房企半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)沖高 “三巨頭”銷(xiāo)售額超萬(wàn)億

    樓市半年銷(xiāo)售賬

　　今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)高壓，調(diào)控政策密集出臺(tái)。在高壓之下，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但是房企銷(xiāo)售和土地出讓金仍保持增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，房企銷(xiāo)售額普遍上漲，碧桂園、萬(wàn)科以及恒大“三巨頭”今年上半年銷(xiāo)售總額突破萬(wàn)億，三家房企銷(xiāo)售額都超過(guò)3000億元，而中型房企的銷(xiāo)售增速最快，當(dāng)然，房企之間的分化也在加劇。不過(guò)，隨著調(diào)控的深入，房企的資金問(wèn)題越來(lái)越凸顯，這也將導(dǎo)致房企在策略上進(jìn)行重新的選擇。在土地市場(chǎng)方面，土地出讓金繼續(xù)增長(zhǎng)，并且創(chuàng)出歷年同期新高，但是從價(jià)格上觀察，趨于平穩(wěn)，溢價(jià)率出現(xiàn)回落。不過(guò)，不同城市之間出現(xiàn)較大的分化，三四線城市土地成交相對(duì)較熱。土地市場(chǎng)的調(diào)控也是樓市調(diào)控的焦點(diǎn)，供應(yīng)體制和結(jié)構(gòu)在逐漸變化并深入。

　　截至記者發(fā)稿時(shí)，房企“三巨頭”均發(fā)布了半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。上半年，碧桂園的銷(xiāo)售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，成為唯一一個(gè)邁過(guò)4000億門(mén)檻的企業(yè)。恒大的合約銷(xiāo)售金額達(dá)到3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3046.6億元，同比增長(zhǎng)10%。

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入分化時(shí)代，大中型房企仍然可以在市場(chǎng)下行期分得一杯羹。

　　近日，上市房企紛紛發(fā)布半年銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，并普遍錄得增長(zhǎng)。其中，恒大上半年銷(xiāo)售金額為3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%；萬(wàn)科同樣突破3000億元大關(guān)，同比增幅為10%。富力、融信、金茂、建業(yè)、龍光、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等企業(yè)，上半年銷(xiāo)售均有不同幅度的增長(zhǎng)。由于去年大部分房企已實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模的高點(diǎn)，這意味著今年的業(yè)績(jī)存在繼續(xù)攀高的動(dòng)力。

　　盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)加碼，但行業(yè)的紅利期似乎仍未結(jié)束。按照官方的數(shù)據(jù)，今年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比均出現(xiàn)正增長(zhǎng)——前5月的增幅甚至比前4月有所擴(kuò)大。

　　但調(diào)控政策的影響仍然不容忽視。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)雖有“以價(jià)換量”的壓力，但拿地、擴(kuò)張的步伐都會(huì)放緩。由于對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，很多房企正主動(dòng)“剎車(chē)”，過(guò)去兩年的拿地和擴(kuò)張規(guī)模已很難維持。

　　中型房企增長(zhǎng)明顯

　　截至記者發(fā)稿時(shí)，房企“三巨頭”均發(fā)布了半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。上半年，碧桂園的銷(xiāo)售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，成為唯一一個(gè)邁過(guò)4000億門(mén)檻的企業(yè)。恒大的合約銷(xiāo)售金額達(dá)到3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.62%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3046.6億元，同比增長(zhǎng)10%。但這三家企業(yè)的增速并不算突出。

　　中型房企的銷(xiāo)售增速較為明顯。其中，融信銷(xiāo)售規(guī)模為545億元，已經(jīng)超過(guò)去年全年。金茂則實(shí)現(xiàn)717.62億元的銷(xiāo)售額，同比增幅接近200%。

　　上半年，奧園的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到402.9億元，同比增長(zhǎng)約143%。龍光、建業(yè)的銷(xiāo)售增速也都在80%以上。

　　中原地產(chǎn)指出，一方面，中型房企的業(yè)績(jī)基數(shù)偏低，更容易實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)；另一方面，規(guī)模效應(yīng)仍是行業(yè)的主旋律，規(guī)模在500億元到1000億元之間的房企，更有沖擊規(guī)模的緊迫感，其出貨速度也更快。

　　從月度銷(xiāo)售來(lái)看，大部分房企在6月當(dāng)月的銷(xiāo)售規(guī)模明顯增加。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，很多地方政府對(duì)預(yù)售證的管控有所松動(dòng)，企業(yè)的推盤(pán)速度也有所加快?！爱?dāng)然，這里面也有企業(yè)沖擊半年報(bào)的考量?！彼f(shuō)。

　　從區(qū)域貢獻(xiàn)來(lái)看，二線城市仍是房企銷(xiāo)售主動(dòng)力，三四線城市也有較大貢獻(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院指出，2017年以來(lái)，重點(diǎn)二線城市相繼出臺(tái)人才新政，催動(dòng)樓市需求走熱。華夏幸福、富力、雅居樂(lè)等房企抓住契機(jī)，加大銷(xiāo)售力度。三四線城市主要受一二線城市的需求外溢影響，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也大幅上漲。一線城市對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的貢獻(xiàn)仍然較小。

　　近日，易居克而瑞和中國(guó)指數(shù)研究院均發(fā)布了上半年房企銷(xiāo)售榜單。盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)有所出入，但其反映出的行業(yè)分化情況仍然較為一致，這也體現(xiàn)出整個(gè)行業(yè)的變化趨勢(shì)。

　　按照易居克而瑞的數(shù)據(jù)，上半年百?gòu)?qiáng)房企總體銷(xiāo)售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。其中，千億規(guī)模以上的房企有7家。

　　從總銷(xiāo)售規(guī)模來(lái)看，十強(qiáng)房企的市場(chǎng)占有率為29.9%，三十強(qiáng)房企的市占率則達(dá)到48.5%，均比2017年有明顯提高。體現(xiàn)出市場(chǎng)的集中度在不斷提升。

　　相比之下，200強(qiáng)房企的門(mén)檻比去年同期有所降低。上述機(jī)構(gòu)指出，“銷(xiāo)售榜百?gòu)?qiáng)之后的房企，受行業(yè)格局分化的影響將會(huì)更為顯著?！?/p>

　　資金鏈逐漸承壓

　　調(diào)控政策的不斷收緊，仍使得企業(yè)的業(yè)績(jī)前景面臨不確定性。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，中央和各地共出臺(tái)了192次樓市調(diào)控政策，密集程度前所未有。

　　6月以來(lái)，監(jiān)管層又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一輪密集表態(tài)。

　　6月20日，審計(jì)署發(fā)布報(bào)告指出，9家大型國(guó)有銀行違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個(gè)人消費(fèi)貸款中也有部分實(shí)際流入樓市股市。

　　6月25日，央行發(fā)布報(bào)告指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大”。

　　6月27日，國(guó)家發(fā)改委負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。這些企業(yè)評(píng)級(jí)情況參差不齊，有的經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)不高，自身實(shí)力有限，但申請(qǐng)備案登記的外債規(guī)模偏大，動(dòng)輒五六億美元，甚至高達(dá)數(shù)十億美元，申請(qǐng)發(fā)債規(guī)模與自身實(shí)力不相匹配。有的缺乏以項(xiàng)目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒(méi)有外匯收入來(lái)源，抵御匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱?！?/p>

　　6月28日，住建部等七部委聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，這一系列利空消息，將對(duì)房企產(chǎn)生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續(xù)加大；七部委治理市場(chǎng)亂象，會(huì)在一定程度上影響回款速度；意味著三四線樓市逐步降溫，對(duì)業(yè)績(jī)的影響不可忽視。

　　他表示，從房企資金兌付壓力來(lái)看，壓力將在2018年第三季度真正體現(xiàn)(2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期兌付相對(duì)集中)。受上述因素的影響，更多的房企會(huì)尋求主動(dòng)降價(jià)。

　　福建某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，企業(yè)應(yīng)對(duì)資金壓力的手段，無(wú)非是“少舉債、少拿地、快周轉(zhuǎn)、薄利潤(rùn)”。因此，未來(lái)不排除以價(jià)換量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　他同時(shí)表示，這種“以價(jià)換量”只是短期策略，并不會(huì)刺激銷(xiāo)售規(guī)模大幅攀高。這是因?yàn)?，房企?duì)今年的市場(chǎng)判斷普遍趨于謹(jǐn)慎，拿地?cái)U(kuò)張的步伐已明顯放緩，整體的推盤(pán)節(jié)奏也慢于去年。“除非在規(guī)模上有想法，否則不會(huì)有前期那樣的增速?！?/p>

　　但該人士并不擔(dān)心完不成銷(xiāo)售目標(biāo)，一方面，出于對(duì)市場(chǎng)的判斷，企業(yè)在制定今年銷(xiāo)售目標(biāo)時(shí)，增速已經(jīng)比去年有所下調(diào)；另一方面，過(guò)去兩年間，大中型房企進(jìn)行了大量貨值儲(chǔ)備，隨時(shí)可以釋放。