七成開發(fā)商判斷房價年底"見底" 潘石屹:房價降20%

    “國內(nèi)樓市會回到2009年年初的水平，房價下降15%至20%。”潘石屹日前拋出的這一論斷并非是危言聳聽。中國不動產(chǎn)研究中心昨天發(fā)布的樓市走勢調(diào)查報告顯示，76%的開發(fā)商認為，本輪樓市新政的實施可以遏制目前房價上漲勢頭，而超過50%的開發(fā)商更直接表示會調(diào)低公司今年的銷售目標。

    中國不動產(chǎn)研究中心在針對25家知名房企進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，超過五成的企業(yè)表示會調(diào)低今年的銷售計劃。業(yè)內(nèi)人士對此表示，開發(fā)商應對此輪調(diào)控的最佳策略理應是降價銷售，且應一降到位，對于降價的幅度，多數(shù)開發(fā)商給出了20%的可接受空間。

    4月中旬以來，中央、地方樓市調(diào)控政策密集出臺，尤其二套房首付50%利率1.1倍及“認房不認貸”的政策對投資投機性購房需求有了明顯的抑制作用，面對如此大力度的調(diào)控政策，新項目推出速度明顯放緩，市場出現(xiàn)了濃重的觀望氣氛。報告顯示，一系列新政出臺后，48%的房企會維持原有的銷售計劃不變，44%的企業(yè)計劃小幅下調(diào)，8%的企業(yè)會大幅下調(diào)。

    中國不動產(chǎn)研究中心主任馬磊分析，在此前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，新政出臺后許多開發(fā)商不但改變了銷售計劃，更在一定程度上改變了銷售策略，其中有32%的企業(yè)選擇快進快出、回籠資金；32%的企業(yè)選擇趁市場低迷期積累土地；有20%的企業(yè)決定加大持有型物業(yè)比重，獲取穩(wěn)定收益；有12%的企業(yè)選擇放緩開發(fā)銷售步驟，相機而動。

    至于本輪樓市降價幅度和調(diào)整見底的時間，開發(fā)商的意見也相對統(tǒng)一：調(diào)查中，36%的開發(fā)商認為房價的下跌幅度在10%至20%之間，28%的開發(fā)商認為房價的下跌在20%至30%之間；約72%的開發(fā)商認為在2010年底本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整會“見底”。用招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌的話來說就是“原來漲得多的樓盤多降，漲得少的少降，但房地產(chǎn)供不應求的局面短期內(nèi)難見改觀。即使樓市‘見底’，也不會出現(xiàn)深幅度調(diào)整”。

    【個案消息】

    恒大地產(chǎn)再變卦

    本報訊(記者耿諾)5月5日，恒大地產(chǎn)對外宣稱，自6日起全國在售樓盤統(tǒng)一以85折銷售。10日，恒大又突然宣布打折促銷活動將全部取消，并稱16日為“本輪促銷周期截止日”。11日恒大地產(chǎn)再度傳出消息稱“打折將持續(xù)到月底”。昨天，反復折騰的恒大地產(chǎn)終于在官網(wǎng)上掛出消息，稱優(yōu)惠“原則兩周調(diào)整一次”，再度翻了個烙餅。

    7日曾有媒體爆出消息，稱恒大地產(chǎn)打折后價格明降暗升，恒大地產(chǎn)集團網(wǎng)站昨天下午掛出聲明解釋稱，其將剩余尾盤清尾處理價格與85折后的價格混淆，并首先強調(diào)“在統(tǒng)一85折以前，不同樓盤不同時間實施95折至90折不等，全國統(tǒng)一的85折相當于所有樓盤實際再折讓5%到10%”。

    昨天，恒大地產(chǎn)股價出現(xiàn)波動，報收2.38港元，下跌5.18%。

    作為整個行業(yè)的龍頭企業(yè)，恒大地產(chǎn)的打折消息曾被認為是風向標，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛關注。但目前專家認為，恒大地產(chǎn)促銷方案的反復縮小了其對市場的影響，“促銷像小孩兒的臉一會兒一變，正說明了企業(yè)和時機的不成熟”。

    【相關新聞】

    測試顯示：銀行房貸能“扛”房價跌三成

    本報訊(記者沈衍琪)在一連串的房地產(chǎn)新政面前，房價跌勢初現(xiàn)端倪，銀行房貸質(zhì)量將面臨怎樣的考驗？近期對多家商業(yè)銀行進行的房貸壓力測試結(jié)果出爐，數(shù)據(jù)顯示，各家銀行對房價下跌的“抗壓”能力普遍好于預期，容忍度約在30%至40%之間。

    交通銀行近日在五大國有商業(yè)銀行中率先披露房貸壓力測試結(jié)果。交通銀行高層在一季報業(yè)績說明會上表示，如果房價下降30%，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點，個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點。這一數(shù)字顯示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風險可控。

    而其余幾家尚未公布房貸壓力測試結(jié)果的銀行近日也表示，房價下跌對銀行不良貸款的影響與交行的結(jié)果大體相當，30%至40%的房價下跌幅度不會對不良貸款率帶來太大影響。

    近兩年一直著重“發(fā)力”中小企業(yè)信貸業(yè)務的民生銀行對房貸壓力測試更加樂觀。民生銀行高層負責人表示，即使房價跌幅達到40%，也不會影響民生銀行資產(chǎn)質(zhì)量。

    有專家指出，房價下跌因素對個人按揭貸款的影響較小，遠遠低于居民的收入水平這一影響因素。

    同時，我國對于個人住房抵押貸款的評估較為嚴格，個人將住房進行抵押時，銀行普遍按照估值的70%進行放貸，而估值通常又比市場價低20%左右，進一步降低了房價下跌可能帶來的貸款風險。RJ177

    【引發(fā)故事】

    一不留神炒成了房東

    做廣告生意的王先生家住東四環(huán)，現(xiàn)在“持有”三套房產(chǎn)，除了東四環(huán)的這套，還有兩套位于崇文門。“本來想賺一把就走的，誰知沒踩到合適的點兒，現(xiàn)在只好先租出去吧。”王先生無奈地說，“真應了那句笑話，炒股炒成股東，炒房炒成房東”。

    前年王先生買了一套國瑞城的公寓，精裝修還帶家具、家電。因為買這套公寓就是為了賣的，所以為了出售的時候賣個好價錢，王先生一天也沒有住過這套高檔公寓，而且也沒舍得對外出租，就這么一直空了兩年。

    “現(xiàn)在租給一家公司辦公了，好多人來來去去的，肯定毀得不善。”王先生說，“以前我可舍不得，那會兒老有人打聽這房子，價格是水漲船高，到今年3月底的時候中介替我報的價是670萬元，折合每平方米4.8萬元，我都沒吐口，估摸著能漲到5萬元。”

    “誰知政府宏觀調(diào)控，立馬就沒人打聽了，偶爾來個問價的主，一張嘴500萬元都不到。我心里這個不平衡啊，索性我也不賣了，跟中介說，租吧，誰知租客也不好找呢，找來找去找了家小公司，每月租金1.2萬元。我估計近期這房子是賣不上價了，一咬牙就簽了兩年的出租合同，等兩年后再重新裝修吧，加上換家具，估計兩年的租金收入也就打個平手。”

    王先生現(xiàn)在擔心的是房產(chǎn)稅的征收，手上三套房子，房產(chǎn)稅一旦征收估計“損失”慘重。“我想等國瑞城的房價漲回到每平方米4萬元的時候就出手，”王先生說，“670萬元那價我也不奢望了，就當做了個夢吧。”