長(zhǎng)沙樓市調(diào)控升級(jí)暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房

    繼西安后，長(zhǎng)沙也進(jìn)一步加強(qiáng)了樓市調(diào)控。6月25日，長(zhǎng)沙市政府辦公廳下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下稱《通知》）規(guī)定：在長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后方可上市交易。優(yōu)先保障住宅用地供應(yīng)，安居型住宅用地占比不少于60%，且安居型住房?jī)?yōu)先供應(yīng)首套剛需購(gòu)房群體。實(shí)行差別化住房公積金貸款制度，購(gòu)買家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品房須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)沙將從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購(gòu)房資格、戶籍管理、嚴(yán)禁炒作等方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

　　《通知》要求，嚴(yán)格落實(shí)年度土地出讓計(jì)劃，優(yōu)先保障住宅土地供應(yīng)。住宅用地供應(yīng)實(shí)行商品住宅用地和安居型住宅用地掛鉤，安居型住宅用地占比不少于60%。安居型住房?jī)?yōu)先供應(yīng)首套剛需購(gòu)房群體，并采取限房?jī)r(jià)方式供地。

　　《通知》規(guī)定，長(zhǎng)沙市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后方可購(gòu)買第2套商品住房；市外遷入的戶籍家庭（退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶除外），落戶滿1年且在長(zhǎng)沙市穩(wěn)定就業(yè)，或在長(zhǎng)沙市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅（或社會(huì)保險(xiǎn)），在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。

　　在購(gòu)房資格上，長(zhǎng)沙此次發(fā)布的新規(guī)封堵了炒房的通道?！锻ㄖ芬?guī)定，父母投靠成年子女落戶不滿2年的，不得作為單獨(dú)家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。未成年人不得單獨(dú)購(gòu)買商品住房。落戶學(xué)校集體戶口的在校大學(xué)生，不得在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。夫妻離異后，任何一方2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　《通知》要求嚴(yán)禁銷售炒作。對(duì)參加樓盤(pán)搖號(hào)的人數(shù)應(yīng)進(jìn)行有效控制，優(yōu)先限購(gòu)區(qū)域內(nèi)首套剛需購(gòu)房者搖號(hào)、購(gòu)房。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以任何形式蓄客和收取認(rèn)籌金，在取得預(yù)售許可前嚴(yán)禁以任何形式組織認(rèn)籌活動(dòng)。嚴(yán)禁捆綁銷售、變相漲價(jià)等違規(guī)銷售行為。

　　易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，長(zhǎng)沙和西安近期的房?jī)r(jià)漲幅都比較靠前，是此次兩地出臺(tái)調(diào)控新規(guī)的主要原因。這也充分說(shuō)明了房地產(chǎn)調(diào)控依然從嚴(yán)?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)楊科偉則以“支持剛需自住，抑制投機(jī)需求”來(lái)概括他對(duì)此次西安、長(zhǎng)沙相繼出臺(tái)新規(guī)的看法，并表示，未來(lái)不排除有部分熱點(diǎn)城市將跟進(jìn)的可能。

    繼6月24日西安進(jìn)一步提高限購(gòu)門(mén)檻，要求在全市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）后，昨日，長(zhǎng)沙市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　長(zhǎng)沙市住建委主任王偉勝稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。政府將提出一攬子辦法，嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、炒房等行為。

　　昨日，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，限制企事業(yè)單位在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)買房的做法，首先是堵住了以公司名義繞過(guò)限購(gòu)的方式進(jìn)行買房。從各城市的限購(gòu)政策來(lái)看，絕大部分是針對(duì)個(gè)人或家庭的限購(gòu)，而對(duì)于以公司名義買房卻鮮有限制；其次，此政策有效預(yù)防了炒房現(xiàn)象再次發(fā)生。由于通過(guò)公司購(gòu)房往往非自住型需求，而剛需購(gòu)房者名下有公司的情況不多見(jiàn)，反而是炒房者多借助公司買房來(lái)操作；最后此舉有利于平衡市場(chǎng)供求。

　　“暫停企事業(yè)單位在限購(gòu)區(qū)內(nèi)買房這一政策，有可能繼續(xù)向多個(gè)城市蔓延?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策對(duì)于緩解市場(chǎng)供需緊張有明顯影響。在其他城市，包括深圳等地其實(shí)都有企業(yè)買房的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)這一政策后續(xù)有望在多個(gè)城市復(fù)制。

　　雖然今年以來(lái)一線、二線城市房?jī)r(jià)降溫明顯，但部分熱點(diǎn)二線城市和三線、四線城市房?jī)r(jià)卻依舊處于上升通道中，在此背景下，各地紛紛加碼調(diào)控政策。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)截至目前，各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已累計(jì)超過(guò)180次。

　　張大偉稱，房地產(chǎn)政策密集發(fā)布的最核心原因，還是部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了波動(dòng)?？梢哉f(shuō)，逢漲必查是5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)最密集月份的主要原因。在目前房?jī)r(jià)上漲向四線城市蔓延的同時(shí)，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控將繼續(xù)全面深入。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以企業(yè)名義炒買商品房住宅的情況在全國(guó)普遍存在，特別是在搖號(hào)限售的城市。在這種背景下，去年底以來(lái)樓市火爆的西安率先出手，暫停企事業(yè)單位購(gòu)房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

　　另一方面，分析人士指出，暫停企事業(yè)單位買房，是降低企業(yè)杠桿，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。如果后續(xù)樓市繼續(xù)火爆，預(yù)計(jì)全國(guó)多地會(huì)相繼出臺(tái)該政策。

　　全國(guó)首例

　　西安暫停企業(yè)事業(yè)單位買房

　　6月23日，西安市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中提出暫停企事業(yè)單位購(gòu)買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

　　“這個(gè)政策明顯打擊了部分投資客，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張，搖號(hào)房源少需求多，杜絕企業(yè)名義買住宅，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“西安成為全國(guó)首個(gè)明確對(duì)公司購(gòu)房進(jìn)行管控的城市，具有較為積極的意義，既可以為西安當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，同時(shí)也對(duì)全國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)影響，預(yù)計(jì)西安市場(chǎng)的政策后全國(guó)多個(gè)城市會(huì)在公司購(gòu)房方面進(jìn)行政策收緊。”

　　諸葛找房數(shù)據(jù)院分析師陳雷向經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，一些企業(yè)炒房一方面屬于與民爭(zhēng)利，一方面一些企業(yè)拿做實(shí)業(yè)的錢(qián)去炒房，或者借債炒房，使得企業(yè)負(fù)債杠桿不減反增，所以出臺(tái)政策限制企事業(yè)單位進(jìn)入樓市。

　　“西安人才落戶形成炒作熱點(diǎn)，但其實(shí)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)形勢(shì)是脫軌的，這種脫軌偏離度越大，投資客和企事業(yè)單位的杠桿和整體性系統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)就越高，出臺(tái)該政策可以適當(dāng)糾正這種脫軌?！标惱渍f(shuō)。

　　除了強(qiáng)化商品房預(yù)售許可和交易管理外，西安還規(guī)范公證搖號(hào)行為，細(xì)化購(gòu)房登記及搖號(hào)規(guī)則，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于全部搖號(hào)銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。

　　此前，西安融創(chuàng)國(guó)際南長(zhǎng)安街壹號(hào)項(xiàng)目爆出在搖號(hào)中出現(xiàn)政府人員打招呼的“搖號(hào)門(mén)”事件，最終牽扯并處罰了35名公職人員，融創(chuàng)旗下項(xiàng)目公司也受到相應(yīng)處罰。

　　市場(chǎng)亂象

　　以公司名義炒房囤房

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量已超過(guò)1650家，價(jià)值超過(guò)9900億元。一些公司炒房囤房，增厚上市公司利潤(rùn)，還有公司通過(guò)賣房成功?！皻ぁ?，2016年，ST寧通B“靠賣北京學(xué)區(qū)房實(shí)現(xiàn)保殼”一鳴驚人。

　　以公司名義購(gòu)房、上市公司持有房產(chǎn)乃至住宅，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是深圳等熱點(diǎn)城市并不少見(jiàn)。

　　近期，深圳多個(gè)新房開(kāi)盤(pán)價(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)格，賺“價(jià)格差”成為一些投資者眼中的重要標(biāo)的，有購(gòu)房者稱，一些人以公司名義排隊(duì)認(rèn)籌、參加搖號(hào)，甚至傳出一個(gè)人動(dòng)用名下幾個(gè)公司參加認(rèn)籌擠占名額，博搖號(hào)概率。

　　“以公司名義持有房產(chǎn)炒房，有損當(dāng)前市場(chǎng)交易秩序的公平，所以未來(lái)公司購(gòu)房的現(xiàn)象主要是指住宅持有的現(xiàn)象，會(huì)有較為明顯的管控?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　張大偉指出，“相比個(gè)人買房有限售時(shí)間約束，企業(yè)買房雖然交易稅費(fèi)增加，但在限售時(shí)間內(nèi)，不用過(guò)戶，完全可以股權(quán)交易的形式，變相繞過(guò)調(diào)控政策，減少部分交易稅費(fèi)?！?/p>

　　針對(duì)公司購(gòu)房，嚴(yán)躍進(jìn)建議采取差異化的政策調(diào)控做法：對(duì)于庫(kù)存規(guī)模偏小的城市，可以明確禁止公司購(gòu)房；對(duì)于一些庫(kù)存規(guī)模高的城市，則可以相對(duì)寬松。同時(shí)，公司購(gòu)房應(yīng)該對(duì)于此類住房的持有目的、閑置和使用狀態(tài)等進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，在相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告中也應(yīng)該積極披露。