物業(yè)稅能夠抑制高房價嗎?

     隨著房價的不斷攀升，如何抑制高房價已經(jīng)成為一個重大的民生問題。其中，開征物業(yè)稅被認為是抑制高房價的一副良藥。開征物業(yè)稅的支持者認為，物業(yè)稅將增大購房者的持有成本，減少住房需求，進而達到降低房價的目的。不過，現(xiàn)實世界要復(fù)雜得多，物業(yè)稅究竟能否抑制高房價需要進行深入細致的分析。

    第一，開征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎？依據(jù)購房者購買房產(chǎn)的目的，可以將住房需求簡單地分為真實性需求和投機性需求。真實性需求意味著需求是剛性的，變動的空間很小；而投機性需求則存在很大的變動空間。這種情況下，開征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是，住房需求中投機性需求占有很大一部分。那么，我國當前住房市場需求中真實性需求和投機性需求究竟有多少？這一數(shù)據(jù)尚需要有關(guān)部門進一步深入調(diào)查。如果住房需求中真實性需求很大而投機性需求很小，那么開征物業(yè)稅所起到的作用就會非常有限，開征物業(yè)稅不僅對降低高房價無益，反而會進一步加重真實需求者的住房負擔。

    第二，物業(yè)稅是房價的“自動穩(wěn)定器”嗎？物業(yè)稅通常為土地、房屋等不動產(chǎn)價值的一定比例。這意味著，物業(yè)稅高低與房產(chǎn)價值大小正向變動。因此，物業(yè)稅被認為是房價的“自動穩(wěn)定器”。實際上，物業(yè)稅能否起到“自動穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素。我們知道，物業(yè)稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價值，即以不動產(chǎn)價值的一定比例計算物業(yè)稅稅額。實際操作中，物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)往往具有一定的滯后性。比如，今年物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)可能是上一年甚至更早時間之前確定的不動產(chǎn)價值?？紤]到房產(chǎn)行業(yè)本身所具有的周期性特征，由于上述滯后性的存在，當房產(chǎn)價格處于上升周期時，物業(yè)稅的計價基礎(chǔ)可能是很長時間以前的價格，這一價格會大大低于房產(chǎn)的當前價格，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠低于其名義稅率，從而會進一步刺激房產(chǎn)需求；反過來，當房產(chǎn)價格處于下降周期時，計征物業(yè)稅所依賴的前期價格可能會大大高于房產(chǎn)的當前價格，據(jù)此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠高于其名義稅率，從而會進一步抑制房產(chǎn)需求。此時，物業(yè)稅不僅無法自動穩(wěn)定房價，反而會加劇泡沫的擴張或房產(chǎn)市場的衰退。因此，發(fā)揮物業(yè)稅“自動穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)價值進行適時評估，使得計稅基礎(chǔ)盡量能夠反映房產(chǎn)的當前價值。考慮到我國目前資產(chǎn)評估機構(gòu)的發(fā)展狀況，做到這一點無疑仍有很長一段路要走。

    第三，高房價主要源于需求嗎？開征物業(yè)稅是通過影響住房需求來對房價產(chǎn)生作用的。那么，中國的高房價有多大程度上源于需求呢？一個不可否認的事實是，地方政府的土地財政是導(dǎo)致高房價的一個重要原因。房價是由地價、建造成本、開發(fā)利潤和相關(guān)稅費組成。即使住房需求為零，房價也不可能低于其成本，因為低于成本將意味著沒有開發(fā)商將無利可圖，市場將會崩潰。

    總的來看，通過開征物業(yè)稅來抑制高房價需要政府對真實性需求和投機性需求進行有效區(qū)分，同時建立完善的房產(chǎn)價值評估體系。此外，還需要從供給方及其他方面入手，多管齊下。