招拍掛變局遭遇兩難 限價出讓試水待解現(xiàn)實尷尬

綜合評標流行 嚴防灰色交易

　　4月底，上海4年來第一次打破“價高者得”出讓方式的莘莊地鐵上蓋地塊完成招標出讓，上海本地最大的地產(chǎn)集團綠地將其收入囊中。

　　參與競標的某大型開發(fā)商相關(guān)責任人告訴中國證券報記者，莘莊地塊采取“綜合條件最佳者得”的原則確定中標人，投標金額僅占30%的分量，而經(jīng)營狀況、規(guī)劃的評分比重提高到20%、50%。他說：“招拍掛制度調(diào)整之后，開發(fā)商必須在規(guī)劃、建筑設(shè)計、施工組織等方面花大力氣，而不是之前提著現(xiàn)金就來了，競標不再完全靠財大氣粗，用錢砸。”

　　在北京，4月16日亮相的土地出讓新規(guī)明確表示，將更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，將投標價格因素所占分值由過去的50分降低到25分。

　　綜合評標范圍包括投標價款、付款進度、開發(fā)建設(shè)周期、建筑規(guī)劃、政策房建設(shè)條件、土地節(jié)約集約程度、企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績、財務(wù)狀況、以往出讓合同履約情況、近期拿地情況和對未來商品住房銷售價格的承諾等。支持這項政策的人認為，綜合評標足以將一些主業(yè)并非房地產(chǎn)開發(fā)的投機資金攔在門外，也能遏制開發(fā)商“高價制勝”的沖動。

　　國內(nèi)某大型開發(fā)商負責拿地業(yè)務(wù)的王君(化名)透露，土地新規(guī)除了降低價格所占分值外，還創(chuàng)造性地設(shè)置了一個“拐點”價格。即綜合評標方案將設(shè)置一個招標底價，達不到底價就意味著廢標，而高于底價的“拐點”價格成為投標的另一個門檻。如果企業(yè)投標價格高于“拐點”價格，就將得到10分左右的評標分數(shù)，但不是價格越高分數(shù)越高。即使多家開發(fā)商投標價高于“拐點”價，最高投標價與最低投標價的分值也僅相差兩分左右。

　　但從土地出讓新規(guī)實施以來的情況看，所謂的“拐點”價格似乎并不存在。對此，王君的解釋是，這個“拐點”價格既可以在招標前確定，也可以在招標后確定，即可能是多家企業(yè)標價高于“拐點”價，也可能是一兩家企業(yè)標價高于“拐點”價，這是土地出讓部門靈活調(diào)控土地市場的一種方式，以避免“天價”土地再次出現(xiàn)及其產(chǎn)生的不利影響。

　　5月7日和5月12日，北京先后進行了兩次住宅地塊出讓，不少房地產(chǎn)企業(yè)的投標價格明顯低于以往。頗受關(guān)注的順義區(qū)馬坡地塊，更因為競標開發(fā)商的報價全部低于底價而流標。

　　王君認為，土地新規(guī)對于遏制地價無疑發(fā)揮了作用，但一些地塊“流拍”則與底價過高有關(guān)。“市場好的時候不排除一些企業(yè)會拍出高價，但在現(xiàn)在的樓市行情下，誰敢啊。相關(guān)部門可能還是不希望地價下降過快。”

　　不少開發(fā)商則對綜合評標可能存在灰色交易空間表示擔憂。一家開發(fā)商有關(guān)人士表示，主觀打分可能令土地出讓的公平性大打折扣，貓膩反而更多。在招標、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，目前只有招標出讓可以從“價高者得”和“綜合條件最佳者得”兩個原則中選擇，綜合評標正是對招標方式的改良。掛牌和拍賣基本上都是“價高者得”。

　　知情人士表示，近年來，招標方式使用較少，一方面是地方政府出于土地財政考慮，另一方面是招標出讓暗箱操作的余地太大，爭議太多。比如，一些企業(yè)稱明為招拍掛，實則暗中內(nèi)定的情況并不少見，企業(yè)參與拿地的門檻嚴苛或相關(guān)標準有所偏向。“當暗定的人中標、競得后，相關(guān)部門可能還將原限制條件全部取消，甚至在其他方面也放寬政策界線。”更有甚者，招拍掛的歸檔資料不是當初向社會公示的原始資料，而是被更改、補充、調(diào)換的資料，甚至部分重要資料被銷毀。還有，有的投標、競買人“拿錢通神”，拉攏腐蝕個別工作人員，獲取內(nèi)部信息和暗中支持。此外，不少開發(fā)企業(yè)被迫聯(lián)手互相“陪標”，在某家企業(yè)看上一塊地塊后與同行協(xié)商共同參與招標，同行故意壓低標書水準和出價，以保證某家能順利拿標。“這就是所謂的這次你陪我，下次我陪你，你好我好大家好。”

　　“試圖將招標量化，這在實際中難以操作。”王君對綜合評標的實施頗有疑問。他說，如果評標僅以開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗、資金實力等指標為標準，那么萬科、保利、金地、招商、遠洋等開發(fā)企業(yè)均能成功踏過門檻，此后再區(qū)分各家優(yōu)劣的指標包括設(shè)計方案、設(shè)計理念和規(guī)劃方案等，往往難以量化衡量并進而拿出具有說服力的評價方案來。比如，上海莘莊地鐵上蓋地塊在招標前就出現(xiàn)了被內(nèi)定的傳言，不管是真是假，這都對綜合評標方式提出了公平性的疑問。

　　打破了“價高者得”的一貫做法，綜合評標防止了地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，也存在主觀評分是否妨礙公平等質(zhì)疑

　　今天，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“新國十條”)發(fā)布剛好滿一個月。

　　“新國十條”提出：“在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索‘綜合評標’、‘一次競價’、‘雙向競價’等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。”

　　在這一個月里，已運行6年左右的土地招拍掛制度開始變臉。北京、上海等城市出臺了土地出讓新政，“價高者得”的主流方法被打碎，“綜合條件最佳者得”的方法開始試行。在這一個月里，地王徹底消失，甚至有地塊因開發(fā)商報價超過規(guī)定價格上限而“流拍”。但也有開發(fā)商對“綜合條件”的評判產(chǎn)生質(zhì)疑，認為現(xiàn)行的招拍掛改善措施有損市場公平。有人還質(zhì)疑，限價出讓的方式會不會扭曲商品房的市場特征，限價方案能不能得到切實執(zhí)行。

　　中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管諸多開發(fā)商認為招拍掛制度存在催生地王、暗設(shè)門檻等負面因素，但與原來的協(xié)議出讓相比，招拍掛制度在公平性上的進步顯而易見，應(yīng)當是土地出讓的主流方式。但招拍掛改革陷入了保障公平與抑制地價難完美兼顧的兩難境況。不管“綜合評標”、限價出讓等方式是否真能遏制地價，會不會影響公平競爭成為開發(fā)商們的最大擔憂。

　　加大土地供應(yīng) 完善出讓制度

　　接受中國證券報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，招拍掛制度改革的初衷是為了抑制地價瘋漲。地價降了房價就一定會降嗎？

　　“一線城市的不少在售樓盤均價在兩三萬元每平方米，但這些樓盤的地都是好幾年前拿的，當時樓面價都只有幾千元，能說目前的房價是地價推高的嗎？”一位開發(fā)商說，高地價必然催生高房價，但低地價未必換來低房價。對于控制房價來說，恐怕不能只在土地招拍掛制度改革身上寄予太多希望。

　　一些專家認為，改革土地出讓制度并不是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。燕京華僑大學校長華生說，“價高者得”的招拍掛與“分高者進”的高考制度一樣，雖有缺陷，但不是壞制度。

　　上海一地產(chǎn)商有關(guān)人士對中國證券報記者表示，所有的土地由地方政府收儲后進行拍賣，在招拍掛制度出臺之前是誰有關(guān)系誰就能搞到土地。目前的改革重點還應(yīng)該是完善招拍掛制度，規(guī)范土地出讓市場，消除招拍掛的貓膩。“比如有的開發(fā)商可以做一級開發(fā)，他們會在成本上做手腳，原本是6億元的成本做賬到8億元。在土地出讓時，一級開發(fā)商憑空就比競爭者多了2億元的資金優(yōu)勢。”

　　一位常年在二三線城市拿地的開發(fā)商人士介紹，2007年，他聽聞某南方縣級市一核心地段擬公開拍賣一塊商業(yè)用地，連忙組織人手與當?shù)卣?lián)系并查詢相關(guān)資料。忙活一通后，他郁悶地發(fā)現(xiàn)并沒有任何出讓信息，當?shù)貒敛块T也拒絕反饋。但半年后，他驚訝地發(fā)現(xiàn)，這一地塊成功出售給了當?shù)匾患颐灰娊?jīng)傳的小開發(fā)商。原來當?shù)卣?ldquo;把拍賣信息在辦公樓門口貼了兩天，誰能看得到？除此之外沒有任何渠道發(fā)布消息！”

　　某香港上市開發(fā)企業(yè)的負責人說，為確保目標對象拿地，一些被“說服”的政府工作人員甚至親自“勸退”那些實力強大的開發(fā)商，許以其他地區(qū)地塊優(yōu)勢競買等承諾，而開發(fā)企業(yè)為了與當?shù)卣愫藐P(guān)系也只能識趣讓路。

　　“我們還是希望公平競爭，不要搞暗箱操作，比綜合實力，而不是某一方面。”上述參與上海閔莊地塊競標的開發(fā)商認為，土地招拍掛應(yīng)保持價高者得的大方向不變，適當降低標價權(quán)重。同時，放開土地供應(yīng)量。在這樣的前提下，招拍掛才不會助推房價。

　　“為什么重慶的房價一直上不去，溫州炒房團不愿意去重慶炒房，因為重慶的土地供應(yīng)量非常大。”溫州一名房產(chǎn)中介負責人告訴中國證券報記者。

　　王君也認為，招拍掛只是土地交易的載體和形式，它承擔不了房價上漲這一綜合現(xiàn)象的過多責任，而土地供給有限造成的供需矛盾，才是地價層層上漲的更深層原因。

　　增加居住用地有效供應(yīng)已成各地共識。國土部土地利用司司長廖永林表示，2010年的住房用地擬供應(yīng)量為184749公頃。該數(shù)據(jù)為2009年全國住房實際供地76461公頃的近3倍，比前5年平均年度實際供應(yīng)量54650公頃大幅增加。其中，中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，占三類住房用地總量的56.54%，超過去年全國實際住房供地總量。

　　王君透露，由于近兩年閑置土地清理取得了不少成效，北京今年供應(yīng)土地可達到3000公頃左右，僅以樓面地價1萬元每平方米計算，則需要高達3000億元資金，而目前北京市開發(fā)商手中短期內(nèi)能用于拿地的資金估計不足千億，這一供地計劃足以將現(xiàn)有的拿地資金“吸干”。這恐怕才是促進未來土地市場變局的最主要因素。

　　限價出讓試水 待解現(xiàn)實尷尬

　　除了“綜合評標”，“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式也開始試水。前者是指采取不舉牌不競拍，不設(shè)底價，開發(fā)商一次性競價成交的方式，后者為“向下競房價，向上競地價”的方式。

　　北京的土地新規(guī)就提出，將試點“一限兩競”土地競買方式，采用“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。

　　“這種方式有助于避免房價過快上漲，開發(fā)商在競地過程中會留存一定利潤空間，并更好地滿足城市居民的居住需求。”武漢天下置業(yè)集團公司董事長陳潛鋒認為。但也有開發(fā)商質(zhì)疑“一限兩競”的推廣空間，在他們眼里，這和保障性住房中的限價房差別不大，將導(dǎo)致開發(fā)商考慮反向利潤，從節(jié)約成本上下工夫，不會關(guān)注高級住宅的開發(fā)，只求把房子建好能住能賣就行，并可能導(dǎo)致開發(fā)商片面追求低成本，降低建筑質(zhì)量、環(huán)境及小區(qū)功能建設(shè)上的投入，扼殺利潤成長空間。

　　在現(xiàn)實推廣中，限價出讓也遭遇了一系列尷尬。4月27日，北京市暫停熱點區(qū)域高價地交易之后的首宗居住用地——房山區(qū)竇店鎮(zhèn)一居住地塊“流拍”，原因是現(xiàn)場拍賣價折合樓面價為每平方米4718元，高于拍賣前設(shè)定的樓面價上限18元。

　　4月中旬入市的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)6號居住用地首次采取“限房價、競地價”的掛牌方式，明確定位為中小套型普通商品住房，房屋銷售均價為每建筑平方米12500元。掛牌競價從5月6日開始，掛牌競買申請截止時間為5月19日。開發(fā)商對此反應(yīng)較為冷淡，截至5月14日，該地塊僅收到一份競買報價單。

　　事實上，限價出讓在北京土地市場并不陌生。熟知北京房地產(chǎn)市場的人士不難想到4年前的地王——廣渠路36號。2006年12月，首開集團和北京城建聯(lián)合中標朝陽區(qū)廣渠路36號地，中標價為26億元。照此計算，樓面價僅為5647元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，聯(lián)合競標體之所以能成功打敗眾多實力強大的競爭對手，很重要的因素是兩家房企在投標文件中明確表述“意向銷售價格9500元/平方米”，這極大地迎合了當時抑制高房價的氣氛。2008年11月22日，當該地塊項目以“首城國際中心”名義銷售時，價格卻不是承諾的“意向銷售9500元每平方米”，而是均價為13000元每平方米，隨后更一路飆升至約3萬元每平方米。

　　“你看到廣渠路地塊的開發(fā)商因為沒有實行當年的限價方案而受到處罰嗎？”王君表示，該地塊開發(fā)商是否違約的責任事實上難以追究。開發(fā)企業(yè)未履行拿地合約中的限價計劃損害了意向購房人的利益，但開發(fā)企業(yè)是與國土部門而非購房人簽訂的限價意向合同，購房人訴求無據(jù)。回頭來看，現(xiàn)在推出的“一限兩競”，理應(yīng)吸取上述教訓，更好地保障政策實際效果，并對開發(fā)商違約責任作出規(guī)定。

　　河南建業(yè)集團一位負責人表示，競房價、競地價操作起來有一定困難。在土地成本日益提高情況下，限制房價顯得更有難度，并且該政策實施起來要有系列配套政策。

　　盡管招拍掛制度在一定程度上助推了高地價，但土地供給有限造成的供需矛盾才是地價層層上漲的更深層原因

　　限房價、競地價及限地價、競政策性住房面積的土地限價出讓方式在現(xiàn)實中面臨開發(fā)商冷淡面對、限價或難執(zhí)行等尷尬