多地樓市庫存進入合理區(qū)間 棚改減速但不是急剎車

    既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關(guān)，在地方樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。

    “國開行總行收回棚改項目的合同審批權(quán)限。過去曾經(jīng)貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主?！苯眨粍t“國開行收緊棚改貸款”的傳聞流傳坊間。

    國家開發(fā)銀行新聞辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人26日對第一財經(jīng)記者表示，近日，有媒體稱所謂“國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)”在海通證券電話會議中就棚改融資相關(guān)問題發(fā)表了言論。經(jīng)核實，國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加該電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論，有關(guān)言論不代表國家開發(fā)銀行。

    國開行表示，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項工作正在有序開展。據(jù)介紹，截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)。

    棚改貸款政策與地方棚改貨幣化推進密切相關(guān)，而后者又會影響三四線樓市走向，因此，上述傳聞引發(fā)市場一陣波動，各方關(guān)注頗多。

    助力去庫存

    作為三四線樓市去庫存的主要手段之一，近年來地方棚改貨幣化的進展十分迅猛，而這與棚改貸款的支持密不可分。如果相關(guān)機構(gòu)收緊棚改貸款，地方棚改貨幣化的推進必將放緩。

    “整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市的關(guān)鍵因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。

    自2008年以來，我國就一直大力推進棚戶區(qū)改造，不過在2015年以前以實物置換為主，2008年至2012年，我國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，2013年改造320萬戶，2014年改造470萬戶以上。

    華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員袁豪表示，我國2005年開始就開始在遼寧實施棚戶區(qū)改造，當(dāng)時棚改資金都是地方政府來出，另外有一部分社會資金去承擔(dān)。以前基本上都是實物安置，拆一套還一套模式，對政府來講成本非常高。

    自2015年開始，政府開始推動棚改貨幣化安置比例的提升。簡單理解就是，政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區(qū)居民，而居民再到商品房市場上購置住房。

    這種轉(zhuǎn)變背后，正值國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線城市銷售火爆，而三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上會幫助三四線城市樓市去庫存。

    我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數(shù)據(jù)稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

    截至目前，住建部尚未對外公布2017年全國棚改貨幣化安置比例，此前業(yè)界一般認(rèn)為會超過50%，這將幫助消化樓市庫存2.5億~3億平方米。

    今年以來，一些地方公布的數(shù)據(jù)顯示，在有效控制房地產(chǎn)增量的同時，棚改貨幣化等因素帶動下樓市銷售良好，一些房地產(chǎn)庫存大的地區(qū)已經(jīng)逐漸進入“庫存合理區(qū)間”。

    截至2017年底，吉林省已批準(zhǔn)預(yù)售尚未銷售的商品住房庫存面積比2015年底減少1024.5萬平方米, 庫存下降28%，占3年化解全省商品住房庫存940萬平方米任務(wù)的109%，實現(xiàn)全省商品住房去庫存3年任務(wù)2年完成的目標(biāo)。

    吉林省住建廳廳長孫眾志曾表示，從實踐來看，貨幣化安置是當(dāng)前推進棚戶區(qū)改造、消化存量房、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展最現(xiàn)實、最有力的措施辦法。

    據(jù)《遼寧日報》報道，2017年遼寧省棚改貨幣化安置比例高達(dá)97.5%，拉動630萬平方米的商品房銷售，促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    沈陽市房產(chǎn)局一位官員表示，2017年沈陽棚改貨幣化安置率達(dá)到100%，并連續(xù)多年高于全國、全省平均水平，2018年，沈陽將按照國家要求，因地制宜推進貨幣化安置，與房地產(chǎn)住宅消化周期相結(jié)合，合理控制貨幣化安置比例。

    甘肅省住建部門發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，到2017年底，甘肅省商品住宅去化周期降至13.1個月，較上一年底縮短了3.8個月，庫存總量進入合理區(qū)間。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

    推出和退出

    既然棚改貨幣化的推出與去庫存密切相關(guān)，在地方樓市庫存已經(jīng)大幅降低的情況下，縮減棚改貨幣化的比例也就成為必然之舉。

   “三四線也開啟庫存短缺時代，當(dāng)下除個別區(qū)域外，庫存基本進入平穩(wěn)時代。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時候了。”張大偉稱。

    但這個調(diào)整并非是急剎車。在2015~2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套的基礎(chǔ)上，2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議決定，2018年~2020年將改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

    這也意味著，即便年度總量調(diào)低了20%，但今后三年每年的棚改計劃也仍然遠(yuǎn)高于過去十年來的平均量。

    此前已經(jīng)有地方政府提出要不能盲目推進棚改貨幣化。

    孫眾志曾在一次內(nèi)部會議上要求，“對于商品住房庫存量小、市場房源不足的市縣，貨幣化安置工作要結(jié)合實際安排，不能盲目地搞，造成房價過快上漲?！?/p>

    對于今后三年的棚改貨幣化工作，華創(chuàng)證券曾預(yù)計，假設(shè)三年平均貨幣化安置比例為50%~60%，那么對應(yīng)每年貨幣化安置套數(shù)250~300萬套，按照每套85平方米估算，對應(yīng)每年帶動住宅需求2.1億~2.6億平方米。

    但這種測算的前提，是棚改貸款政策的相對穩(wěn)定。一旦政策發(fā)生方向上的較大變動，許多數(shù)據(jù)就需要重新調(diào)整。

    華創(chuàng)證券認(rèn)為，目前來看，棚改一刀切的可能性不大，未來更多是慢慢收緊，降低貨幣化安置比例，因此棚改貨幣化收緊對房地產(chǎn)投資影響有限。