展緩慢，主要是存在不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)因素。

    滿堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉也認(rèn)為，央企退出之前要理清很多的利益關(guān)系，這個(gè)過程需要時(shí)間。而目前樓市恰逢調(diào)控，開發(fā)企業(yè)對(duì)兼并、收購(gòu)等擴(kuò)張行為非常謹(jǐn)慎，也給央企的退出帶來了接盤的麻煩。

    民企或只能“望地興嘆”

    報(bào)告還表示，從總體看，地產(chǎn)央企整合限制部分資金流入地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)有利于促使樓市，特別是土地市場(chǎng)的適當(dāng)降溫。但長(zhǎng)期來看，央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合還有很長(zhǎng)的路要走。對(duì)于以地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企而言，恰恰是進(jìn)一步做強(qiáng)做大的機(jī)遇。對(duì)一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，也是較好的投資機(jī)會(huì)。

    但地產(chǎn)專家認(rèn)為，如果78家央企全部退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，會(huì)是中國(guó)樓市一大地震。而由于條件的限制，民企或許只能“望地興嘆”。謝逸楓認(rèn)為，對(duì)民企和其他國(guó)企來說，78家央企退出可以有機(jī)會(huì)獲得更多的土地儲(chǔ)備，但是，國(guó)資委對(duì)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓的形式，完全限制了有的民企和國(guó)企，唯一有希望的就是剩余具有開發(fā)資格的央企，其他房企根本就無接地的條件，唯有“望地興嘆”。如果土地再次集中在少部分央企手中，還會(huì)形成土地壟斷的局面，導(dǎo)致地價(jià)繼續(xù)上漲，最后推高房?jī)r(jià)。而受到宏觀政策的調(diào)控，還極有可能導(dǎo)致土地空置的現(xiàn)象發(fā)生。