日本新民宿法的正式實(shí)施給短租市場帶來三大啟示

    日本新民宿法已于6月15日開始正式實(shí)施，長期處于灰色地帶的民宿業(yè)最終得到官方認(rèn)可，但新法在正式實(shí)施兩周前已在日本國內(nèi)引起巨大反響。

　　6月1日，日本觀光廳下發(fā)通知，要求民宿短租運(yùn)營商盡快取消所有尚未獲得政府許可備案號(hào)碼房源的訂單。通知下發(fā)不久后，日本最大民宿運(yùn)營商Airbnb的房源數(shù)量從6.2萬下降近80%至1.38萬，Airbnb不得不設(shè)立1000萬美元基金用于補(bǔ)償客人因取消訂單產(chǎn)生的額外費(fèi)用。此外，業(yè)務(wù)已拓展至日本多個(gè)地區(qū)的民宿短租預(yù)訂網(wǎng)站途家稱，預(yù)計(jì)在6月13日完成合法房源的標(biāo)注與不合法房源的下線工作。

　　除了規(guī)范良莠不齊的短租市場，為日益增長的赴日游客提供更多的住宿選擇也是日本頒布新民宿法的重要考量因素。日本觀光廳數(shù)據(jù)顯示，2017年赴日旅游國際游客達(dá)2869萬，連續(xù)第五年刷新最高紀(jì)錄，日本政府還計(jì)劃在2020年吸引4000萬國際游客，與2017年相比增長40%左右。隨著日本2019橄欖球世界杯和2020年東京奧運(yùn)會(huì)的臨近，民宿正式合法化及其蓬勃發(fā)展有利于應(yīng)對屆時(shí)出現(xiàn)的酒店客房短缺問題。

　　放寬民宿經(jīng)營區(qū)域不同地方區(qū)別對待

　　新民宿法規(guī)定，日本物業(yè)所有者每年可將空余房間或整個(gè)房屋對外出租的天數(shù)不得超過180天，但必須首先在當(dāng)?shù)卣瓿傻怯涀?；?dāng)?shù)卣筛鶕?jù)情況設(shè)定其他限制條件。

　　據(jù)日本觀光廳與日本共同社測算，截至6月1日，日本超過1/3 的各級行政區(qū)在民宿經(jīng)營區(qū)域、經(jīng)營時(shí)間等方面都已經(jīng)設(shè)定各自的限制條件。比如，東京中部的新宿區(qū)禁止工作日在居民區(qū)經(jīng)營民宿；京都市只允許每年的1月中旬到3月中旬在居民區(qū)經(jīng)營民宿，且代替房東管理民宿的人員居住的位置與住宅區(qū)距離不得超過800米；為了保護(hù)環(huán)境及周邊歷史文化，岡山市庫拉什基的比坎區(qū)全年禁止經(jīng)營民宿。

　　值得注意的是，為嚴(yán)格貫徹落實(shí)新民宿法，非法經(jīng)營民宿的房東或其他運(yùn)營商一旦發(fā)現(xiàn)將被勒令停業(yè)并處以100萬日元的處罰，是之前不超過3萬日元罰款的33倍多。京都和大阪市還成立專項(xiàng)工作小組，通過關(guān)閉非法運(yùn)營民宿及通知房東合法運(yùn)營等方式確保新法得到落實(shí)。

　　影響長租市場格局改善社區(qū)居民關(guān)系

　　新民宿法通過擴(kuò)大經(jīng)營區(qū)域、對房間面積不做特殊要求等規(guī)定降低了短租住宿房源的申請門檻，盡管民宿運(yùn)營者必須到本地政府注冊并獲得房源許可編號(hào)，但新法中產(chǎn)生的最大爭議可能是沒有限定適合做民宿的物業(yè)類型。對于Airbnb這類短租房源，公寓業(yè)主及長租客一直存在的抱怨是其隔壁的房屋沒有經(jīng)過他們的允許而被當(dāng)作酒店式客房租賃出去。雖然新房沒有具體的條款來解決這一問題，但日本國土部已為要求在其社區(qū)禁止經(jīng)營民宿的業(yè)主協(xié)會(huì)制定一些指導(dǎo)原則。

　　不過，由于新民宿法剛在半年左右前完成，很多業(yè)主協(xié)會(huì)還不太了解這些指導(dǎo)原則。雖然根據(jù)之前的法律，業(yè)主協(xié)會(huì)不需要發(fā)布任何書面通告可以禁止在其社區(qū)經(jīng)營民宿，但新民宿法頒布后，他們必須將新的條款加入自己的規(guī)章制度中并獲得協(xié)會(huì)3/4會(huì)員投票贊成后才有法律效力。在目前經(jīng)營民宿比較盛行的情況下，阻止短租民宿進(jìn)入市場空間更大的公寓社區(qū)肯定會(huì)比較困難。

　　此外，經(jīng)營長租市場的運(yùn)營商發(fā)現(xiàn)可能運(yùn)營民宿收益更大，未來更多的房屋管理平臺(tái)將會(huì)加入經(jīng)營民宿的行列。比如，擁有20萬套物業(yè)的日本大型租賃中介公司Apaman今年3月注冊民宿管理平臺(tái)。事實(shí)上，政府也想通過鼓勵(lì)民宿短租經(jīng)營解決日本日益增長的空置房屋及公寓樓問題，這些房屋由于租客逐漸減少，經(jīng)常在很長一段時(shí)間里處于空置狀態(tài)。

　　妥善處理短租平臺(tái)與酒店業(yè)關(guān)系

　　短租巨頭Airbnb在全球擁有500萬個(gè)房源，任何一個(gè)它有運(yùn)營業(yè)務(wù)的國家出臺(tái)民宿法都與之息息相關(guān)，作為亞太地區(qū)兩大重市場之一的日本也不例外。數(shù)據(jù)顯示，2016年在Airbnb平臺(tái)上預(yù)訂住宿房源的游客達(dá)370萬，占所有赴日國際游客數(shù)量的15%左右。從立即執(zhí)行政府取消尚未獲得許可房源訂單的通知，到設(shè)立1000萬美元基金補(bǔ)償受影響客人，再到發(fā)郵件提醒房東注冊合法房源并創(chuàng)建專門網(wǎng)站為房東提供申請?jiān)S可指導(dǎo)，這些努力都顯示出Airbnb對將房屋共享合法化的新民宿法持歡迎態(tài)度及對日本市場的重視程度。

　　更重要的是，新民宿法能夠讓短租民宿行業(yè)走出法律灰色地帶，與酒店在平等合法的環(huán)境下進(jìn)行公平競爭。經(jīng)過紐約、巴黎、巴塞羅那、舊金山等城市與當(dāng)?shù)卣途频晷袠I(yè)協(xié)會(huì)艱難斗爭后，Airbnb更加珍惜這一法令帶來的未來增長機(jī)會(huì)。很顯然，如果以后嚴(yán)格按照日本政府及本地政府的各項(xiàng)規(guī)定經(jīng)營民宿，Airbnb之前飽受酒店業(yè)質(zhì)疑的非法、逃稅等問題可以迎刃而解。

　　鑒于對日本市場的信心日益增長，新法正式實(shí)施前，Airbnb在東京、大阪、京都推出Airbnb Plus精選房源產(chǎn)品，它還在日本更多的區(qū)域?yàn)槠脚_(tái)上的房東提供咨詢，幫助他們注冊房源、上傳精美房源圖片及運(yùn)營業(yè)務(wù)。此外，面對激烈的競爭環(huán)境，Airbnb還在6月13日宣布與日本36家供應(yīng)商合作推出Airbnb Partners計(jì)劃。

　　日本新民宿法的實(shí)施無疑將給民宿短租行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)，也為其他國家規(guī)范這一市場提供參考樣本。不過，盡管門檻有所降低，但由于各種限制條件較多，初期民宿申報(bào)的積極性不及預(yù)期。在公寓樓等居住區(qū)經(jīng)營短租帶來的噪音、垃圾、安全等社區(qū)居民經(jīng)常投訴的問題也不太可能在短時(shí)間內(nèi)得以解決。