恒大地產(chǎn)85折風(fēng)波來籠去脈 新政下將“隨行就市”

    5月16日，恒大地產(chǎn)（3333.HK）八五折的全國促銷計劃已進(jìn)入第10天，恒大在合肥開發(fā)的恒大城也在當(dāng)天正式開盤。據(jù)恒大地產(chǎn)提供的銷售數(shù)據(jù)，開盤當(dāng)日，房屋總計成交402套，幾乎占據(jù)總認(rèn)籌839套數(shù)的一半，成交金額22562萬元，房屋均價5434元/㎡。

　　對于目前的銷售情況，出席合肥恒大城開盤的恒大地產(chǎn)集團(tuán)總裁夏海鈞還算滿意，他坦言：“我相信銷售業(yè)績還是不錯的，在國家新政出臺這么一個情況下，這樣的業(yè)績出來表明恒大的產(chǎn)品定價是得到老百姓認(rèn)可的。”

　　八五折風(fēng)波來籠去脈 

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售排行榜》顯示，2010年第1季度，恒大地產(chǎn)銷售面積達(dá)到130萬平方米，居全國房地產(chǎn)企業(yè)第一，85億多元的銷售額居全國房地產(chǎn)企業(yè)第二。

　　但僅僅一個八五折優(yōu)惠活動卻讓這個地產(chǎn)大佬陷入風(fēng)波。此前5月5日恒大地產(chǎn)在業(yè)績發(fā)布會上明確表示，從即日起集團(tuán)旗下所有產(chǎn)品將全線以八五折對外銷售。但隨后有媒體報道稱，恒大并非所有的戶型都打八五折，只有賣剩的戶型才執(zhí)行這個優(yōu)惠。

　　一時間，讓非常注重自己品牌的恒大陷入消費(fèi)者的“口誅筆伐”。隨后恒大地產(chǎn)官方網(wǎng)站立即發(fā)布了澄清公告。恒大董事局副主席、總裁夏海鈞表示，銷售人員的成分比較復(fù)雜，有些是代理銷售，他們的說法是不能代表恒大公司的。

　　至于八五折活動能持續(xù)多久，恒大認(rèn)為這也是要根據(jù)市場的具體情況來決定。夏海鈞表示，短期內(nèi)恒大并沒有停止優(yōu)惠的打算，至于優(yōu)惠何時停止，會不會有新的優(yōu)惠，恒大將視下一階段市場情況而定。
    新政下將“隨行就市” 高性價比是殺手锏

　　隨著樓市新政的出臺，房地產(chǎn)市場又走到了一個十字路口。

　　對于樓市新政，夏海鈞坦承，“新政對銷售信心可能有影響，包括對我們前一段時間的成交會有一定的影響。但是一個開發(fā)商，如果有一個健全的宏觀市場體系、有一個應(yīng)對市場的機(jī)制、有一個隨行就市的心理，即使有新政，我還是說中國的剛性需求存在。即使在新政出臺后，恒大合肥樓房賣的還是很不錯的。”

　　“中國有兩大問題，第一是我們的人均居住面積在全球是比較低的；第二是中國大多數(shù)人還是在農(nóng)村，這兩個因素決定了房地產(chǎn)在未來應(yīng)該很長一段時間內(nèi)還是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。高性價比的產(chǎn)品是最受歡迎的，這是我們的殺手锏。2008年時，應(yīng)對金融風(fēng)暴，我們也是靠高性價比取勝。”

　　在調(diào)控壓力下，每一個開發(fā)商降價、不降價，都會有一個認(rèn)真的、戰(zhàn)略宏觀的思考。而價格何時降、怎么降，每一個開發(fā)商都會在適當(dāng)?shù)臅r候推出來。“公司的定價體系是隨行就市，老百姓接受什么樣的價，發(fā)展商有一個什么樣的利潤，是我們將來價格走勢最主要的依據(jù)”， 夏海鈞如是表示。

　　2010年銷售計劃同比增長20-30％ 毛利是否會下降？

　　而在4月出臺房地產(chǎn)新政之后，恒大地產(chǎn)又最先松動了樓市價格，制定出迅速反應(yīng)市場的營銷策略以加速回款。自5月6日正式宣布折扣賣樓以來，恒大的銷售量迅速翻倍。夏海鈞也堅信，恒大能夠完成2010年銷售計劃同比增長20-30％的任務(wù)。

　　有媒體擔(dān)心去年毛利率本不特別高的恒大地產(chǎn)，是否會因為八五折的銷售而降低了2010年的毛利率。

　　對此，夏海鈞表示，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)變成非常暴利的行業(yè)。而房地產(chǎn)的合理利潤，每一個發(fā)展商都有自己的判斷，是根據(jù)每個發(fā)展商的標(biāo)準(zhǔn)，而“作為恒大來講，八五折以后，公司還有合理的利潤。”　

    高息發(fā)債融資遭質(zhì)疑 恒大稱這是未雨綢繆

　　然而恒大另外一個引人注目的是其IPO不久卻兩次高息發(fā)債融資，有人就猜測恒大是不是資金鏈出現(xiàn)問題了。

　　公開資料顯示，4月14日，恒大地產(chǎn)分別向香港地產(chǎn)公司華人置業(yè)的全資子公司 Harbour Trade Limited及華人置業(yè)主席劉鑾雄，發(fā)行3.5億美元及2.5億美元額外優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)于2015年到期，年利率為13％。而在今年1月，恒大曾經(jīng)發(fā)行2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行金額7.5億美元，年息同樣是13％。

　　對此，夏海鈞解釋稱，1月份我們在資本市場融資，當(dāng)時媒體就說恒大這么高的利息成本、要這么多的錢干什么，我們當(dāng)時預(yù)計中國房地產(chǎn)形勢會隨著宏觀政策變化。在四月份我們又進(jìn)行了第二融資。我認(rèn)為恒大是因為在資本市場得到認(rèn)可的情況下，換一個作為房地產(chǎn)企業(yè)，怎么融到這么多資金？說明恒大的品牌得到了房地產(chǎn)市場、香港富豪的認(rèn)可。這個錢拿回來，對我們很重要，因為我們是從國外拿的美金，公司就享受了中國高速增長、人民幣升值的收益。

　　另據(jù)《證券日報》記者了解，對于位居中國房市老二的恒大地產(chǎn)而言，目前有較強(qiáng)的進(jìn)入北京樓市的欲望。但恒大相關(guān)人士則以公司商業(yè)機(jī)密為由婉言拒絕回應(yīng)。