房產(chǎn)新政未涉及商業(yè)地產(chǎn) 銀行房企紛紛“棄宅從商”

    青島房產(chǎn)新政施行半個(gè)多月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒在日益緊縮的政策下漸厚，住宅市場(chǎng)成交量下滑明顯，與此相伴伴，銀行的房貸業(yè)務(wù)也一落千丈。商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為開發(fā)商和銀行新的主戰(zhàn)場(chǎng)。

    新政出臺(tái)，銀行房貸業(yè)務(wù)萎縮

    4月26日，青島出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的14條新政，實(shí)施半個(gè)月來，對(duì)樓市影響開始顯現(xiàn)。太平洋（601099）房屋山東區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，市南、嶗山住宅成交下降明顯，四月中旬后成交量下降了五六成，市北區(qū)交易量也只有原來的七成。記者從青島市國(guó)土資源和房屋管理局獲悉，近幾日青島住宅成交量相比3月下降明顯。

    與此相伴的是，銀行房貸業(yè)務(wù)萎縮明顯。12日，記者走訪了幾家銀行，不少個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者表示，房產(chǎn)新政施行后，不僅是市民觀望，銀行對(duì)貸款審批也非常嚴(yán)格，有很多都被拒簽，業(yè)務(wù)量減少了一半以上。

    光大銀行青島分行一家支行的業(yè)務(wù)員小王告訴記者，自從房產(chǎn)新政出臺(tái)后，他一單生意也沒有做過。據(jù)他介紹，整個(gè)支行的貸款也就幾單。另外，興業(yè)銀行（601166）青島分行、深發(fā)展青島分行的個(gè)貸員也都表示，業(yè)務(wù)量嚴(yán)重萎縮。“本身貸款的市民就少了，有幾個(gè)想要貸款，但是銀行審批較嚴(yán)，也被拒絕了”，興業(yè)銀行一名個(gè)貸員說。

    商鋪貸款，成了銀行新主戰(zhàn)場(chǎng)

    由于房貸政策嚴(yán)格，不少市民觀望，銀行開始開辟其他貸款業(yè)務(wù)，不少銀行推出新品種，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)買商鋪貸款。

    近日招商銀行（600036）青島分行大推“商鋪貸”，宣傳稱“以租抵供”，通過個(gè)性還款法降低貸款月供金額，使貸款月供接近商用房的租金，實(shí)現(xiàn)“租金抵月供”的功能。招商銀行青島分行的一名工作人員表示，現(xiàn)在有很多投資住房者轉(zhuǎn)投商鋪，因此產(chǎn)生需求，銀行這個(gè)時(shí)間多推出一些商鋪貸款產(chǎn)品，能夠更好地抓住這些客戶。

    據(jù)了解，目前金融機(jī)構(gòu)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標(biāo)，由于回報(bào)率高于住宅，商業(yè)地產(chǎn)走熱成趨勢(shì)。

    一位貸款投資商鋪的市民張先生給記者算了一筆賬，他打算購(gòu)買的商鋪價(jià)值400萬元，預(yù)計(jì)每年租金23萬元。他向招行申請(qǐng)了200萬元的“商鋪貸”，選擇了“以租抵供”的個(gè)性化還款方式，按照20年還款期限來計(jì)算，每月還款14000多元。這相對(duì)于每月19000多元的租金，能節(jié)省出近5000元，沒有還貸壓力，不影響日常的生活開支。

    風(fēng)向急轉(zhuǎn)，房產(chǎn)商大打商業(yè)牌

    銀行忙著發(fā)展商鋪貸，開辟賺錢新途徑。開發(fā)商也開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)發(fā)。安泰信集團(tuán)市場(chǎng)部張總監(jiān)告訴記者，他們從去年開始開發(fā)項(xiàng)目由住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在開發(fā)的金沙廣場(chǎng)就是主打商業(yè)牌，“現(xiàn)在國(guó)家的調(diào)控政策主要是針對(duì)住宅產(chǎn)品，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有新變化，政策風(fēng)險(xiǎn)小，商業(yè)、住宅兩條腿走路更安全”。

    記者采訪了解到，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)大打商業(yè)牌。百麗廣場(chǎng)開啟了市南奧帆基地的商業(yè)之戰(zhàn)，萬邦中心、遠(yuǎn)雄等項(xiàng)目正在大力推廣裙樓商鋪。偉東也改變戰(zhàn)略，偉東幸福之城后，推出了城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，主打城市綜合體，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。而相比住宅成交的連日冷淡，商鋪的銷售開始有回暖跡象。

    青島樓市分析人士張百忍表示，很多大的地產(chǎn)商都在改變戰(zhàn)略，“以往萬科主打住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在也調(diào)整產(chǎn)品路線，商業(yè)地產(chǎn)將占到其開發(fā)量的20％-30％。保利地產(chǎn)（600048）也表示在未來3年內(nèi)，公司持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，成為整個(gè)企業(yè)全新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。”張百忍介紹，以往商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，一直不是開發(fā)主力，但是隨著住宅價(jià)格被頻繁調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定，銀行貸款也相對(duì)寬松，反倒成了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。

    “商鋪也好，酒店式公寓也好，對(duì)地段、人流量等要求特別高，投資商鋪還是需要專業(yè)眼光的。”張百忍表示，商業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)受商業(yè)項(xiàng)目的操作成功與否影響很大，想投資商業(yè)項(xiàng)目需要非常謹(jǐn)慎。