七部委重拳整治房地產(chǎn)市場亂象給我們傳遞哪些信號

    優(yōu)先關(guān)系戶、曲線收取號頭費(fèi)、捆綁銷售、對購房者“挑肥揀瘦”……近期房地產(chǎn)市場亂象叢生，不但讓剛需購房者感覺“受傷”，也給房地產(chǎn)市場埋下風(fēng)險(xiǎn)的種子。

　　針對一系列房地產(chǎn)市場亂象，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委將于今年７月初至１２月底啟動治理房地產(chǎn)市場亂象的專項(xiàng)行動，嚴(yán)厲打擊侵害群眾利益的違法違規(guī)行為。

　　專項(xiàng)行動重點(diǎn)打擊哪些市場亂象？

　　住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動的通知》，在３０個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動。

　　“與以往整治房地產(chǎn)市場亂象行動有所不同，此次專項(xiàng)行動的鮮明特點(diǎn)是七部委聯(lián)手，針對房地產(chǎn)系統(tǒng)性特點(diǎn)，采取部門聯(lián)動、綜合施策，對亂象齊抓共管。”中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)說。

　　住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，專項(xiàng)行動重點(diǎn)突出，主要針對群眾反映強(qiáng)烈，擾亂市場秩序，危害比較大的四大類亂象?！锻ㄖ凤@示，本次專項(xiàng)行動的打擊重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。

　　一是打擊操縱房價(jià)房租、捂盤惜售、捏造散布虛假信息、制造搶房假象、哄抬房價(jià)、違規(guī)提供“首付貸”等投機(jī)炒房團(tuán)伙；二是打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)“黑中介”；三是打擊從事違規(guī)銷售、變相加價(jià)、一房多賣、霸王條款、價(jià)格欺詐以及限制阻撓使用公積金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；四是打擊發(fā)布不實(shí)房源和價(jià)格信息、進(jìn)行不實(shí)承諾等欺騙、誤導(dǎo)購房人的虛假房地產(chǎn)廣告。

　　治理行動如何落地？

　　住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展是一攬子工作，此次專項(xiàng)行動將側(cè)重治理房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，如果某些地方?jīng)]有按照文件要求治理，或治理力度不夠，或媒體曝光查處不力，將派出督查組，對于國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)不到位的地方，將會提出問責(zé)建議。

　　“對于管理者、監(jiān)管部門不作為、亂作為也要問責(zé)?！痹撠?fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。通知強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化督查問責(zé)機(jī)制，對專項(xiàng)行動實(shí)施過程中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，依法從嚴(yán)懲處。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權(quán)、玩忽職守的部門和人員，堅(jiān)決問責(zé)。

　　柴強(qiáng)說，此次專項(xiàng)行動強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮群眾監(jiān)督和媒體監(jiān)督的兩個(gè)監(jiān)督作用。違法違規(guī)行為沒有群眾舉報(bào)監(jiān)督，很多現(xiàn)象就沉在下面，通知要求地方建立日常監(jiān)管機(jī)制，暢通群眾舉報(bào)投訴渠道。同時(shí)，還特別強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)政策解讀，正面引導(dǎo)輿論，定期集中曝光違法違規(guī)典型案例，形成震懾。

　　整治范圍是否會繼續(xù)擴(kuò)大？

　　根據(jù)通知，專項(xiàng)行動將在北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、?？?、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州和貴陽開展。

　　為什么選取這30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象的專項(xiàng)行動？住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，30個(gè)城市包括北上廣等16個(gè)熱點(diǎn)城市，還包括一些潛在熱點(diǎn)城市、媒體曝光違法違規(guī)行為較多的地方以及一些已經(jīng)在進(jìn)行違法違規(guī)行為整治的城市。

　　“要先在30個(gè)城市試點(diǎn)，各地亂象側(cè)重點(diǎn)不同，要力求打擊精準(zhǔn)，通過前期摸索經(jīng)驗(yàn)，會在年底之前擴(kuò)大范圍、全面開展亂象整治行動。”該負(fù)責(zé)人說。

　　柴強(qiáng)說，專項(xiàng)行動也強(qiáng)調(diào)建立房地產(chǎn)市場監(jiān)管長效機(jī)制，針對人民群眾深惡痛絕的投機(jī)炒房、操控房價(jià)房租、價(jià)格欺詐等房地產(chǎn)市場亂象，針對市場部分失靈，政府必須出手對亂象予以重拳打擊。

    樓市調(diào)控加碼 銷售投資趨冷

    治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動將于下月啟動，下半年樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。接受中國證券報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，樓市調(diào)控將延續(xù)“因城施策”基調(diào)，升級調(diào)控措施的城市數(shù)量料增加。

　　成交增速料下行

　　“下半年，市場成交增速可能是下行狀態(tài)，但下行趨勢或較上半年更溫和一些，主要原因在于一、二線城市商品房的供給可能會逐步改善?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員夏丹判斷，目前商品房新房供給受制于預(yù)售證發(fā)放速度，但從第二季度開始，預(yù)售證管控有放松跡象，相對來說推盤量會相應(yīng)增長。

　　不少開發(fā)商從二季度下半段開始明顯加快推盤速度。泰禾相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，泰禾集團(tuán)一個(gè)月內(nèi)在北京市場連續(xù)推出兩個(gè)項(xiàng)目，下半年還將有多個(gè)項(xiàng)目入市。

　　但從全國樓市整體銷售來看，業(yè)內(nèi)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度?！跋掳肽赇N售面積增速料進(jìn)入‘零增長區(qū)間’，甚至不排除個(gè)位數(shù)的負(fù)增長。”新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷表示。

　　興業(yè)研究分析師陳姝婷預(yù)計(jì)，目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強(qiáng)，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準(zhǔn)利率的1.05-1.1倍不等，削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市盡管目前庫存水平仍較低，但區(qū)域房價(jià)上升致使當(dāng)?shù)厝巳嘿徺I力下降，房地產(chǎn)銷售同比高增速難以持續(xù)。預(yù)計(jì)2018年全年商品房銷售同比增速約為-2%。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，歐陽捷表示：“預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速將保持在‘零增長區(qū)間’?！?/p>

　　夏丹認(rèn)為，受前端銷售及資金環(huán)境嚴(yán)峻的制約，房企投資增速仍在下降。從目前融資環(huán)境看，下半年投資增速下行的速度會比上半年更快。

　　樓市調(diào)控繼續(xù)收緊

　　根據(jù)住建部等七部門的安排，治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動將于2018年7月初至12月底在北京、上海等30個(gè)城市先行開展。

　　社科院《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2018年1月至5月，全國各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)159次。近期，多地開始暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房。專家預(yù)計(jì)，下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，調(diào)控精準(zhǔn)性將進(jìn)一步提高。

　　在中國銀行首席研究員宗良看來，對于前期已實(shí)施較為嚴(yán)格調(diào)控的一線和部分熱點(diǎn)二線城市，政策將保持定力和壓力；對于本輪房價(jià)上漲過快的部分二三線城市，將強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。此外，監(jiān)管部門將大力整頓和規(guī)范市場秩序，治理一二手房價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　另外，對于此前各地陸續(xù)出臺的人才引進(jìn)政策。宗良表示，要引導(dǎo)人才引進(jìn)政策回歸“理性”，將“人才安居”與“租購并舉”相結(jié)合。

　　具體來看，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認(rèn)為，這些城市在加入人才爭奪戰(zhàn)的同時(shí)，應(yīng)事先采取預(yù)案應(yīng)對可能隨之而來的住房投機(jī)炒作。加大住房有效供給，對住房投機(jī)進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和管制，防止房價(jià)大起大落?？深A(yù)先調(diào)整升級以戶籍為主要條件的限購政策，因地制宜增加落戶年限、納稅社保等條件，避免借人才引進(jìn)渠道空掛戶籍曲線投資房產(chǎn)。

“未來長效機(jī)制需尤其關(guān)注對平衡的把握，特別是在土地供給方面?？紤]到租購并舉，土地供給或?qū)⑵鸬斤L(fēng)向標(biāo)的作用。另外，在發(fā)展政策性住房時(shí)，也需要一個(gè)過渡期，在這個(gè)過渡期內(nèi)商品房市場仍然是一個(gè)非常重要的市場?！毕牡け硎?。

　　房企將加快周轉(zhuǎn)

　　在房企融資較難的情況下，高周轉(zhuǎn)成為行業(yè)共識。泰禾集團(tuán)董事長黃其森認(rèn)為，要做好高周轉(zhuǎn)，就要抓好銷售回款，因?yàn)榛乜钏俣瓤炻龝?dǎo)致較大的利潤差異；要加快交房，給客戶的承諾要兌現(xiàn)，并盡快形成結(jié)轉(zhuǎn)的利潤。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年房企融資環(huán)境仍不樂觀，銀行貸款、債券融資、房地產(chǎn)信托將維持從緊態(tài)勢，且融資成本會不斷提高。因此，加快周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金為王是不少房企特別是中小房企的必然選擇。

　　在區(qū)域布局上，歐陽捷認(rèn)為，下半年房企發(fā)展戰(zhàn)略仍應(yīng)堅(jiān)持三、四線城市下沉戰(zhàn)略。

　　根據(jù)華泰證券研究報(bào)告，2017年和2018年一季度的銷售增長主要來自三、四線城市的貢獻(xiàn)。從絕對數(shù)量來看，三、四線城市的成交面積始終高于一、二線城市，且兩者之間的差距自2016年以來有所擴(kuò)大。

　　夏丹表示：“此前房企改變了策略，如在核心城市不再去追求高價(jià)地塊，而在三、四線城市有所布局。未來尤其是一些之前在三、四線城市已經(jīng)有所開拓的房企會進(jìn)一步下沉。還沒有在三、四線城市開發(fā)投資經(jīng)驗(yàn)的房企可能會借助并購等方法進(jìn)入?！?/p>

　　但也有專家認(rèn)為，房企對于三、四線城市的布局應(yīng)該有所收縮。部分三、四線城市樓市的“高點(diǎn)”已過，未來房企拿地會存在風(fēng)險(xiǎn)。房企集中度將顯著提高，排名在二十名以后的房企日子會較為“難過”，房企分化格局將進(jìn)一步凸顯。