限售手段加速下沉至三四線 遏制炒房成地方調控主要目標

    樓市的調控與資金狀況，在近期發(fā)生了微妙的變化。

　　一方面，調控依舊，并且不斷加碼。近期領漲樓市的二線城市，政策力度可謂空前。6月24日起，西安、長沙先后發(fā)文加強對購房資格的管理，并暫停向企業(yè)出售商品住房和二手房。

　　“當前房地產市場的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。” 長沙市住建委黨委書記、主任王偉勝在發(fā)布政策時的表態(tài)，在一定程度上表明了地方政府的決心。

　　另一方面，調控帶來的銷售增速下滑，以及“去杠桿”背景下的融資渠道收緊，融資成本走高，讓前一輪行情中加杠桿擴張的部分房企，其資金狀況被認為將在2018年下半年經歷嚴峻考驗，三季度是否“降價回款”的猜測一直存在。

　　調控與資金雙重承壓下，本周末央行定向降準，也給樓市走向帶一些猜測。一些觀點認為，從歷史經驗來看，降準對房地產存在利好。但也有觀點指出，政策對房企融資“去杠桿”已經到極致，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿融資方式基本被叫停，此次降準對緩解房企償債壓力的作用不應被過高預估。

　　限售持續(xù)“下滲”

　　調控依舊是近期樓市的主旋律

　　繼6月24日，西安在全國首先暫停向企事業(yè)單位銷售商品住房和二手住房后，長沙迅速跟進。

　　6月25日，長沙市政府辦公廳下發(fā)了《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，同樣暫停向企業(yè)銷售商品住房和二手住房。并從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、嚴禁炒作等環(huán)節(jié)出臺九大措施，進一步加強樓市調控。

　　其中，長沙收緊了限售政策。與此前限售兩年所不同的是，此次長沙市規(guī)定，自6月26日起，在長沙限購區(qū)域內購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。暫停企業(yè)在限購區(qū)域內購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

　　21世紀經濟報道注意到，除卻西安、長沙開啟了對企業(yè)暫停銷售住房的政策，近期，“限售”等調控政策在三四線城市加速“下滲”。

　　所謂限售，是指購房取得房產證后，滿一定年限才能上市交易的調控政策，首先出現(xiàn)在廈門。2017年3月23日，該市出臺新規(guī)“新購商品房取得房產證后滿2年才能出售”。此后迅速被各樓市熱點城市采用，到2018年初，全國已有超過50個城市對全部或部分房源限售。

　　2018年以來，隨著部分三四線城市在樓市輪動效應的作用下開啟了上漲周期，“限售”政策對三四線城市的“下滲”也在加速。據不完全統(tǒng)計，6月以來，宜昌、徐州、西雙版納等多個城市發(fā)布了“限售”政策。

　　其中，宜昌和西雙版納對限購區(qū)域內實施兩年限售。而徐州則在6月初印發(fā)規(guī)定，對市區(qū)戶籍家庭擁有一套住房的，新購商品房限售2年，對當地戶籍家庭擁有二套住房及以上、和非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的則限購3年。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道表示，限售政策對炒房客施加較大的資金壓力，是破解短期內套現(xiàn)的炒房行為最有效、最嚴厲的政策之一。限售政策在部分城市的出臺和收緊，表明房地產調控依然會從嚴。預計后續(xù)部分城市，尤其一些中西部熱點城市和三四線城市，出臺政策“限售”、“限購”的可能性依然較大。

　　資金依舊緊張

　　在調控依然從緊的背景下，房企的資金狀況格外引人關注。

　　6月22日，中國人民銀行發(fā)布《中國區(qū)域金融運行報告(2018)》表示，一些房地產企業(yè)負債率較高，償債壓力較大。數據顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率高達79.42%。

　　負債率高企的同時，從數據來看，房企融資難度也在不斷加大。

公司債方面，同策研究院的數據顯示，受監(jiān)測房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，環(huán)比減少87.59%。其中境內發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元(人民幣)，環(huán)比減少94.82%。

　　貸款方面，國家統(tǒng)計局數據顯示，1-5月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金中國內貸款10201億元，同比下降2.8%。其中，五月單月新增國內貸款1564億元，同環(huán)比分別下降約9%和7%。

　　對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，一些2016年加杠桿擴張的房企，借貸資金平均周期2年，融資渠道收緊的背景下，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

　　這也讓央行降準格外引人關注。6月24日，央行宣布：從2018年7月5日起，下調國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　多位受訪人士均指出，從以往的政策實施效果來看，雖然政策定向支持的意圖明顯，但資金難免間接流向房地產市場等領域，可能在一定程度上對樓市產生潛移默化的影響。

　　東方證券首席經濟學家邵宇向21世紀經濟報道表示，為了防止資金大量流入房地產領域，應在宏觀審慎的金融管控體系下，加強監(jiān)管檢查，加大處罰力度，通過非現(xiàn)場監(jiān)管和現(xiàn)場檢查，加強對項目的報備、管理和考核，防范房地產開發(fā)貸款余額的快速增加。

　　張宏偉則指出，當前政策對房企融資“去杠桿”已經到極致，所謂“創(chuàng)新型”的加杠桿融資方式基本被叫停，因此，即使降準，短期內房企也不會有機會大幅加杠桿。預計2018年三季度，出于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，房企放棄價格“底線”，主動降價的可能性在加大。