新政嚇退買家 央企房地產(chǎn)項目掛牌轉(zhuǎn)讓遇冷

國務(wù)院國資委“退房令”公布已近兩個月。中國證券報記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，近10天來已有多個央企項目陸續(xù)在北交所掛牌，這些項目分別隸屬于哈電集團、中國醫(yī)藥集團、中石化、中石油、招商局、中核工業(yè)集團等公司，均為隸屬國務(wù)院國資委管轄的非房地產(chǎn)主業(yè)央企。

　　遺憾的是，截至目前，在北交所掛牌的數(shù)十家央企房地產(chǎn)項目中，除了航天科工集團下屬的北京金中都置業(yè)公司80%股權(quán)項目進行了競價拍賣以外，其他項目雖然市場關(guān)注度也比較高，但卻都未找到合適的接盤方。

　　北交所有關(guān)人士指出，上述央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓，還沒有形成態(tài)勢，體量較小，退出進程緩慢。“單從產(chǎn)權(quán)交易市場來看，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，個別項目資不抵債，在建工程的轉(zhuǎn)讓方式、資產(chǎn)評估價值的界定及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格過高等因素將成為阻礙轉(zhuǎn)讓的多重因素，也是造成央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進程緩慢的重要原因。”這位人士說。

　　市場冷對掛牌項目

　　央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第一波始自中石油。今年5月10日，中石油在北交所掛牌叫賣北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及6498.236449萬元債權(quán)。這是在3月份國資委出臺勸退令后，第一家將旗下房產(chǎn)項目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的央企。

　　此前，在宣布“限退令”當(dāng)日，即今年3月18日，中國航天科工集團公司將其旗下3級子公司北京金中都置業(yè)公司80%股權(quán)掛出；第二天，中國核工業(yè)集團公司掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%的股權(quán)。此后，中石化集團、招商局集團也相繼跟進，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)股權(quán)分別為50%和8%。4月30日，哈電集團亦將所持兩房地產(chǎn)公司35%和25%的股權(quán)“打包”脫手。相比之下，在經(jīng)過一定時間的準(zhǔn)備后，中石油推出的掛牌項目比之前的項目似乎更有“退出”意味。

　　今年5月12日，航天科工旗下的金中都置業(yè)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓已進行了公開拍賣。遺憾的是，1.84億元的起拍價經(jīng)過51次競價，最終拍出了2.84億元，溢價率54.34%，距離掛牌時預(yù)計的10億元市場價差了一大截。有行業(yè)人士評論說，“不退不知道?，F(xiàn)在央企切切實實感受到了房地產(chǎn)調(diào)控新政的威力。”

　　另一方面，新政出臺前，央企退出房地產(chǎn)和賓館酒店業(yè)則為產(chǎn)權(quán)交易所帶來了實實在在的利好。北交所日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月北交所全部成交項目中，國資項目成交額64.5億元，其中房地產(chǎn)業(yè)成交額49.4億元，占國資總成交金額的76.83%，已成第一大國資成交門類。

　　北交所方面稱，國有企業(yè)的資產(chǎn)中，房地產(chǎn)類資產(chǎn)數(shù)量巨大。一方面，房地產(chǎn)業(yè)多年利潤豐厚，對國企有著強烈的吸引力；另一方面，許多大型國企到一個新地方開設(shè)分公司時，都會自建或者購買物業(yè)資產(chǎn)作為辦公之用；而石油、電信及民航類國企，由于人員往來較為頻繁，旗下還有自營的賓館酒店類物業(yè)。

　　真正退出有待時日

　　有分析人士指出，雖然受“限退令”影響的央企都已制訂了退出計劃，但因為企業(yè)已將大量的資金投入其中，有些項目和工程正在生產(chǎn)中，因此全部快速退出的可能性并不大。加上面對目前的房地產(chǎn)形勢，很多資金對于接盤房地產(chǎn)股權(quán)的意愿也并不是很強烈。

　　以中石油轉(zhuǎn)讓旗下北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)項目為例，該項目掛牌將在6月4日結(jié)束，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)除標(biāo)的公司100%股權(quán)外，還有約6500萬元債權(quán)，掛牌價格總計1.26億元。主要受讓條件為，需意向受讓方或其控股母公司注冊資本不少于7億元，具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗等。

　　“類似這樣的央企轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項目盤子都比較大，其中有一些項目還是當(dāng)年的‘地王’項目，轉(zhuǎn)讓價格自然偏高；另外，部分央企的項目還有很多類似拆遷和債務(wù)等歷史遺留問題，這也讓很多投資方因此卻步。”業(yè)內(nèi)有關(guān)專家分析認(rèn)為，央企轉(zhuǎn)讓項目具有的這些特點，對接盤方就提出了很高要求——不僅要有相當(dāng)?shù)膶嵙?，更需要有豐富的業(yè)內(nèi)經(jīng)驗，而這樣的房地產(chǎn)企業(yè)實在是少之又少的。

　　“央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)其實非常復(fù)雜，比如有些項目是央企已經(jīng)投入了大量資金的，有些項目則是工程已經(jīng)開工在施的，這些項目的‘退出’都需要一個相對漫長的過程。”業(yè)內(nèi)有關(guān)專家表示，“央企轉(zhuǎn)讓的很多地產(chǎn)項目，更像是一塊‘燙手的山芋’，熱度很高，關(guān)注度也很高，但是卻無從下手，或者根本就無人能接手。”

　　火爆樓市突然降溫，央企退房進程遭遇變數(shù)。