房地產(chǎn)2018年中盤點：政策堵漏，房企加速出貨

    2018年行程過半，中國房地產(chǎn)市場仍舊膠著。房價在過去十幾年時間里的慣性上漲已然左右著市場情緒，對于房價上漲或者下跌的擔(dān)憂，讓購房者心里混雜著希望、焦慮、猶豫甚至悲觀。然而，迷亂的局面終將厘清，局部癲狂的市場底色也正隨著時間的推移而緩慢顯現(xiàn)。上半年，宏觀調(diào)控政策維持穩(wěn)定并局部加碼，國內(nèi)大部分城市樓市平穩(wěn)，房價未現(xiàn)大幅波動，隨著一二手市場的降溫，調(diào)控成效已初步顯現(xiàn)。

     房地產(chǎn)企業(yè)加快去貨速度回籠資金，大公司合同銷售金額仍創(chuàng)下新高，但與此同時，金融去杠桿使得房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，融資難度和融資成本提升，這在很大程度上增加了開發(fā)商加速去庫存的動力。

     基于宏觀調(diào)控“房住不炒”的整體思路，房地產(chǎn)投資投機(jī)空間被顯著擠壓，二手房市場交易活躍度下降，部分城市成交量高位回落。

    全國范圍內(nèi)的成交數(shù)據(jù)仍是評判調(diào)控效果最有力的證據(jù)。盡管上半年的數(shù)據(jù)未完全出爐，但國家統(tǒng)計局關(guān)于前五個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍具參考價值。

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~4月份提高1.6個百分點。這是自去年7月以來的10個月間，銷售面積增速首度出現(xiàn)反彈。價格方面，今年5月70個大中城市中，有2個城市價格環(huán)比持平，7個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降，61個城市出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲幅溫和。

    買房搖號

    整體市場趨穩(wěn)的背景下，躁動的雜音仍未盡除，上半年，個別城市個別樓盤在搖號過程中出現(xiàn)的亂象，將局部緊張情緒放大。

    比如日前，深圳一個樓盤的推售，引發(fā)的是全國范圍的廣泛關(guān)注。

    這個名為華潤城三期的樓盤在6月21日拿到預(yù)售證，6月24日至6月25日12點前接受線上登記資料，6月27日進(jìn)行公開搖號，6月28日選房。開盤即日光，在如今的市場環(huán)境下，十分罕見。

    由于限價出售，華潤城潤府三期新房與此前已開盤的二手房在價格上有剪刀差，簡單而言就是一二手房價格倒掛。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，華潤城潤府三期均價為8.55萬元／平方米，但鏈家的成交數(shù)據(jù)顯示，一期的二手房成交價已達(dá)10萬~11萬元／平方米。

    這種情況下，搖號買得新房者有買入即賺到的賬面浮盈。

    華潤城潤府三期要求凍結(jié)200萬元的誠意保證金。在深圳科技園上班的一名購房者，差了四十幾萬現(xiàn)金，由于樓盤給予準(zhǔn)備的時間太短了，他在同事間拆借騰挪，千方百計登記認(rèn)籌，但最后排號太后，他沒有來得及選房。

     消息顯示，華潤城三期合計推房700多套，但搖號數(shù)高達(dá)6000，合計凍結(jié)資金超過130億。

搖號本意毋庸置疑，是為避免欠公平的、違規(guī)的茶水費現(xiàn)象而祭出，給予真正的剛需者入場機(jī)會，但一與限價相結(jié)合，卻化成抽獎般的套利機(jī)會。

    今年以來，不只是深圳，杭州、西安、成都等多個一二手房價格倒掛顯著的城市，均出現(xiàn)如同“打新股”一般地“搖號購房”現(xiàn)象，其間的套利機(jī)會又在一定程度上催生投資情緒抬頭  。

    為了躲避限購、吞食套利空間，一些購房者以企業(yè)名義購房，繞開限售，最后以股權(quán)交易形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“在一些搖號限售的城市，企業(yè)購房比例正在增加。”

    政策堵漏

    調(diào)控的初衷不應(yīng)被辜負(fù)，政策正在積極補漏。

    6月24日，西安市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，指出在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）。

     而西安出臺搖號政策是在今年3月30日，其《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房銷售管理的通知》明確，意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

     西安過后，長沙、杭州等城市也先后發(fā)布關(guān)于企業(yè)購房的指導(dǎo)措施。長沙市于6月26日發(fā)布的調(diào)控政策中指出，“暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓?！?/p>

     上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“限制企業(yè)購房，能對搖號買房可能存在的漏洞進(jìn)行封堵，有利于規(guī)范市場行為。”

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，更多城市可能跟進(jìn)禁止企業(yè)購房填補漏洞。

    事實上，今年上半年，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策仍未有放松跡象。

    據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，超過20個地級以上城市和4個縣級城市出臺調(diào)控政策，如果算上常規(guī)性的監(jiān)管政策，則城市數(shù)量更多。具體地，今年上半年有11個城市出臺限購政策、23個城市出臺限售政策，海南更是從省級層面進(jìn)行限購、限售。

     日前，住建部等七部委聯(lián)合宣布，于2018年7月初至12月底，在北京等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，重點打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告。

     鏈家旗下的貝殼研究院結(jié)合監(jiān)測數(shù)據(jù)指出，上半年市場在平穩(wěn)中出現(xiàn)分化，前期調(diào)控力度大的城市市場在平穩(wěn)中修復(fù)，不過政策環(huán)境相對寬松的弱二線城市升溫明顯。

整體而言，市場尚處于變動之中，宏觀環(huán)境、后續(xù)政策出臺、房企融資等情況仍會影響市場量價。

    近期市場傳出棚改放緩、貨幣化安置力度減弱的消息，這被市場解讀為影響三四線城市樓市的表現(xiàn)。過去，正是因為貨幣化安置比例的提升刺激了三四線城市的購房需求，使庫存得以快速去化。

    中銀國際地產(chǎn)分析師晉蔚指出，“棚改審批及PSL投放確有收緊跡象，但對于房企今年銷售影響較小。今年前5月PSL投放量同比增長48%，有力支持580萬年度棚改計劃。貨幣化安置比例下降已有預(yù)期，并且由于貨幣化安置資金并未全部用于購房，所以實質(zhì)性影響小于市場擔(dān)憂。”

    資金趨緊

    如果說房地產(chǎn)行業(yè)對于過往調(diào)控習(xí)以為常，那么不斷收緊的銀根，無異于扼住了開發(fā)商的命門。今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力?！敖衲攴科笞罾щy的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢?！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。

    事實上，很多房企都感受到資金的壓力，開始加速自己的供貨回款。

綠城中國最近的一份文件顯示，綠城正要求員工“全面”加速資金回籠。公司備忘錄還要求員工：加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷、多銷、快銷”的策略；加大應(yīng)收款項催收力度；“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證；對于不受中國限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售。

    “有一家TOP30房企的2+1債券到期，現(xiàn)在想續(xù)發(fā)，但是我問了很多城商行，都不愿意去購買這家房企的債券?！币晃唤鹑谌耸扛嬖V記者。

    還有未經(jīng)確認(rèn)的消息顯示，一家A股上市房企直接向員工募集資金，100萬起購利率18%，超過300萬利率20%。

    雖然該公司就該傳聞進(jìn)行了否認(rèn)，但此類消息的不斷發(fā)酵，在一定層面上暴露出，房企資金成本還在進(jìn)一步增加。

    同策研究院研究員陳朦朦表示，此前金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴(yán)后，很多機(jī)構(gòu)做不了債權(quán)類業(yè)務(wù)只能做股權(quán)投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。

    以往，開發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴(yán)格后，前端融資幾乎杜絕。

    各方嚴(yán)控下，房企發(fā)債已經(jīng)成為難題。

    7月2日，上海證券交易所披露的信息顯示，合生創(chuàng)展有限公司公開發(fā)行的一筆100億元的住房租賃專項公司債券項目狀態(tài)顯示為中止。就在一個多月前，5月30日，合生創(chuàng)展一筆31億元的非公開發(fā)行公司債券項目中止發(fā)行。該項目品種為私募，承銷商為中泰證券和光大證券。

    5月以來，富力地產(chǎn)（02777.HK）60億元、花樣年（01777.HK）50億元的租賃住宅專項債券顯示為中止審查。

     長江證券一份研報指出，上市房企銷售回款與借款收到的現(xiàn)金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；同時，償債高峰期已經(jīng)來臨，一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。

    Wind資訊顯示，目前A股房地產(chǎn)2017年凈負(fù)債率超過200%的房企分別有：泛?？毓?、華發(fā)股份、陽光城、中南建設(shè)、金科股份、綠地控股等，H股凈負(fù)債率超過200%的房企有：佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國等。

    按照慣例，負(fù)債率較高的公司，融資成本也會相應(yīng)較高。為此，去年以來，以恒大、融創(chuàng)為代表的多家公司紛紛向資本市場表態(tài)，會加速去庫存、回籠資金以及降低杠桿水平。

    房企沖刺

    對于開發(fā)商而言，舒緩資金壓力最便捷的方法，便是加速銷售。因此，盡管市場面臨前所未有的調(diào)控，但大開發(fā)商依然錄得不錯的銷售數(shù)字。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長36.5%。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動及熱點二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績迎來高峰。TOP100房企二季度實現(xiàn)銷售業(yè)績2.6萬億元，較一季度增長35%。

    龍頭房企中，截至6月末碧桂園業(yè)績規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績保持了上月近800億元的高位。恒大、萬科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。截至2018年上半年，500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過400億，預(yù)計全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

     事實上，2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點。而從房企權(quán)益銷售金額的口徑來看，各梯隊集中度也提升顯著。其中，TOP100房企權(quán)益銷售金額的集中度達(dá)到了56.2%。

    “2017年千億房企17家，而2018年預(yù)計30家，1年時間近乎翻倍的數(shù)量增加，而且這是發(fā)生在調(diào)控加劇、金融收緊時，所有房企都在沖刺?！痹谝拙游诸D的論壇上，易居中國CEO丁祖昱表示。

    “我們都在想辦法提前出貨，盡量把貨值提前，現(xiàn)在考核都是圍繞回款?！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。

     今年上半場的較量已然結(jié)束，但開發(fā)商出貨的神經(jīng)并不能就此放松，很多房企都開始新一輪的沖刺。因為規(guī)模的誘惑一直都在。抓住了機(jī)會，就上了一個臺階，否則就可能被擠下去。當(dāng)年赫赫有名的開發(fā)商，如今掉隊的也并不在少數(shù)。

     福晟集團(tuán)董事長潘偉明表示，福晟 2016~2025年十年銷售收入累計要達(dá)1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，且力爭2020年進(jìn)入千億陣營，2025年達(dá)到3000億銷售規(guī)模。

     禹洲地產(chǎn)董事長林龍安表示，2020年實現(xiàn)1200億元，而今年的銷售目標(biāo)是600億元。

過去禹洲靠大本營廈門以及長三角三個重點城市支撐了業(yè)績增長，這三個城市分別是上海、南京與合肥。2016年禹洲把總部從福建搬到上海，兩年間實現(xiàn)了上海、南京銷售榜前十以及合肥銷售榜前五。

     禹洲地產(chǎn)喜歡追逐熱點城市，在上海、南京及合肥市場陷入強(qiáng)調(diào)控之后，今年禹洲多次強(qiáng)調(diào)，接下來的重點是粵港澳，要把三分之一的土地投資預(yù)算都投向粵港澳大灣區(qū)，還宣布設(shè)立“上海-深圳雙總部”。

    沖擊IPO的弘陽地產(chǎn)表示，計劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進(jìn)駐長三角的三四線城市；在華南、華中、西南區(qū)域，重點關(guān)注節(jié)點型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節(jié)點城市形成的都市圈。

     中型房企沖刺，成為這半年的主題詞。包括福晟、弘陽、中梁、祥生都在不斷發(fā)力。

    “未來3~5年地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈程度將像以前的家電行業(yè)一樣，不變的定律是規(guī)模即意味著話語權(quán)，前30強(qiáng)的企業(yè)占據(jù)50%市場份額?！敝序E置業(yè)副總裁王勐曾對記者表示。

    二手分化

    交易成本的上升，以及交易周期的延長，使得許多城市的二手房交易正在失去曾經(jīng)擁有的繁華。

    “二手房交易比較清淡，近期賣家已經(jīng)開始普遍降價了。”廣州一位從事二手房經(jīng)紀(jì)超過十年的人士如此表示。

    在市場上，人們普遍感受是“掛牌出讓的房子越來越不好出手”。的確，調(diào)控延續(xù)一年多時 間，二手房交易也已經(jīng)從過往的癲狂回歸正軌。

    鏈家發(fā)布的研究報告顯示，其重點覆蓋的12個城市二手房交易自2017年3月密集調(diào)控以來，經(jīng)歷了“大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復(fù)”三個階段。但目前市場熱度不高，仍處于平穩(wěn)復(fù)蘇狀態(tài)。2018年前5月成交量環(huán)比2017年后5月增加了21.8%，但月均水平是2017年巔峰時的一半左右。

    據(jù)悉，鏈家監(jiān)控的12個城市包括北京、上海、天津、重慶、深圳、杭州等一二線城市。以北京為例，中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，北京二手住宅成交7.66萬套，同比下調(diào)13.2%，為2015年來的同比最低點。但相比2017年下半年，環(huán)比上漲了56.2%。

    放眼全國范圍，二手房市場的溫度卻不盡相同，局部城市因為供需矛盾而處于上漲階段。

    今年前5月，沈陽、長沙、重慶等三個城市的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長67.3%，其中重慶環(huán)比增長80.5%，同比增長33.2%；5月重慶二手房成交均價環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。

    “上半年二手房市場活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場趨于降溫的城市有上海、成都等，市場比較平穩(wěn)的城市有北京、武漢、南京、濟(jì)南、廣州等?！?/p>