數(shù)說：北京二手房市場走勢或可以窺出一些不同的信號

    土地、房企、一手房等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍在低位徘徊;二手房交易連續(xù)4個月超萬套

　　經(jīng)歷過2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項指標(biāo)仍處于較低水平，但是作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的二手房市場，觸底反彈，交易量連續(xù)四個月超過萬套，讓寒冷多時的北京房地產(chǎn)市場多了些暖色。

　　“查漏補缺”遏炒房

　　2018年，仍是一個調(diào)控大年，從全國范圍來說，目前已經(jīng)累計出臺190余次調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄。

　　縱觀北京，房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅沒有絲毫松懈，還時常小幅加碼，目前共計發(fā)布調(diào)控政策30余次。

　　上半年，在“限購、限貸、限價、限購、限商”的基礎(chǔ)上，北京房地產(chǎn)嚴(yán)控依舊，新房隱形限價“紅線”并未放松，房貸利率繼續(xù)攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過分析上半年北京出臺的具體調(diào)控措施，主要體現(xiàn)在加強市場監(jiān)管、查漏補缺，打擊違法違規(guī)行為等。

　　年初，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開展了專項執(zhí)法，嚴(yán)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、金融機構(gòu)等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為。4、5月份，北京市區(qū)兩級住建部門聯(lián)合執(zhí)法、連續(xù)曝光違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)，其中，嚴(yán)厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。

　　為了遏制“學(xué)區(qū)房”炒作現(xiàn)象，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)，北京西城區(qū)房管局對轄區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)中介機構(gòu)提出要求，嚴(yán)禁以“學(xué)區(qū)房”為賣點發(fā)布房源信息，不得以“學(xué)區(qū)”概念炒作二手房交易。

　　對于個別住宅拆分炒賣現(xiàn)象，北京市住建委發(fā)布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴(yán)懲違規(guī)“商改住”銷售、限房價項目不得捆綁精裝修等。

　　在行政手段打擊炒房的同時，北京也積極建立長效機制，諸如出臺限房價項目銷售辦法，積極推進(jìn)集體土地上租賃住房項目的建設(shè)，推出職工集體宿舍。

　　二手房初見回溫

　　正是在這樣嚴(yán)苛的調(diào)控環(huán)境中，北京樓市踽踽獨行，縱觀上半年的成績單，多個數(shù)據(jù)表現(xiàn)不盡如人意。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網(wǎng)簽不足萬套，這是北京有網(wǎng)簽記錄以來半年成交的歷史最低值。新房市場的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

　　數(shù)據(jù)不好的還有土地市場，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少過半。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，新房與土地市場成交數(shù)據(jù)不佳雖然有調(diào)控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場寄予厚望的限房價項目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應(yīng)大頭還是去年供應(yīng)的剩余，新增供應(yīng)并不多。

　　不過，從北京二手房市場的走勢或許可以窺出一些不同的信號。進(jìn)入3月份后，北京二手房成交量開始反彈，3、4、5月月均成交過萬套，特別是5月份，大爆發(fā)，超過1.8萬的交易量創(chuàng)下了14個月以來的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，剔除掉5-6月學(xué)區(qū)交易等影響，二手房市場屬于平穩(wěn)期。

　　調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松

　　下半年的房地產(chǎn)市場成色如何？根據(jù)6月19日北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(2018)》，2018年，北京調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，在居民杠桿購房依然很高、長效機制尚未有效承接、房價依然有上漲動力的情況下，行政性調(diào)控短期內(nèi)預(yù)計仍難退出。

　　有業(yè)內(nèi)人士說，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房價項目的集中入市，購房者的心理預(yù)期將發(fā)生改變。但是連續(xù)三個月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢呈現(xiàn)，量價開始回落。

　　另外，限房價項目的集中入市，也讓購房者的預(yù)期發(fā)生變化，低于周邊項目的房價，不少購房者為之心動。不過，下半年巨量限房價項目供應(yīng)到來時，購房者是否會買單？仍需且看且行。

　　房企53.68億

　　合作開發(fā)多中海居權(quán)益榜首位

　　北京市場一直是龍頭房企們爭奪的重要戰(zhàn)場，過去幾年來，萬科、保利、首開股份(600376,股吧)、融創(chuàng)中國等房企都是Top10的?？汀５衲晟习肽臧駟纬霈F(xiàn)新變化，陽光城(000671,股吧)、金茂、金隅等房企進(jìn)入2018上半年北京房企銷售金額Top10陣營。值得一提的是，中海地產(chǎn)異軍突起，在房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。

　　Top10排位“換血”

　　根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2018上半年北京房企銷售金額Top10的排名首次以流量銷售和權(quán)益銷售區(qū)分。按照統(tǒng)計口徑，流量銷售中涉及合作開發(fā)項目不做重復(fù)計算，以企業(yè)操盤口徑為準(zhǔn)，而在以往，合作項目多重復(fù)計算在各家房企中，注“水”較多。

　　眾所周知，地價高企、限制諸多的北京，房企獨自拿地與開發(fā)充滿不確定性，為了分?jǐn)傦L(fēng)險共享收益，從幾年前開始，聯(lián)合拿地、抱團(tuán)取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。

　　縱觀2018年上半年北京房企流量銷售金額Top10榜單，萬科以76.04億元位居榜首，但中海地產(chǎn)卻異軍突起，從去年上半年位于top10開外，今年上半年以53.81億元（企業(yè)提供67.3億元）位列榜單第二，不過在2018年上半年北京房企權(quán)益銷售金額Top10中，中海地產(chǎn)以53.68億元奪冠。值得關(guān)注的是，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，中海寰宇天下以38.5億元奪得上半年北京單個項目銷冠。

　　Top10中第二個變化是，據(jù)克而瑞分析師崔秀程分析，以流量銷售榜單為例，第一、第二、第三名之間的差距非常明顯，從第四名城建開始，房企依然保持著相對集中的態(tài)勢，一直到第八名的金茂，彼此間的差距都不算太大。

　　第三個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，2017年上半年排名Top10的房企分別是首開、萬科、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖、住總、保利、北京城建(600266,股吧)、融創(chuàng)中國、北科建等企業(yè)，但是2018年過半房企更替，華潤置地、金隅股份(601992,股吧)、金茂、天恒置業(yè)、京投發(fā)展等上榜。

　　網(wǎng)簽延遲影響業(yè)績？

　　縱觀2018年上半年房企在北京房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，有突出者，但是銷售業(yè)績普遍呈現(xiàn)下滑趨勢。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2018年上半年，北京排名前十的房企流量銷售金額共計326.64億元，其中top3的門檻由去年的105億元降至今年的36億元，top10門檻由去年的48億元降至今年的23億元。

　　統(tǒng)計口徑發(fā)生變化，使合作項目較多的部分房企流量銷售額大幅下降。以2017年房企北京新增項目為例，首開所得15個項目全部為聯(lián)合所得，而排名第二的保利，10個項目聯(lián)合所得，緊隨的龍湖、萬科等房企也全部聯(lián)合摘得項目。

　　按照“誰操盤、算誰的”的流量統(tǒng)計口徑，萬科參與的項目多為自己操盤，而首開股份多為戰(zhàn)略投資，一個流量銷售額第一，一個大幅下降，僅為29.55億元。

　　不過，也有不少開發(fā)商反映，網(wǎng)簽存在滯后性，項目的內(nèi)部簽約與住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)差異較大，今年尤其嚴(yán)重。其中一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京新房項目預(yù)售審批仍然較為嚴(yán)格，主要體現(xiàn)在限價與網(wǎng)簽限制。

　　據(jù)了解，上半年中國金茂在北京市場的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)雖然只有20多億，但實際銷售金額超130億元，還有龍湖地產(chǎn)銷售46.7億元，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也只有20多億元。

　　今年，北京房企的日子并不好過，寄希望限房價項目的集中入市來推動業(yè)績的上漲，但到上半年最后時刻“閘口”才微松，僅四個項目入市。而隱形的限價“紅線”讓以往部分高價拿地的項目遲遲難以入市。

　　一位開發(fā)商人士透露，“全國大型房企在北京市場的銷售業(yè)績完成非常艱難，時間過半，普遍完成率不到30%，個別完成50%，已是鳳毛麟角。”

　　土地31宗

　　成交金額減半 7宗地塊流拍

　　總結(jié)2018年上半年的北京土地市場，離不開“流拍”二字。半年內(nèi)流拍七宗地塊，其中六宗為宅地，無論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來新高。在樓市深度調(diào)控和土地供應(yīng)短缺之下，2018年上半年北京土地市場遭遇“寒冬”，僅成交了31宗地。開發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，高價地不再，瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。

　　供應(yīng)量、成交量雙降

　　6月28日，在2018年上半年最后一場土地拍賣中，位于朝陽區(qū)的焦化廠保障房項目地塊最終因無人報價而流拍，這似乎已經(jīng)見怪不怪，上半年的土地市場注定以冷清收場。

　　根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前6月，北京土地供應(yīng)合計17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬平方米，與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%；土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少58%，同比減少25.3%。無論是供應(yīng)量還是成交量，都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。

　　如果說供應(yīng)量減少是上半年北京土地成交下降的主因，那么調(diào)控重壓之下開發(fā)商拿地預(yù)期生變則是北京土地市場倍顯冷清的內(nèi)因。

　　平均溢價率降至14%

　　2017年以來，北京出臺了一系列的調(diào)控政策，為高熱的樓市潑了一盆冷水，特別是以“限房價、競地價”方式出讓土地，苛刻的出讓條件、復(fù)雜的土地性質(zhì)、較低的利潤空間等都讓開發(fā)商裹足不前，以往那種多家開發(fā)商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)，取而代之的是低溢價率、頻繁地流拍。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，北京成交地塊平均溢價率只有14%,是最近幾年的最低點。而高達(dá)7宗的流拍數(shù)量，也是2014年下半年以來最高點。

　　下半年走勢尚不明朗

　　7月4日，位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房價地塊迎來現(xiàn)場競拍，雖然未達(dá)到自持環(huán)節(jié)，但溢價率均超過40%，這為下半年的土地市場迎來嶄新開局。

　　更重要的是，隨著新一年的土地供應(yīng)計劃出爐，下半年北京土地供應(yīng)將迎來爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年北京市住宅用地計劃供應(yīng)1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃，與去年基本持平。

　　我愛我家市場研究院院長胡景暉分析認(rèn)為，今年北京的供地計劃沒有根本變化，但上半年的成交量遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計劃。因此，下半年將大幅供應(yīng)，接下來的供應(yīng)量、成交量會呈上升趨勢。

　　“鑒于流拍土地增加，政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，同時還有相應(yīng)的調(diào)整，比如年初流拍的豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌，起始價從63.27億元降到49.8億元?！焙拜x說。

　　不過，即便降價13億再次出讓，豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火，最終被華潤+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價摘得。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差，還有開發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因，預(yù)計下半年土地市場將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續(xù)看冷，將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標(biāo)的現(xiàn)象。

　　一手房8549套

　　成交不足萬套 跌至歷史低值

　　在持續(xù)不斷的調(diào)控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套（不含限房價項目），創(chuàng)歷史新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年在“房住不炒”和推動住房供給側(cè)改革的指導(dǎo)原則下，預(yù)期市場在穩(wěn)價的同時，會加大保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。

　　商品住宅成交同比降幅超三成

　　自去年以來，新房整體呈現(xiàn)量減價穩(wěn)的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再創(chuàng)歷史新低，比去年下半年共計成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例較大。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來看，是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開始，歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)）不足萬套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅為1.06萬套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來的歷史最低值。

　　對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，從2017年開始，在土地供應(yīng)上出現(xiàn)了大量的限房價項目，它們因為具體銷售辦法一直未出臺及未拿到預(yù)售證等原因遲遲未入市，導(dǎo)致一部分客群在今年上半年選擇了觀望，購房需求被抑制?！澳壳氨本┮廊粓?zhí)行了較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，特別是對簽約的管控措施，從另一層面也造成了成交下滑?！惫惚硎尽?/p>

　　共有產(chǎn)權(quán)住房占比加大

　　值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計，從上半年成交榜單樓盤所在區(qū)域分布看，順義、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權(quán)住房，排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權(quán)項目。從戶型結(jié)構(gòu)和面積段來看，上半年成交房型大多以兩室為主。

　　我愛我家集團(tuán)研究院院長胡景暉指出，從上半年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)來看，預(yù)計下半年依然會延續(xù)這個趨勢，加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性安居用房的供應(yīng)，新房成交量會有量升，價格在調(diào)控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢。

　　限房價項目或集中入市

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示，由于去年拍地均為限價地及共有產(chǎn)權(quán)房用地，預(yù)計下半年會有更多限價房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，也會吸引剛需等需求購買。因此，成交面積會小幅上漲，但限價房源價格較低，成交金額會較為穩(wěn)定。

　　易居研究院研究員詹毅凡指出，房企資金壓力加大，推盤力度可能有所提高。預(yù)計下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過，在郭毅看來，下半年新房成交量出現(xiàn)攀升，這并不意味著市場會全面回暖，“北京執(zhí)行的限購限貸政策，對購房需求的打壓依然存在，在一些限房價項目供應(yīng)較集中的區(qū)域，部分項目或出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。”

　　二手房76640套

　　成交走出低谷價格開始止跌

　　進(jìn)入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場逐步走出低谷，上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來的最低點。業(yè)內(nèi)稱，下半年二手房市場繼續(xù)升溫空間不大，市場進(jìn)入平穩(wěn)期。

　　剛需置換成購房主力

　　今年以來，北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢上，走出了半年不足50000套的低谷。不過，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來，樓市連續(xù)4年的最低點。

　　在單月網(wǎng)簽量上，2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長，6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量，環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月增長77.5%。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，5月份部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整，部分家庭出現(xiàn)家庭內(nèi)房源過戶的現(xiàn)象，推高5月份網(wǎng)簽量，這一影響在6月份逐漸減弱。

　　在房價方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均價比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均價跌9%。對部分購房者而言，北京房價已跌至心理價位，不少剛需購房者選擇積極入市。

　　剛需購房者的入市，也體現(xiàn)在支付方式和戶型結(jié)構(gòu)上。據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，今年上半年商貸占比僅為兩成；全款占比為27%。與此同時，今年上半年市管公積金占30.2%，達(dá)到了2014年以來的最高比例，也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最熱戶型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

　　麥田房產(chǎn)(博客,微博)首席市場分析師張葉松認(rèn)為，現(xiàn)在市場上的主力是置換型購房者，他們相對更清楚自己要什么，在遇到合適房源時決策速度更快。此外，當(dāng)前市場環(huán)境下，買賣雙方對于房源的心理價位較接近，報價并沒有出現(xiàn)虛高，因此，成交價格更容易達(dá)成一致。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計未來升溫空間不大

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，今年上半年北京二手房市場開始回暖，在3月份單月成交破萬套后，一直保持較高成交量，這是由于去年“3·17”政策后，部分購房需求被積壓導(dǎo)致。預(yù)計下半年二手房成交量、價均較為穩(wěn)定。

　　“整體來看，上半年北京二手房市場在交易上是回溫的，但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸，市場整體仍保持著健康和理性，房價也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌?！蔽覑畚壹沂袌鲅芯吭涸洪L胡景暉指出。去年“3·17”政策以來，北京的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒有松懈，還時常小幅加碼，投資投機在北京房地產(chǎn)市場上基本沒有生存空間，因此，在市場回溫時，購房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

　　胡景暉強調(diào)道，目前北京二手房市場的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬套上下的正常水平，接下來上升空間已不大，市場將逐漸趨于平穩(wěn)。而房價同樣沒有上行動力，預(yù)計下半年北京二手房市場基本會進(jìn)入平穩(wěn)期。