前4月房貸數(shù)量巨大 嚴格準入標準防范信貸風險

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，１至４月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源２１６０３億元。其中，國內貸款４５５２億元，增長３９．９％；個人按揭貸款２９５５億元，增長１０２．１％。

面對嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，如此龐大的貸款數(shù)量不免讓人擔心。未雨綢繆，防范房價波動所帶來的信貸風險，應成為當前銀行工作的重點。

房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比較大

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，４月份住戶中長期貸款增加２３０３億元。之前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，一季度個人購房貸款新增５２２７億元，季末余額同比增長５３．４％，比上年末上升１０．３個百分點。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為，此次調控主要針對投機房地產(chǎn)，政策出臺后，將會有效擠壓房地產(chǎn)市場的泡沫，價格將會出現(xiàn)一定波動，趨于理性。

據(jù)１４家上市銀行已公布的２００９年年報顯示，１４家銀行累計貸款總額約２３萬億元，涉及房地產(chǎn)市場的貸款超過５萬億元，占比超過２０％。

截至２００９年末，工行個人住房貸款達到８７４２．４４億元，房地產(chǎn)業(yè)達到４２１８．０４億元，綜合兩種貸款涉房貸款達到１２９６０．４８億元。建行個人住房貸款達到８５２５．３１億元，房地產(chǎn)業(yè)達到３５８６．５１億元，涉房貸款達到１２１１１．８２億元。

涉房貸款在銀行貸款中占比較大，房價波動勢必對銀行產(chǎn)生一定影響。不過業(yè)內人士認為，房價如果下跌１０％－２０％，對大中型銀行將不會有太大影響。

中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，在銀行抵御開發(fā)商貸款風險方面，監(jiān)管層從今年年初就出臺一系列的監(jiān)管措施要求商業(yè)銀行嚴控房地產(chǎn)市場貸款風險，各家銀行應該都已經(jīng)提前做好了應對房地產(chǎn)市場價格動蕩的準備。

目前風險整體可控

據(jù)了解，目前，商業(yè)銀行個人按揭房貸業(yè)務由于有住房作抵押，風險相對較低，屬于優(yōu)質業(yè)務。個人按揭房貸資產(chǎn)不良率不到１％，其中一些銀行在０．３％到０．４％之間。

也就是說，只要房價不陡然下降，由于銀行在設定抵押率時預留了緩沖空間，還有相應的資產(chǎn)保全安排，風險總體是可控的。

郭田勇認為，“隨著政策執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速將會降低。由于利率上升，銀行‘以價補量’能夠彌補一部分貸款量的回落。”

在各家銀行執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策的同時，銀監(jiān)會已要求各大中型銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。

日前，交通銀行在業(yè)績發(fā)布會上公布了房貸壓力測試結果，若房價下跌３０％，其開發(fā)商貸款不良率將增加１．２個百分點，個人按揭貸款不良率將提高０．９個百分點。興業(yè)銀行風險部門負責人表示，若房價下跌３０％，對公房地產(chǎn)貸款不良率將上升０．９９個百分點，個人按揭貸款不良率上升將不超過０．３個百分點。

連平告訴記者，就各家銀行壓力測試一般結果看，一旦房價下跌３０％，銀行業(yè)個人按揭部分的不良率可能上升１個百分點左右，而開發(fā)商貸款的不良率有可能上升６個百分點左右。由于按揭貸款和開發(fā)商貸款占銀行業(yè)總的貸款比重２０％左右，因此綜合兩種貸款，按照下跌３０％計算，整個銀行業(yè)資產(chǎn)不良率上升０．５個百分點左右。而用于抵押的房地產(chǎn)，往往在估價時是按照最低標準，更是打過５折到６折進行資產(chǎn)抵押。因此即便房價下降３０％，也不會使得銀行出現(xiàn)大面積的不良資產(chǎn)。

郭田勇指出，只要不出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，合理控制流動性，就單筆業(yè)務來講，風險可以得到緩釋。如果因為房價下跌，一些客戶斷供違約，只會造成不良率上升，影響銀行的信用風險；如果發(fā)生群體性斷供違約，可能會對銀行現(xiàn)金流造成影響。但此時銀行可能會采取外部手段進行解決，如拍賣抵押品。假設出現(xiàn)極端情況，抵押品難以變賣，商業(yè)銀行還可以向央行申請融資。目前，在房地產(chǎn)調控政策下，各家商業(yè)銀行的現(xiàn)金流也并沒有顯現(xiàn)出問題。

“當下，商業(yè)銀行業(yè)績沖動強，部分中小銀行存貸比已超過了監(jiān)管部門提出不得超過７５％的要求。一季度，民生銀行存貸比已經(jīng)超過８０％，興業(yè)銀行也已經(jīng)超過７５％。在追求收益的同時，商業(yè)銀行還在和央行的貨幣政策進行博弈。近期央行再次上調存款準備金率，雖然未對銀行體系流動性造成實質性沖擊，但加大了部分存貸比較高的銀行的壓力。使得這些銀行更注重合理控制房貸節(jié)奏，調整存貸結構。”郭田勇說。

嚴格準入標準　兩個市場亟待細分

目前，各家銀行已提高準入門檻，防范房價波動下的信貸風險。

中國建設銀行副行長朱小黃表示，從開發(fā)貸款看，目前主要防范房地產(chǎn)價格波動導致開發(fā)商行為不規(guī)范，出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題。

對此，建行已提高客戶甄選標準，要求企業(yè)自有資本金不能少于３５％，證件齊全。采取限額管理下的名單準入制度，由總行審核客戶，并對發(fā)放的貸款采取封閉管理，避免資金“亂”流。

專家指出，作為民生必需品的自住房，與作為投資品的商品房，應該分屬兩個不同的市場，但目前兩個市場并未清晰區(qū)隔開。對于銀行來講，要兼顧兩類不同需求，往往只能采取折中的風險管理尺度，一方面抑制了部分合理住房需求，另一方面也給投機留下空間。

此外，銀行還應該與房產(chǎn)、稅務等部門加強信息交流合作，以防范購房信息不對稱所帶來的風險。

連平建議，目前銀行防控風險最重要的是，要按照國家有關規(guī)定操作，不能放松準入標準，對首付成數(shù)、抵押資產(chǎn)評估等都要嚴格規(guī)范。并且，密切關注炒房者的貸款，以防止一旦利率上漲，這部分人房供可能出現(xiàn)的中斷。