深圳連續(xù)三項目搖號選房 新房限價下的市場預期博弈

　  導讀

　　分析認為，從限價本身來說，它其實是樓市調(diào)控的一個環(huán)節(jié)。出現(xiàn)搖號購房引發(fā)高關注度的原因是新房供應較少，目前很多調(diào)控更關注“控”，沒有關注“調(diào)”。

　　2018年搖號選房幾乎已成為熱點城市的標配，深圳也不例外。

　　6月21日，備受關注的華潤城潤府三期正式公布銷售方案，開盤均價8.55萬元/平方米，最低7.53萬元/平方米，也將采用公證搖號方式選房。

　　這是深圳今年以來的第三個搖號選房項目。而華潤城潤府因其位置、學位和價格的優(yōu)越性，引發(fā)的關注人群面積更大。

　　潤府將于6月27日正式搖號，考慮到該盤的熱度，相關監(jiān)管部門已經(jīng)嚴陣以待，打擊變相炒房。

　　在深圳，連續(xù)三個項目搖號選房，將購買新房的熱情推到了近兩年的一個高峰。

　　連續(xù)搖號的新盤

　　根據(jù)深圳華潤城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89-190平方米的2-4房，將采取線上認籌和官方搖號的方式銷售，誠意金200萬。

　　規(guī)土委官網(wǎng)顯示，華潤城潤府三期預售住宅備案價格為7.53萬-9.27萬元/平方米。

　　華潤城可謂深圳“網(wǎng)紅盤”，地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國語學校(集團)旗下新大沖小學及九年一貫制科華學校學區(qū)，此前的一期、二期開盤均引發(fā)大量關注。

　　安居客和鏈家網(wǎng)顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10-11萬元/平方米。

　　周邊二手房均價也在9萬元/平方米左右。大沖城市花園二手房鏈家網(wǎng)的5月掛牌均價為9.4元/平方米；英倫名苑一期二手房5月參考均價不到8萬元/平方米。

　　三期潤府最低約800萬的總價、8萬多的單價，都讓更多剛改人群可以“夠得著”。

　　不僅是購房者，監(jiān)管部門也高度關注潤府的銷售。6月21日，深圳規(guī)土委公告稱，經(jīng)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，針對潤府開盤一事，有自媒體文章涉嫌通過惡意夸大或歪曲事實擾亂房地產(chǎn)市場秩序，已將有關情況通報市網(wǎng)信、公安、市場監(jiān)管等部門，并將嚴肅查處惡意捏造不實信息，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為。

　　在潤府之前，還有招商雙璽和萬科蛇口公館也是采用搖號選房。前者是深圳首個采取政府監(jiān)督搖號開盤的項目，后者則是深圳首個采取官方搖號系統(tǒng)開盤的項目。

　　今年5月，招商雙璽三期取得預售證，167套房源備案價均為12萬元/平方米，價格區(qū)間在8.17萬-15.42萬元/平方米。

　　周邊較多人關注的二手房主要是半島城邦以及南海玫瑰園，其中半島城邦二手房2-5室在售，價格約10-15萬元/平方米；南海玫瑰花園二手房掛盤價格區(qū)間在8.4萬-13.8萬元/平方米。

　　萬科蛇口公館均價8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米，周邊二手房棲游記1-3室在售，掛盤價格區(qū)間為6.7萬-9.7萬元/平方米；港灣花園3-5室在售，價格區(qū)間約6萬-7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹里，成交價格為5.7萬-8.2萬元/平方米。

　　招商蛇口有關人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，搖號方式是想要盡量公平公正；而萬科蛇口公館則優(yōu)先讓個人客戶選房，公司購房排后。

　　搖擺的房價預期

　　限價政策的原意，是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價格買房。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，限價背景下，一二手房價格倒掛中長期存在，當新房供應體量達到比較大規(guī)模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達到的目的——引導房價穩(wěn)中回落。

　　“但限價政策到今天，卻顯現(xiàn)出另外的問題?！泵缆?lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，部分項目的銷售價格明顯低于周邊同類產(chǎn)品的二手價，即使與周邊價格相近，同樣也給購房者帶來買到即賺到的感覺。

　　她認為，限價政策在短期內(nèi)確實可以控制價格，是有效的政策工具，但也擾亂了部分區(qū)域的供需平衡，導致市場冷熱不均。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，限價政策帶來了一定程度的恐慌性購房，因為正常定價下，想買房的人才會買房，但現(xiàn)在的不正常限價，會導致很多沒有購房意愿的人看到買房之后賺錢的可能性，進行投機性、投資性買房。

　　但是從限價本身來說，它其實是樓市調(diào)控的一個環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是新房供應較少，目前很多調(diào)控更關注“控”，沒有關注“調(diào)”，包括像深圳沒有多少新盤住宅，會引起人們爭相購房。

　　事實上，華潤城潤府三期備案價格區(qū)間為7.53-9.27萬元/平方米，相比二期備案價6.43-8.9萬元/平方米有所上漲，限價政策已經(jīng)將合理漲幅考慮在內(nèi)。相比一期二手房11萬左右的鏈家參考價，以及周邊二手房價格，差價空間也不是很多。

　　此外，如招商雙璽、萬科招商蛇口公館這類新房，與周邊二手房相比價格也沒有那么“筍”，甚至部分房源價格高于周邊二手房。

　　也有投資客向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，如果這類項目沒有限價的話，其實可能未必有這么好賣。

　　截至今年5月，據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳新房均價已連續(xù)20個月環(huán)比下跌，市場趨于穩(wěn)定；深圳一位大型地產(chǎn)商人士認為，近期二手房市場的成交在下滑，市場預期已經(jīng)在變了，但是限價下的搖號，對價格信號形成了一定的干擾。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳“三價合一”政策出臺后，4月二手房成交量5897套，環(huán)比上升4.9%；5月成交6683套，環(huán)比上升13.3%；預估6月成交約6200套，將環(huán)比下降7.2%。

　　根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，5月全市二手房住宅均價約5.3萬/平方米，環(huán)比有0.5%的微幅上漲。

　　美聯(lián)物業(yè)表示，目前二手市場成交不算太暢旺，業(yè)主放盤不積極更明顯。

　　何倩茹認為，長期來看，要控制房價過度上漲，要從管理市場對房價的預期開始，切實增加供應量，提供與市民工資收入匹配的住房價格，才能減少恐慌性購房需求，真正穩(wěn)定市場。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，如何保持限價下熱點城市的市場預期和價格預期穩(wěn)定，對相關政策制定提出了新的挑戰(zhàn)。