開發(fā)商發(fā)力商業(yè)地產(chǎn) 樓市新政或“糾正”商住倒掛

     樓市新政的調(diào)控，讓商業(yè)地產(chǎn)突然轉(zhuǎn)身成為地產(chǎn)商眼中的主角：萬科、華潤(rùn)置地、保利、雅居樂等地產(chǎn)商紛紛示好商業(yè)地產(chǎn)。

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在樓市調(diào)控的背景下，開發(fā)商加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，或可以“糾正”目前商住倒掛的情況，但目前要說商業(yè)地產(chǎn)迎來“春天”，還為時(shí)尚早。

    地產(chǎn)商熱捧商業(yè)地產(chǎn)

    近來，萬科突然發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，在4月前半個(gè)月一舉攻下三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，且宣布將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例提升至20%。

    保利也在2009年年報(bào)中透露，打算在未來3~5年內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)投資額占其全部投資額的比例提升至30%。如果該目標(biāo)順利實(shí)施，未來3年內(nèi)，該公司將向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入近300億元。

    眼見對(duì)手頻頻掘金商業(yè)地產(chǎn)，華潤(rùn)置地同樣不甘人后，近日在香港舉行的2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，該公司透露未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例與利潤(rùn)貢獻(xiàn)率將提高至40%。

    近來商業(yè)地產(chǎn)的受寵是中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨暖在商業(yè)地產(chǎn)上的體現(xiàn)。以北京為例，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年8月世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中外品牌商戶在北京市場(chǎng)的開店計(jì)劃全面收縮。2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，品牌開店數(shù)爆發(fā)，預(yù)計(jì)今年新增品牌開店數(shù)量達(dá)3953家。

    商業(yè)地產(chǎn)需求的增加推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值回歸。另外，本輪住宅地產(chǎn)調(diào)控，也加快了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值回歸。

    以北京CBD甲級(jí)寫字樓為例，如東三環(huán)的北京溫特萊中心寫字樓、富爾大廈等2004年時(shí)價(jià)格約在15000元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊的住宅均價(jià)約為6000元/平方米。寫字樓均價(jià)是住宅均價(jià)的約2.5倍。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔介紹，按發(fā)達(dá)國(guó)家的慣例，這個(gè)價(jià)格比例是正常的。

    到今年樓市新政前，上述寫字樓的價(jià)格約為35000元/平方米，而周邊住宅價(jià)格約為45000元/平方米。商住倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

    本次的樓市新政將一定程度上糾正扭曲的倒掛現(xiàn)象。

    新政下，住宅按揭比例已與商業(yè)地產(chǎn)相近，且商業(yè)地產(chǎn)一般更便宜。比如北京望京區(qū)商品房?jī)r(jià)格一般為4萬~5萬元/平方米，而一層的商鋪價(jià)格才3萬多元/平方米，因此投資商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力較小，更易吸引投資者。

    另一方面，新政調(diào)控也在引導(dǎo)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。

    以萬達(dá)、凱德置地等為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在住宅地產(chǎn)調(diào)控背景下，主動(dòng)放棄一些住宅開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)一步增加商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比重。以住宅開發(fā)為主的大型開發(fā)商，如萬科、雅居樂等也在大手筆吃進(jìn)商業(yè)用地。蔡宇翔認(rèn)為，本次住宅地產(chǎn)調(diào)控，持續(xù)時(shí)間并不是二三個(gè)月，可能達(dá)一年以上之久。期間，以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商以一些小型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為市場(chǎng)試探，不失為一種好的選擇。

    業(yè)內(nèi)人士不歡迎熱錢

    樓市調(diào)控對(duì)資金的擠出效應(yīng)，這些資金會(huì)不會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)？

    許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)部分游資可能會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但他們不會(huì)成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的增值需要通過商業(yè)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)來提升地產(chǎn)的價(jià)值，從這個(gè)意義上說，商業(yè)地產(chǎn)沒有散客投資者炒作的空間。換句話說，“商業(yè)地產(chǎn)是否是時(shí)下散客資金的避風(fēng)港”一說是個(gè)偽命題，根本不成立。

    在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)一線的天津萬達(dá)廣場(chǎng)總經(jīng)理毛譜則更為冷靜與直白：“從做實(shí)業(yè)的角度，我不歡迎短期投機(jī)熱錢，因?yàn)闊徨X的浮躁與投機(jī)味與商業(yè)地產(chǎn)講究的長(zhǎng)期持有、務(wù)實(shí)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)心態(tài)相違背，甚至?xí)茐男袠I(yè)從業(yè)者原有的健康心態(tài)，不利于行業(yè)健康發(fā)展。”