承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
重重限制性政策下的北京樓市已經(jīng)趨于冷靜,而新政之后受影響最小的是改善性住宅和豪宅,供應(yīng)量增加之際,換房現(xiàn)象出現(xiàn)在頂級豪宅市場。
據(jù)地產(chǎn)營銷人發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,在北京樓市各類業(yè)態(tài)產(chǎn)品成交TOP30盤中,別墅成交1085套,單價“7萬元+”豪宅成交1187套,剔除重合項目,兩者合計占新建商品住宅(不包含共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房)市場成交總量的25%。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示,樓市升級改善型置業(yè)需求的上升,別墅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場的中流砥柱。
另據(jù)諸葛找房提供給的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,在新建住宅市場,總價5000萬元以上頂豪成交21套,其中有的豪宅成交單價高達(dá)7.4萬元∕平方米。
有業(yè)內(nèi)人士稱,隨著中國富豪人數(shù)的快速增長,以及豪宅市場競爭之下做產(chǎn)品加法的現(xiàn)象出現(xiàn),讓頂級豪宅正成為財富階層的換房對象,尤其在“5000萬元+”新建豪宅市場中,作為稀缺保值性房產(chǎn),也是高凈值人群資產(chǎn)配置的重要選項?! ?/p>
別墅存量不足7000套
事實(shí)上,2016年10月份起,相關(guān)部門出臺禁墅令。自此,北京別墅項目存量幾成定數(shù)。據(jù)地產(chǎn)營銷人發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2018年6月30日,北京別墅存量為6881套,不足7000套。
據(jù)記者了解,今年上半年,由于別墅供應(yīng)量占據(jù)市場新房供應(yīng)量比例大大提高,有些手握多套房產(chǎn)的財富階層開始考慮集中資金去購置豪宅,升級第一居所。
一位受訪者向記者表示,上半年看了市場上一些別墅產(chǎn)品,有一些樓盤從設(shè)計、裝修、功能和性價比來說,比過去的產(chǎn)品有很大提升,因此決定把手頭的幾套房產(chǎn)出售,集中資金買一棟獨(dú)棟別墅,雖然總價超過6000萬元,但作為第一居所和保值性資產(chǎn),這種豪宅是有永久性第一居所和傳承功能的。
“別墅市場上的客戶要求變得越來越高”,郭毅表示,作為獨(dú)占資源的奢侈品,別墅出于特殊性與個性化的原因,一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產(chǎn)階層規(guī)模的增加,樓市升級改善型置業(yè)需求的上升,別墅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場的中流砥柱。與此同時,由于北京對土地規(guī)劃指標(biāo)的嚴(yán)格管控,倒逼開發(fā)商不斷創(chuàng)新別墅的產(chǎn)品設(shè)計,新別墅產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局,以及軟硬件配置上持續(xù)演進(jìn)變化。
正如郭毅所示,大量開發(fā)商都開始意識到產(chǎn)品力的重要性,紛紛在高端項目產(chǎn)品線上做加法?;蛟S,這也是財富階層換房的背后動因。
以位于順義區(qū)南石槽行宮舊址而建的北京莊園項目為例,該項目總體規(guī)劃為200余棟滿配精裝獨(dú)棟別墅,容積率達(dá)0.6,綠化率達(dá)70%以上。在北京多數(shù)別墅項目中,私密性優(yōu)勢明顯,其最小單棟建筑面積達(dá)1000平方米以上,瞄準(zhǔn)的是億元量級塔尖人士。
據(jù)接近該項目開發(fā)商和裕地產(chǎn)人士介紹,從獲得地塊開發(fā)資格起,公司即投入重金進(jìn)行項目研發(fā),董事長親自操刀設(shè)計,首先對區(qū)域路網(wǎng)及配套進(jìn)行升級建設(shè),以匹配億元量級別墅土地標(biāo)準(zhǔn),甚至連銅門都從德國進(jìn)口,號稱是目前安全等級最高的大門。
據(jù)了解,目前在該項目的蓄客客戶中,不乏一些通過騰挪此前居住的別墅,換到北京莊園的客戶。而對于有意購買該項目的客戶,也是有門檻的。和裕地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人透露,“我們會對來訪者驗(yàn)資,但是我們驗(yàn)資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款,而是看客戶目前居住的產(chǎn)品形態(tài)和購房閱歷?!贝送?,據(jù)悉,該項目預(yù)售申請已經(jīng)進(jìn)入申報階段,預(yù)計將于近期入市?!?/p>
瞄準(zhǔn)億元量級富豪
在豪宅市場上,一般的營銷方式是根據(jù)同類產(chǎn)品賣多少確定目標(biāo)和任務(wù),而北京莊園瞄準(zhǔn)的是北京乃至中國未來億元量級財富人群的數(shù)量。
據(jù)萊坊發(fā)布的《2017財富報告》顯示,購置億元量級豪宅的財富人群,多數(shù)是有繼任計劃的,在中國內(nèi)地,43%的受訪超高凈值富豪有財富傳承計劃,而房產(chǎn)是傳承的重要資產(chǎn)之一。
據(jù)萊坊統(tǒng)計,2017年,全球凈資產(chǎn)超過5000萬美元的富豪人數(shù)增加10%,總計為129730人,總財富達(dá)26.4萬億美元,亞洲達(dá)35880人,其中,中國內(nèi)地則擁有8800人,僅次于日本。
另有公開數(shù)據(jù)顯示,截止到2017年年底,400名“億萬富豪”進(jìn)入福布斯中國富豪榜。截止到去年10月底,榜上富豪(及其家庭成員)的財富總和為1.2萬億美元,比去年增長了26%。這一財富值甚至比滬股指數(shù)還要高。
另一組調(diào)查則顯示,在受訪的高凈值人群中,六成以上表示會配置房產(chǎn)資產(chǎn),而豪宅和商業(yè)地產(chǎn)項目是受富豪青睞的不動產(chǎn)資產(chǎn)。其中,有些高凈值人群希望通過房產(chǎn)來穩(wěn)定投資回報,以此作為與股票和債券相區(qū)別的投資手段。
而在2017年國際豪宅指數(shù)排名中,上海和北京豪宅分別位列第15位和第20位,價格漲幅分別是9%和7%。鑒于此,“京滬”頂級豪宅成為財富階層的購置豪宅的“主場地”。
“由于市場壓力較大,成交下行愈發(fā)明顯,而高端住宅和別墅的抗跌能力最強(qiáng),所以很多富豪集中處理掉小戶型房產(chǎn)來購置別墅?!敝T葛找房首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示,從長遠(yuǎn)來看,由于別墅用地的審批愈發(fā)收緊,別墅的新增房源量越來越少,造成供不應(yīng)求現(xiàn)象,尤其頂級豪宅保值增值屬性明顯,因此成為高凈值人群資產(chǎn)配置的重要選項。