蘇州樓市調(diào)控未見松懈鏡像：一半冰山 ，一半火焰

    近日房地產(chǎn)市場調(diào)控再出重拳，住建部會同多部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年下半年，在30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。不過重拳之下，部分問題依然未解，為此，《記者兵分幾路，對于被點名的典型城市樓市進行全方位調(diào)查走訪，今日起本報將陸續(xù)刊登該組系列調(diào)查報道。

　　今年以來，蘇州（樓盤）樓市調(diào)控未見松懈。記者實地走訪中了解到，上半年蘇州新房銷售兩級分化明顯，呈現(xiàn)出一半冰山、一半火焰的態(tài)勢：高性價比項目開盤秒光，而部分高地價樓盤卻少人問津，成交低迷。

　　蘇州房地產(chǎn)市場的噴薄之勢早在2016年就彰顯出來，彼時，蘇州房價增長速度全國領(lǐng)跑，也催生了蘇州地王的迭代更新。然而進入2018年，地王的刷新速度明顯下降。同時，早期地王也面臨著入市難題。其中仁恒、中鐵建等地王項目入市緩慢，“裝睡曬地皮”。

　　記者走訪中看到，姑蘇正弘府、東原千潯等項目在銷售過程中將超大贈送面積作為產(chǎn)品賣點，或涉嫌違規(guī)“偷面積”。針對公司蘇州市場的發(fā)展以及項目銷售過程中存在的問題，記者致電弘陽地產(chǎn)蘇州公司相關(guān)負責(zé)人章垠才，對方表示不便進行解答。

　　此外，近日中海地產(chǎn)位于蘇州的項目中海御景灣一起男童意外墜樓身亡事件引起外界關(guān)注，多位業(yè)主認為，小區(qū)單元樓樓道的護欄存在安全隱患。針對蘇州項目安全隱患以及公司區(qū)域布局等問題，記者致電致函中海地產(chǎn)方面，相關(guān)負責(zé)人回復(fù)表示：“已和蘇州溝通，具體涉及業(yè)務(wù)線正在會商?！辈贿^，截至記者發(fā)稿前并未收到針對具體問題的回復(fù)內(nèi)容。

　　“地王”涉嫌違規(guī)“偷面積”

　　從蘇州市住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2018年上半年，蘇州樓市商品房套數(shù)、面積和金額的“三冠王”為新城，銷售總金額近40億元。不過，此前記者走訪蘇州樓市了解到，金輝姑蘇銘著、國瑞熙墅等地王項目去化并不理想。

　　另據(jù)了解，自2018年1月中鐵建斬獲樓面價43167元/平方米的蘇州地王之后，近6個月的時間內(nèi)，其蘇州地王的“江湖地位”并未被撼動。近日，記者實地探訪中鐵建位于姑蘇區(qū)北園路以南、蘇州檔案館旁的蘇地2017-WG-47號地塊發(fā)現(xiàn)，該地塊被開辟為停車場，暫無動工跡象。

　　日前，記者實地走訪仁恒位于姑蘇區(qū)干將東路以北、倉街以東的蘇地2016-WG-46號地塊看到，項目與半年前相比變化不大，仍處于“曬地皮”狀態(tài)，靠近干將東路一側(cè)為停車場，地塊內(nèi)荒草叢生，靠近蘇州耦園的土地已進行地塊平整。市場分析人士認為，短時間內(nèi)蘇州地王幾乎不存在更新的可能。

　　研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年蘇州市場兩級分化現(xiàn)象明顯。既有高性價比項目的開盤秒光，也有半年幾套或十幾套成交量的低迷表現(xiàn)；既有惜售，也有遲遲未能入市的“難產(chǎn)兒”。

　　其中，弘陽地產(chǎn)于2016年競得的甪直板塊地王項目已進入銷售階段，記者查詢蘇州市區(qū)商品房銷售網(wǎng)上管理系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，2017年8月18日和2018年6月22日，姑蘇正弘府（備案名：甪源名筑）共獲得764套住宅房源銷售許可證，截至7月3日仍有738套可售住宅房源，網(wǎng)簽率為3.4%。

　　近日，記者實地走訪蘇州市吳中區(qū)甪直大道與甫澄北路交匯處的姑蘇正弘府項目時，銷售人員介紹稱，一套兩室的110平方米的小高層產(chǎn)品有大量贈送面積，通過改造最多可變成四室，大大提升了得房率，該做法或涉嫌違規(guī)“偷面積”。

　　對此，蘇州市吳中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示：改變房屋結(jié)構(gòu)如果屬于違章搭建肯定是不允許的，樓盤在銷售過程中如果存在夸大宣傳或不當(dāng)承諾，也可以及時向其反映，并提供相應(yīng)證明材料。

　　同時，記者以購房者身份實地走訪東原地產(chǎn)2016年競得的地王項目東原千潯了解到，項目在售疊墅房源戶型為上疊118平方米，下疊208平方米，總價400萬~680萬元/套；景墅產(chǎn)品建筑面積中間戶約125平方米、邊戶約135平方米，總價280萬元/套起。

　　根據(jù)銷售人員介紹，一套125平方米的景墅產(chǎn)品，上層和下層均有大量贈送面積，客廳上方的挑空部分可以搭建樓板，再改造成一個房間?！皩嶋H上就是偷面積，這樣得房率將大大提升?！庇浾哚槍@一情況聯(lián)系東原地產(chǎn)方面進行采訪求證，對方表示：“東原千潯項目的戶型設(shè)計均通過政府有關(guān)部門報批，符合蘇州政策相關(guān)規(guī)范，是我們因地制宜進行戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及創(chuàng)新室內(nèi)空間設(shè)計所呈現(xiàn)出的。2018年1月22日，蘇州市規(guī)劃局對新開發(fā)項目的戶型結(jié)構(gòu)及規(guī)劃設(shè)計的要求進一步細化，所以從另一個角度，千潯項目的空間設(shè)計優(yōu)勢在市場上屬于絕對稀缺的產(chǎn)品?！?/p>

　　蘇州市相城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示：“商品房銷售過程中的確有贈送面積的現(xiàn)象，但是私自改建的部分不會體現(xiàn)在任何正式文書中，購房者如果覺得銷售人員涉嫌夸大或虛假宣傳，可搜集證據(jù)向市場監(jiān)督管理局進行反映。”

　　中海項目“折戟”蘇州市場

　　在中鐵建、仁恒等高地價項目進度緩慢，弘陽、東原等入市地王銷售或涉嫌違規(guī)的同時，記者走訪中了解到，近日，扎根蘇州市場多年的中海地產(chǎn)也陷入了輿論風(fēng)波。

　　近日，中海地產(chǎn)位于蘇州的項目中海御景灣一起男童意外墜樓身亡事件引起外界關(guān)注。多位業(yè)主認為，小區(qū)單元樓樓道的護欄存在安全隱患，雖然其高度是1.2米，但其中60厘米是護欄，60厘米是底座，孩子很容易攀爬，發(fā)生意外。

　　6月26日，記者實地走訪姑蘇區(qū)虎殿路與藕前路交匯處的中海御景灣時，墜樓男童家人介紹，孩子今年11歲，當(dāng)日下午放學(xué)后，其從23樓家門外的連廊處不慎墜落。記者到訪當(dāng)日，孩子墜落處依然放有花圈，外圍拉上了警戒線。

　　男童家人帶記者來到23樓的空中連廊，從該樓層向下張望讓人心悸。記者注意到，高度約1.2米的護欄，有一半為磚墻底座，可輕易攀爬。業(yè)主稱，孩子出事后，開發(fā)企業(yè)緊急在樓道的墻壁上貼上了“請勿攀爬”的標(biāo)志牌。

　　據(jù)了解，早在2015年入住時，就有業(yè)主和開發(fā)商提出希望加高護欄，但一直未被采納。在業(yè)主們看來，小區(qū)樓道護欄設(shè)計存在較大安全隱患，同時小區(qū)樓棟門禁處于癱瘓狀態(tài)等。

　　針對小區(qū)存在的安全隱患和物業(yè)服務(wù)問題，記者聯(lián)系中海地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿對方未對具體問題進行答復(fù)。

　　據(jù)了解，中海地產(chǎn)是較早進駐蘇州市場的品牌房企之一。公開信息顯示，2004年4月中海競得園區(qū)湖濱一號項目地塊，正式入駐蘇州市場，截至目前已開發(fā)25個項目。

　　2017年，在土儲告急的情況下，中海地產(chǎn)接連斬獲6塊優(yōu)質(zhì)地塊，其中也不乏地王項目，例如，2017年9月蘇園土掛告[2017]第01號落下帷幕，兩宗地共計吸金35.9億元，體育公園板塊時隔兩年再度誕生“地王”，中海以23231元/平方米的樓面價再入湖東。

　　今年3月，該地塊的批前公示出爐，共涉及16萬平方米的宅地規(guī)劃（共818戶）以及5.06萬平方米的自持商業(yè)用地規(guī)劃（包括酒店式公寓、養(yǎng)老、居委等用地）。據(jù)了解，目前項目位于蘇州園區(qū)久光百貨西廣場的城市展廳已公開，不過具體開售時間待定。

　　同時2017年10月，中海以11.5億斬獲的蘇地2017-WG-32號地塊，成交樓面價24105元/平方米，溢價率41.79%。同場土拍中，中海還競得了另外兩宗地塊，分別為33號地塊，成交樓面價23141元/平方米和34號地塊，成交樓面價23787元/平方米，三宗地塊為連體地塊。

　　日前，蘇州市工業(yè)園區(qū)管委會網(wǎng)站發(fā)布了中海青劍湖32號地塊的批前公示，根據(jù)公示，該地塊規(guī)劃為14幢小高層住宅（11幢9層建筑、3幢10層建筑），總建筑面積為70135.65平米，容積率為1.8。地塊屬于住宅用地，競拍時設(shè)置了市場指導(dǎo)價，因成交價超過了市場指導(dǎo)價的10%，因此按照規(guī)定，這宗地日后所建房產(chǎn)為現(xiàn)房銷售。

　　市場觀察人士提出，這對于開發(fā)商而言將大大提高資金風(fēng)險，對其開發(fā)能力也意味著更強的考驗。